Định giá đất theo phương pháp thặng dư có là nguyên nhân chính gây ra nhiều vướng mắc?

Đề xuất loại bỏ nguyên nhân chính gây vướng mắc

 

Báo cáo của UBTVQH cho biết, phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng quy định tại Điều 159 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nội dung cụ thể đề xuất 2 phương án để xin ý kiến Quốc hội.

 

Trong đó, phương án 1 quy định tại dự thảo Luật về nội dung phương pháp định giá đất nhưng giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Chính phủ đề xuất theo hướng này tại Báo cáo số 598/BC-CP.

 

Phương án 2 quy định tại dự thảo Luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

 

Báo cáo của UBTVQH cũng cho biết, đa số ý kiến của UBTVQH thống nhất với phương án 2 và xin ý kiến Quốc hội về nội dung này.

 

Đại biểu Nguyễn Thị Yến - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Ảnh: quochoi.vn.

 

Tại phiên họp sáng 03/11, đại biểu Nguyễn Thị Yến - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị Ban soạn thảo xem xét, cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể và bỏ điểm b tại khoản 5 Điều 159 và điểm c tại khoản 6 Điều 159.

 

Lý giải về đề xuất này, đại biểu Nguyễn Thị Yến cho biết, về phương pháp thặng dư trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí. Việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau.

 

Tranh luận về đề nghị bỏ phương pháp thặng dư…

 

Trong phiên họp buổi chiều cùng ngày 03/11, đại biểu Trần Chí Cường - Đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng phát biểu tranh luận về đề nghị bỏ phương pháp thặng dư trong việc định giá đất vì lý do rủi ro khi áp dụng các biến giả định của đại biểu Nguyễn Thị Yến - Đoàn ĐBQH Bà Rịa - Vũng Tàu.

 

Theo đại biểu Trần Chí Cường, tại dự thảo lần này cũng đã thấy rõ dự thảo đã quy định những điều kiện và trường hợp cụ thể để áp dụng từng phương pháp. Do đó, phương pháp thặng dư nên được tiếp tục duy trì để thực hiện khi những dự án, những khu vực đất không thể áp dụng được các phương pháp khác thì có thể áp dụng phương pháp này.

 

 

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Ảnh: quochoi.vn.

 

Tiếp tục tranh luận với đại biểu Trần Chí Cường - Đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng về phương pháp định giá đất, đại biểu Huỳnh Thị Phúc - Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu làm rõ hơn phương pháp xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

 

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc cho biết, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.

 

Thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi. Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định. Từ đó, tính toán ra kết quả giá đất là một số thực tế làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất là không phù hợp. Vì chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi…

 

Mỗi phương pháp chỉ phù hợp với một nhóm đối tượng

 

Trong khi đó, đại biểu Lê Minh Nam - Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang cho rằng, với các phương pháp định giá đất đang quy định tại khoản 5 Điều 159 đều có tính giả định, ước tính và cho kết quả ước tính dựa trên nguồn thông tin đầu vào được tính toán phù hợp với nguyên tắc căn cứ quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 của Điều này.

 

Tuy nhiên, trước khi định giá thửa đất, khu đất vẫn chưa có giá cho đến thời điểm định giá. Trong khi mỗi phương pháp định giá đất với cách tính khác nhau sẽ định ra một kết quả khác nhau.

 

Xét trên khía cạnh khoa học và thực tiễn cho thấy, mỗi phương pháp đều có mặt ưu điểm, hạn chế và có thể chỉ phù hợp với một nhóm đối tượng định giá đất. Như vậy, trong trường hợp kết quả định giá khác nhau thì phải ứng xử như thế nào? Nếu không giải quyết và quy định ở Luật về nguyên tắc thì có giao cho Chính phủ hướng dẫn cũng khó triển khai thực hiện.

 

Đại biểu Lê Minh Nam - Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang. Ảnh: quochoi.vn.

 

Đại biểu Lê Minh Nam đề xuất nghiên cứu bổ sung thêm nguyên tắc, phương pháp áp dụng mức giá trong tình huống khác nhau về kết quả dựa trên các tiêu chí cụ thể, hoặc áp dụng phương pháp loại trừ hay phương pháp kết hợp, phương pháp bình quân.

 

Chỉ khi có căn cứ pháp lý để chứng minh cho việc đưa ra quyết định định giá, thì mới vừa đảm bảo tính khả thi, vừa yên tâm cho người ra quyết định, nếu không việc sợ sai và tình trạng phát sinh điểm nghẽn vẫn cứ tiếp tục tồn tại.