(NXD) -
Dự án Khu dân cư thôn Nam Ngạn (Nam Ngạn Elite City) hiện đang trong giai đoạn san lấp, chưa hoàn thiện hạ tầng, thủ tục. Tuy nhiên, đã xuất hiện việc chủ đầu tư ký “Hợp đồng vay vốn” với khách hàng số tiền hàng tỉ đồng. Trong công văn trả lời Tạp chí Người Xây dựng, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh xác nhận dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Dự án chưa đủ điều kiện, nhưng đã xuất hiện giao dịch “vay vốn”
Theo ghi nhận, dự án Nam Ngạn Elite City do Công ty Cổ phần Đầu tư Thành Đức Bắc Giang (địa chỉ tại Tổ dân phố Giáp Sau, Phường Bắc Giang, Tỉnh Bắc Ninh) làm chủ đầu tư, hiện vẫn đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện. Điều này đồng nghĩa với việc dự án chưa đáp ứng các điều kiện cần thiết để đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định pháp luật hiện hành, tuy nhiên đã xuất hiện việc chủ đầu tư ký “Hợp đồng vay vốn” với khách hàng số tiền hàng tỉ đồng.
Dự án Nam Ngạn Elite City hiện đang trong quá trình làm hạ tầng
Trong vai khách hàng tìm hiểu về dự án, phóng viên được nhân viên bán hàng của dự án “khoe” rằng, dự án cũng đã tiến hành ký Hợp đồng vay vốn giai đoạn 2 của dự án. Nhưng khi nói về pháp lý và tiến độ thì nhân viên này thú nhận, hiện vẫn đang thi công hạ tầng, dự kiến khoảng tháng 9/2026 mới xong.
Như vậy, theo tiến độ của môi giới chia sẻ thì dự kiến đến tháng 9/2026 dự án mới hoàn tất phần điều kiện bắt buộc để được phê duyệt các hình thức giao dịch theo quy định của pháp luật.
Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh khẳng định: Chưa đủ điều kiện huy động vốn
Trong công văn trả lời phóng viên Tạp chí Người Xây dựng, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh xác nhận: “Tính tới thời điểm hiện nay, Dự án Khu dân cư thôn Nam Ngạn, xã Quang Châu, huyện Việt Yên (Nam Ngạn Elite City) chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về nhà ở. Sở Xây dựng không nhận được bất kỳ văn bản hay tài liệu nào liên quan đến việc dự án đủ điều kiện giao dịch với khách hàng.”
Thông tin này cho thấy, mọi hoạt động huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào tại dự án đều chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Hợp đồng vay vốn của Chủ đầu tư dự án Nam Ngạn Elite City ký với khách hàng
Trước đó, Sở Xây dựng cũng đã nhiều lần ban hành văn bản cảnh báo tới các tổ chức, cá nhân và người dân: “Chỉ tham gia góp vốn, nhận chuyển nhượng bất động sản tại các dự án khi đã có văn bản của cơ quan nhà nước thông báo đủ điều kiện theo quy định của pháp luật”.
Đây là một khuyến cáo mang tính nguyên tắc, nhưng lại thường xuyên bị bỏ qua trong thực tế, đặc biệt trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư cá nhân bị hấp dẫn bởi những lời quảng cáo “lợi nhuận cao”, “giá tốt giai đoạn đầu”.
Và cũng không thể phủ nhận rằng nhiều chủ đầu tư “tay không bắt giặc” trong xây dựng, phát triển dự án bất động sản.
Dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng luật sư Tinh thông Luật cho rằng: “Dựa trên thông tin xác nhận từ Sở Xây dựng, dự án hiện chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn. Theo quy định pháp luật hiện hành, hành vi ký kết các loại hợp đồng nhằm thu tiền trước của khách hàng khi chưa đủ điều kiện là hành vi bị nghiêm cấm.
Cụ thể, tại Điều 3 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ về các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm: Ký kết văn bản huy động vốn, thực hiện huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở."
Luật sư Diệp Năng Bình
Để được phép huy động vốn thông qua hình thức góp vốn hoặc hợp tác đầu tư, Chủ đầu tư bắt buộc phải có văn bản thông báo đủ điều kiện từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Quy định này được chi tiết hóa tại Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi tên điều thành "Điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở" theo Điều 26 Nghị định 54/2026/NĐ-CP): "Chủ đầu tư dự án quy định tại khoản 1 Điều này đã có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án."
Như vậy, việc Chủ đầu tư lách luật bằng cách sử dụng tên gọi "Hợp đồng vay vốn" hay "Hợp đồng góp vốn" để thu tiền từ khách hàng trong khi dự án mới chỉ đang san lấp mặt bằng là vi phạm trình tự, thủ tục pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Trước đó, ngày 9/11/2025, Công an tỉnh Bắc Ninh đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can và thi hành lệnh bắt tạm giam đối với Phan Văn Khiến (Giám đốc) và Nguyễn Thị Phương (Kế toán) Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Hiền Khiêm, về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” với hình thức ký hợp đồng huy động vốn, chiếm đoạt tiền của nhiều người dân tại Dự án Khu dân cư số 1 phường Hạp Lĩnh.
Hồng Lĩnh