Dựa trên sự dịch chuyển của dòng tiền và nhu cầu ở thực, phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trở thành tâm điểm của thị trường BĐS trong năm 2026.

 

Phân khúc chủ đạo từ nhu cầu ở thực
 
Khi năm 2025 dần khép lại, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn “định vị” cho một chu kỳ kế tiếp. Câu hỏi được giới đầu tư và người mua nhà quan tâm lúc này không còn là khả năng phục hồi, mà là phân khúc nào sẽ giữ vai trò dẫn dắt.
 
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, trong nửa đầu năm 2026, chung cư và nhà ở riêng lẻ nhiều khả năng tiếp tục là hai phân khúc chủ đạo, phản ánh rõ nét xu hướng dịch chuyển của nhu cầu ở thực lẫn dòng tiền đầu tư thận trọng.
 
Đối với phân khúc căn hộ, số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy năm 2025 ghi nhận nguồn cung mới chỉ khoảng 80.000 căn, giảm 15% so với năm trước đó. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang tại TP.HCM và Hà Nội. Mức giá tại các dự án này phổ biến từ 80 đến 120 triệu đồng/m2, cao gần gấp đôi so với mặt bằng chung của phân khúc trung cấp, vốn đang rơi vào tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng.
 
Mặc dù giá thành ở mức cao, nhu cầu thị trường vẫn duy trì sự ổn định. Khảo sát mức độ quan tâm cho thấy tại TP.HCM, lượng tìm kiếm căn hộ tăng khoảng 25%. Xu hướng này minh chứng cho sự dịch chuyển rõ rệt từ nhà ở riêng lẻ sang chung cư tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đồng bộ.
 
Ông Quốc Anh nhận định khách hàng ngày càng ưu tiên chung cư có pháp lý rõ ràng, minh chứng là tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý III/2025 đạt khoảng 85%, cao hơn đáng kể so với mức 70% của nhà ở riêng lẻ.
 
Sức hút từ nhà ở riêng lẻ và nhà thổ cư
 
Cùng với sự sôi động của chung cư, phân khúc nhà ở riêng lẻ và nhà thổ cư cũng duy trì sức nóng mạnh mẽ, thậm chí được dự báo có mức tăng trưởng giá khoảng 31% trong năm 2026.
 
Sức hút của nhà thổ cư đến từ tính linh hoạt trong sử dụng, khả năng cải tạo theo nhu cầu cá nhân và đặc biệt là dòng tiền cho thuê ổn định. Thực tế trong năm 2025, nhà thổ cư đã chiếm khoảng 40% tổng lượng giao dịch trên thị trường, vượt qua phân khúc chung cư vốn chiếm 35%.
 
Kết quả này có được nhờ mức lợi suất cho thuê phổ biến từ 7% đến 10%/năm, cao hơn hẳn so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm chỉ dao động quanh mức 5% đến 6%/năm.
 
Tại các khu vực ven trung tâm TP.HCM, điển hình là khu vực Bình Dương cũ, giá nhà thổ cư ghi nhận mức tăng khoảng 25% trong năm 2025. Động lực tăng trưởng này đến từ sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp như VSIP, nơi thu hút khoảng 200.000 lao động trẻ.
 
Khoảng 70% người mua tại khu vực này là các gia đình trẻ có con nhỏ, ưu tiên những căn nhà có diện tích từ 100 đến 150 m2 để đảm bảo không gian sống rộng rãi và có sân vườn nhỏ.
 
Nhìn một cách tổng thể, xu hướng tăng giá của cả chung cư và nhà ở riêng lẻ trong giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026 được đánh giá là khó đảo chiều.
 
Các yếu tố nền tảng như nguồn cung hạn chế, chi phí đất đai và xây dựng tiếp tục leo thang, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao chính là cơ sở vững chắc để hai phân khúc này tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong năm tới.
 
 
 
 
PV (Người Xây Dựng)