Dự án Khu chung cư Tân Đông Hiệp ở Khu phố Đông An, phường Tân Đông Hiệp, Tp. Dĩ An (Bình Dương) do Công ty CP Nam Kiến Phước làm chủ đầu tư hiện đang ở bước chọn đơn vị tư vấn tham gia xác định giá đất, vì thế khách hàng cần cẩn trọng khi giao dịch mua bán tại dự án này.
 
Nguồn gốc đất trồng cây hàng năm, nhận chuyển nhượng trước khi có quyết định đầu tư (?!)
 
Mới đây, tại Văn bản số 275/SNNMT-CCQLĐĐ của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Bình Dương trả lời phóng viên Tạp chí Người Xây dựng, cho biết: Dự án Khu chung cư Tân Đông Hiệp là “Khu đất thực hiện dự án phi nông nghiệp” của Công ty Cổ phần Nam Kiến Phước có nguồn gốc đất của các hộ gia đình, cá nhân với tổng diện tích 17.890,1m2, trong đó bao gồm: đất ở tại đô thị (1.320m2), đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm (16.570,1m2).
 
Theo hồ sơ dự án, khu đất có 2 Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể như sau: “Thửa sổ 131, tờ bản đồ số 26, diện tích 7.246,6 m² có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DE 987234, số vào sổ cấp GCN số: CS31800 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 05/07/2022, đăng ký biến động gần nhất ngày 17/05/2023 chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Nam Kiến Phước. 
 
Tháng 11/2024, dự án Khu chung cư Tân Đông Hiệp được chủ đầu tư ra mắt thị trường, đang tiến hành các bước đầu như san lấp mặt bằng, thử tải và chuẩn bị móng cọc.
 
Thửa số 2192, tờ bản đồ số 26 (8TĐH.B), diện tích 10.640,5 m² có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT 656722, số vào sổ cấp GCN số: CT53583, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 17/03/2020, đăng ký biến động gần nhất ngày 17/05/2023 chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Nam Kiến Phước”. 
 
Như vậy, cả 02 thửa đất trên phần lớn diện tích là đất nông nghiệp (16.570,1m2) và đã được chuyển nhượng từ cá nhân khác sang Công ty CP Nam Kiến Phước từ ngày 17/5/2023. Tuy nhiên, mãi đến ngày 16/11/2023, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương mới có Quyết định số 3015/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư cho Công ty Nam Kiến Phước.
 
Trong khi đó, các văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương về việc cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án “phi nông nghiệp” đều có ghi rõ việc “doanh nghiệp chỉ được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sau khi UBND tỉnh có quyết định chủ trương đầu tư dự án”. Không rõ vì sao, Công ty Nam Kiến Phước lại “được phép” chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước thời điểm UBND tỉnh có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều tháng?
 
Dự án “xây dựng nhà ở thương mại” hay “phi nông nghiệp”?
 
Nhiều ý kiến cho rằng, Dự án Khu chung cư Tân Đông Hiệp là “dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” nên phải đáp ứng điều kiện theo Điều 23, Luật Nhà ở 2014 và được sửa đổi tại Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 (thời điểm 2021). 
 
Theo đó, pháp luật không có quy định cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (ngoài đất ở) để làm dự án nhà ở. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) lại tham mưu cho UBND tỉnh Bình Dương ban hành văn bản chấp thuận cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm)… để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại với tên gọi “dự án phi nông nghiệp”? Việc gọi tên dự án “nhà ở thương mại” thành dự án "phi nông nghiệp" để không phải áp dụng Luật Nhà ở 2014 liệu có đúng không?
 
Tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về “đất phi nông nghiệp” cũng không đề cập đến đất xây dựng nhà ở thương mại.
 
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, đối với phần diện tích đất nông nghiệp (16.570,1m2) nêu trên, căn cứ quy định tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP và đề xuất của Công ty Cổ phần Nam Kiến Phước, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm định, trình Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận cho Công ty được nhận chuyển nhượng tại Văn bản số 2941/UBND-KT ngày 15/6/2022.
 
Sở Nông nghiệp và Môi trường vẫn giữ quan điểm cho rằng: “Tại Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp. Tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 (Sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014) của Chính phủ có quy định hướng dẫn về trình tự thực hiện thủ tục tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp.
 
Căn cứ quy định, việc UBND tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương cho Công ty Cổ phần Nam Kiến Phước được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp là phù hợp theo quy định pháp luật về đất đai năm 2013. Việc thẩm định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án được Sở Tài chính (trước đây là Sở Kế hoạch và Đầu tư) tham mưu theo thẩm quyền”.
 
Về việc cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở thương mại, mãi đến ngày 30/11/2024, Quốc hội mới biểu quyết thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15 thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền hoặc đang có quyền sử dụng đất và đến ngày 01/4/2025 mới có hiệu lực thi hành. Trong đó, Điều 3 của Nghị Quyết 171 ghi rõ: “Tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một, một số hoặc các loại đất sau đây để thực hiện dự án thí điểm: a) Đất nông nghiệp; b) Đất phi nông nghiệp không phải đất ở…”. Vậy nên, việc Sở Nông nghiệp và Môi trường viện dẫn “dự án đầu tư phi nông nghiệp” là chưa đủ căn cứ pháp lý vững chắc và có dấu hiệu áp dụng sai pháp luật.  
 
Cũng theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, đối với dự án Khu chung cư Tân Đông Hiệp, qua nhiều lần mời các đơn vị tư vấn tham gia xác định giá đất, đến nay đã có đơn vị thẩm định giá đăng ký thực hiện xác định giá đất đối với hồ sơ. Hiện nay, Sở Nông nghiệp và Môi trường đang phối hợp với các đơn vị có liên quan thực hiện các bước thủ tục ký hợp đồng với Tổ chức thực hiện định giá đất.
 
Như vậy, mặc dù trên mạng internet đã xuất hiện thông tin mở bán Khu chung cư Tân Đông Hiệp nhưng thực tế đến nay cơ quan chức năng chưa hoàn thiện thủ tục thẩm định giá, có nghĩa chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối nhà nước. Do đó, khách hàng hết sức cẩn trọng khi có giao dịch mua bán tại dự án này.
 
An Nhiên
 
 
 
PV (Người Xây Dựng)