Phát triển nhà ở xã hội phía Nam: Cần hướng dẫn cụ thể

Theo đánh giá của nhiều doanh nghiệp bất động sản thì việc ban hành cơ chế, chính sách cho (nhà ở xã hội) NƠXH hiện nay khá đầy đủ nhưng thiếu hướng dẫn chi tiết, rất khó triển khai.

 

Nút thắt đầu tiên là hướng dẫn cụ thể về thuế. Theo ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành: “Quy định về thuế ưu đãi đối với loại hình NƠXH hiện nay loại để bán là 5%, loại cho thuê là 3%, nhưng trên phần mềm thuế của Bộ Tài chính lại không có phần khai thuế 3%, dẫn đến doanh nghiệp không thể hoàn thiện hồ sơ quyết toán thuế”. Ông Nghĩa cho biết, Công ty Lê Thành đã triển khai NƠXH cho thuê và đã có kế hoạch triển khai từ nhiều năm trước đây, nhưng đến hiện tại vẫn chưa “dám” làm.

 

 

Ngoài ra, trong quy định về cơ cấu căn hộ và tỷ lệ hầm để xe đối với nhà cao tầng sẽ khó nếu áp dụng cho NƠXH. Trước đây, nhiều tranh cãi xung quanh vấn đề căn hộ 25 m2 có được phép tồn tại ở các đô thị hay không, điều này đã được Bộ Xây dựng quy định tại Thông tư 21/2019/TT-BXD, cho phép diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25 m2 (đối với dự án nhà ở thương mại). Từ khi Thông tư này ra đời đã tạo điều kiện cho nhiều dự án được triển khai. Dẫu vậy, trên thực tế dự án hỗn hợp dành phần căn hộ từ 30 m2 trở lên cho officetel mà thôi. Thực tế này xóa đi nghi vấn áp lực lên hạ tầng đô thị từ các ý kiến trước đó.

 

Bởi dù cho phép căn hộ 25 m2 nhưng tại Thông tư 21/2019/TT-BXD ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, tại mục 2. 2.4.2 thì: “Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án”. Như vậy, nếu làm căn hộ nhỏ thì các căn hộ khác đều phải tăng diện tích, rất khó cho việc bán hàng. Đây cũng là lý do dù được cho phép nhưng các dự án thương mại ít triển khai căn hộ diện tích nhỏ.

 

Cái khó mà doanh nghiệp băn khoăn chính là quy định cơ cấu các căn hộ trong nhà ở cao tầng với 3 loại: nhỏ (A), trung bình (B) và lớn (C) theo tỷ lệ số lượng các căn hộ giữa loại nhỏ, trung bình và lớn là 1: 2: 1. Đối với căn hộ ở phân khúc cao cấp thì không có vấn đề, nhưng đối với căn hộ cho những người thu nhập trung bình và thấp lại rất khó thực hiện, do tỷ lệ nêu trên có nhiều bất cập.

 

Dự án NƠXH cần có nhiều căn hộ nhỏ từ 40 - 60 m2 phù hợp với túi tiền của người lao động tại các đô thị. Tại thời điểm hiện này, giá vật liệu xây dựng tăng cao, giá đất tăng “phi mã”, quy định về NƠXH có giá bán khoảng 15 triệu đ/m2 và dưới 1 tỷ đồng đã không còn phù hợp với các đô thị như TP.HCM và Hà Nội. Đơn cử, năm 2012 thời điểm quy định này được áp dụng, giá thép trung bình 11,7 triệu đ/tấn thì tháng 01/2022 đã vào khoảng 18 triệu đ/tấn.

 

Giá bán NƠXH tại TP.HCM năm 2012 như chung cư Thạch Lộc giá 9 triệu đ/m2, chung cư Chương Dương home (năm 2018) có giá 16,5 triệu đ/m2. Tuy nhiên, đến năm 2021 giá giao dịch trên thị trường của chung cư Thạch Lộc khoảng 19 triệu đ/m2, chung cư Chương Dương home khoảng 25 triệu đ/m2.

 

Giá bất động sản tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương có tốc độ tăng đến chóng mặt trong vòng 3 năm qua, rất khó để tìm một căn hộ chung cư có giá dưới 1 tỷ đồng. Vừa qua, 3 tập đoàn lớn là bất động sản Hưng Thịnh, gạch Đồng Tâm và gỗ Trường Thành cùng bắt tay nhau đưa ra sáng kiến “Nhà ở vừa túi tiền” và kêu gọi cộng đồng chung tay, góp sức, Nhà nước có chính sách hỗ trợ về thuế và tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho người lao động với mức giá dụ kiến dưới 20 triệu đ/m2 tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An và dưới 25 triệu đ/m2 tại TP.HCM.

 

Với sáng kiến này, chỉ cần có quy định cụ thể và mở rộng điều kiện được mua thì doanh nghiệp có thể nhanh chóng triển khai dự án, lượng người được mua tăng lên. Ngân hàng Nhà nước cũng đưa ra chính sách với lãi suất ưu đãi 5%/năm được cả người mua và chủ đầu tư đồng tình. Điều này không chỉ giúp giúp người lao động có nhà, chủ đầu tư nhanh chóng tiêu thụ sản phẩm, thu hồi vốn.

 

Các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An và TP.HCM đã có kế hoạch phát triển 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021 - 2025. Ngay từ hững ngày đầu năm 2022, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình đã quyết liệt chỉ đạo triển khai chương trình này. Ông Bình yêu cầu Sở Xây dựng TP.HCM đặt lịch làm việc với Bộ Xây dựng chỉ “2 gạch đầu dòng” đi vào cụ thể triển khai tránh tình trạng kiến nghị 13 - 14 vấn đề, kiến nghị xong chờ kết quả. Trong báo cáo tham luận của Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) tại Hội nghị tổng kết năm 2021 của Sở, thì giai đoạn 2021 - 2025 tập trung phát triển khoảng 2,5 triệu m2 sàn NƠXH, trong đó diện tích sàn NƠXH cho thuê phấn đấu đạt tối thiểu 500 ngàn m2.

 

Ông Trần Hoàng Quân - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, Sở đã cử các phòng chuyên môn rà soát kỹ toàn bộ các đối tượng là người lao động trên địa bàn có nhu cầu mua và thuê, rà soát đến từng hộ gia đình. Ngoài các phòng trọ, khu chung cư thì người lao động còn thuê theo dạng ở ghép với chủ nhà là khá phổ biến, Sở cũng đã khảo sát đến đối tượng này và trong quá trình khảo sát đã tìm hiểu luôn mong muốn, nguyện vọng của họ. Sở đã tổng hợp số liệu, đưa ra phương án trình UBND TP.HCM để chương trình phát triển NƠXH thực hiện hiệu quả.

 

Việc khảo sát kỹ lưỡng như Sở Xây dựng TP.HCM là hết sức cần thiết để tham mưu cho lãnh đạo cấp trên, thết nghĩ đây cũng là cách làm mà địa phương khác nên học tập.

 

Thực tế phát triển NƠXH tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai cho thấy chỉ cần có chính sách về thuế, về tiền sử dụng đất và mở rộng đối tượng được mua cùng với sự quyết liệt của các cấp ngành thực hiện, không cần phải cơ cấu lại tỷ lệ căn hộ thì vẫn nhanh chóng triển khai được dự án NƠXH.

 

 

Theo Trung Kiên/ Tạp chí Xây dựng

 

Link gốc: http://tapchixaydung.vn/phat-trien-nha-o-xa-hoi-phia-nam-can-huong-dan-cu-the-20201224000009267.html