(NXD) -
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu cho rằng, nhà hình thành trong tương lai có nghĩa chưa hiện hữu, ngân hàng sẽ gặp rủi ro lớn về khoản vay nếu tài sản thế chấp là chính căn nhà đó không thể về đích.
Tranh luận cấm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thông tư 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN)sẽ có hiệu lực ngày 1-7-2024, quy định người dân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là chính nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại có sẵn.
Điều này được nhiều người hiều rằng, NHNN không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho người dân vay để mua nhà ở thương mại chưa hoàn thành để bàn giao được thế chấp bằng chính căn nhà đó.
Tranh luận cấm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Một số ý kiến lo lắng quy định trên có thể gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và lâu dài.
Nêu quan điểm về quy định mới này, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có ý kiến quan ngại về quy định trên. Theo đó, Hiệp hội cho rằng Thông tư số 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho người dân vay để mua nhà ở thương mại chưa hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó. Nếu người dân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác, hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.
HoREA cho rằng, cần phải sửa đổi chi tiết trên trước khi thông tư có hiệu lực, để không dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và lâu dài. Tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua "nhà ở thương mại hình thành trong tương lai" được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.
Ở khía cạnh khác, trao đổi với phóng viên Tạp chí Người Xây dựng, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu lại ủng hộ việc hạn chế cho cá nhân vay mua nhà mà sử dụng chính căn nhà hình thành trong tương lai đó làm tài sản thế chấp.
TS. Nguyễn Trí Hiệu phân tích: Một căn nhà hình thành trong tương lai có nghĩa chưa hiện hữu, đặt giả thiết khi đang thi công dang dở, chủ đầu tư thiếu vốn hoặc có vấn đề phát sinh dẫn đến dự án không về đích, có nghĩa tài sản thế chấp cho khoản vay vẫn chưa hoàn thành như vậy sẽ tạo ra rủi ro lớn cho ngân hàng.
Cũng về khoản vay thế chấp bằng nhà hình thành trong tương lai, TS Nguyễn Trí Hiếu nêu quan điểm: Về phía doanh nghiệp có thể cho vay trên tài sản hình thành trong tương lai bởi họ có tài sản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với cá nhân thì không nên.
Cách hiểu chưa đúng về thế chấp vay mua nhà
Trước lo ngại về việc cấm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, trong văn bản phát đi mới đây, NHNN khẳng định quy định mới không hạn chế quyền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai và cũng không trái với các quy định hiện hành.
"Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).
Chuyên gia tài chính ngân hàng TS Nguyễn Trí Hiếu
Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41.
Cụ thể, tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.
Thực tế, điều 1, Thông tư 22 quy định về “khoản cho vay thế chấp mua nhà” trong khi việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà lại được thực hiện theo quy định về “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản”; không thực hiện theo quy định về “khoản cho vay thế chấp nhà”.
Thông tư 22/2023 đã không sửa khoản 10 Điều 2 quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”.
Chính vì vậy, quy định của Thông tư 22 không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai như một số ý kiến lo ngại.
Mặc dù NHNN khẳng định, thông tư này không cản trở sự phát triển thị trường bất động sản; các ngân hàng vẫn cho vay mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, cần làm rõ các khái niệm sẽ khiến doanh nghiệp, người dân hiểu nhầm, hoang mang, nghi vấn, còn các tổ chức tín dụng lúng túng, thậm chí là có tâm lý không muốn cho vay.
Nếu NHNN đã không cấm cho vay mua nhà ở trong tương lai thì nên có hành động luật hóa điều này để gỡ khó cho các bên sau khi thông tư đi vào cuộc sống. Trong bối cảnh khó tiếp cận vốn tín dụng như hiện nay thì việc sửa đổi, làm rõ thông tư để người dân, doanh nghiệp hiểu là cần thiết.