Lãi suất cao gây sức ép lên sức mua bất động sản

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lãi suất cho vay bất động sản hiện phổ biến ở mức 12-14%/năm, trong đó một số trường hợp lãi suất thả nổi có thể lên tới 15-16%/năm.

Lãi suất tăng và duy trì ở mức cao đang tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà, đồng thời làm gia tăng chi phí tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 5 tỷ đồng, nếu người mua vay 70%, tương đương 3,5 tỷ đồng, lãi suất tăng từ 8% lên 14%/năm thì chi phí lãi vay tăng từ khoảng 23,3 triệu đồng lên 40,8 triệu đồng mỗi tháng. Khoản chênh lệch lên tới hơn 17,5 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 210 triệu đồng/năm, chưa tính phần trả nợ gốc.

Chi phí vay tạo áp lực lớn lên người mua nhà

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội bình quân khoảng 123 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m².

Với một căn hộ diện tích 70 m² tại TP.HCM, tính theo mức giá bình quân trên, giá trị căn hộ vào khoảng 7,56 tỷ đồng. Nếu người mua có 30% vốn tự có và vay 70%, khoản vay sẽ lên tới hơn 5,2 tỷ đồng.

Ở mức lãi suất 12%/năm, riêng tiền lãi trong năm đầu tiên khoảng 630 triệu đồng, tương đương hơn 52 triệu đồng mỗi tháng, chưa tính tiền gốc. Nếu lãi suất tăng lên 14%/năm, chi phí lãi vay tăng lên khoảng 735 triệu đồng/năm, tương đương hơn 61 triệu đồng/tháng.

Mức chi phí này tạo áp lực đáng kể đối với các hộ gia đình có thu nhập trung bình khá. Do đó, một bộ phận người có nhu cầu mua nhà đang có xu hướng trì hoãn quyết định, chờ mặt bằng lãi suất giảm hoặc tích lũy thêm vốn tự có trước khi xuống tiền.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng lãi suất tăng là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch bất động sản suy giảm. Theo ông, trước đây nhiều người chấp nhận vay ngân hàng để mua nhà ở hoặc đầu tư kinh doanh dù vốn tự có hạn chế. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng cao, dòng tiền kinh doanh không đủ bù đắp chi phí vay khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn.

Theo ông Đính, dòng tiền trên thị trường bất động sản đang có xu hướng chọn lọc rõ hơn. Trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới khoảng 58%.

Căn hộ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thanh khoản, song người mua tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm và khả năng khai thác thực tế. Diễn biến này cho thấy lãi suất cao đang góp phần làm gia tăng sự phân hóa trên thị trường.

Nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt hoặc ít phụ thuộc vào tín dụng vẫn có khả năng giao dịch, trong khi nhóm phải vay ngân hàng ngày càng thận trọng hơn.

Dự báo thanh khoản tiếp tục chịu sức ép

Trong báo cáo ngành công bố ngày 1/10, Chứng khoán MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong nửa cuối năm 2026 chỉ khoảng 40-50%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

MBS cho biết, 6 tháng đầu năm, số giao dịch bất động sản đạt gần 240.000, giảm 18% so với cùng kỳ. Trong nửa cuối năm, sức mua được dự báo tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi chi phí vốn tăng cao.

Theo MBS, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng đã tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên khoảng 7,5-9%/năm, qua đó đẩy lãi suất cho vay tại phần lớn ngân hàng lên trên 10%/năm.

“Động thái này tiếp tục khiến nhà đầu tư duy trì xu hướng thận trọng hơn với bất động sản”, MBS nhận định.

Sức mua trong những tháng cuối năm được dự báo phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi vay. Viện Nghiên cứu bất động sản DXS-FERI ước tính, nếu lãi suất vay mua nhà duy trì quanh mức 10-12%/năm, tỷ lệ hấp thụ thị trường nhà ở có thể chỉ đạt khoảng 40%. Trường hợp lãi suất thả nổi lên 13-15%, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20%.

ACBS cũng đã điều chỉnh giảm 5-10% dự báo tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trong năm nay trong bối cảnh lãi suất tăng và tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Không chỉ ảnh hưởng đến người mua, chi phí vốn cao còn tạo áp lực lên các chủ đầu tư, khiến doanh nghiệp có xu hướng lùi thời điểm mở bán để tránh đưa nguồn cung ra thị trường khi sức cầu chưa phục hồi. Áp lực thanh khoản theo đó có thể kéo dài từ nửa cuối năm 2026 sang đầu năm 2027.

Chủ đầu tư thận trọng với nguồn cung mới

Sức mua yếu cũng khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn trong kế hoạch bán hàng. Theo MBS, trong 9 tháng qua, phần lớn nguồn cung mở bán mới đến từ Vinhomes với các đại dự án như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay.

Trong khi đó, MBS chưa ghi nhận nhiều dự án mới đáng chú ý của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khác dự kiến mở bán trong 1-2 quý tới. Thay vì đẩy mạnh nguồn cung mới, nhiều doanh nghiệp đang tập trung hoàn thiện và bàn giao các dự án đã mở bán trước đó.

Diễn biến này cũng phù hợp với nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khi cho rằng sức hấp thụ trên thị trường đang phân hóa mạnh giữa các dự án và chủ đầu tư.

Theo VARS, trong 6 tháng đầu năm, các dự án đã hoàn thiện pháp lý và được mở bán từ trước vẫn thu hút giao dịch. Người mua ngày càng ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai bảo đảm và mức độ an toàn cao.

Trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn còn ở mức cao, thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục vận động theo hướng chọn lọc. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực có nhiều điều kiện duy trì thanh khoản, trong khi các dự án mới sẽ phải cân nhắc kỹ hơn về thời điểm và chính sách bán hàng.