(NXD) -
Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản 2025 được hỗ trợ bởi nhiều quy định mới, vì vậy sẽ có nhiều biến động, với các kịch bản phát triển khác nhau.
Bất động sản nhà ở tăng mạnh
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản, trong năm 2025, nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng, được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị vùng ven. Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, TP HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm.
Nguồn cung bất động sản sẽ giảm bớt sự phân hóa theo khu vực nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội. Trong bất động sản nhà ở, căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng và duy trì vị trí dẫn đầu về nguồn cung, nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở các chủ đầu tư lớn.
Theo các chuyên gia bất động sản nhà ở sẽ tăng mạnh năm 2025
PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - nhận định, năm 2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự khác biệt. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư có một “cú đội giá”. Nếu các chung cư trung cấp trước giai đoạn 2022-2023 dao động quanh mức 35-40 triệu đồng/m2 thì sang năm 2024 giá tăng mạnh lên mức 65-70 triệu đồng/m2, nhất là ở Hà Nội.
Thị trường đất nền cũng ghi nhận sự “sốt, nóng” về giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như: Tại huyện Hoài Đức, giá đất đã tăng 81%; huyện Đông Anh tăng 53%; huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm 2023.
Trong khi đó, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) có dấu hiệu bão hòa, nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh.
Chính vì vậy, PGS.TS Trần Kim Chung đưa ra dự đoán, từ năm 2025-2030, thị trường bất động sản có khả năng sẽ có 3 kịch bản.
Với kịch bản trung tính, thị trường sẽ phát triển sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Theo PGS.TS Chung, đây cũng là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.
Với kịch bản không thuận lợi, thị trường sẽ phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít khả năng xảy ra nhất.
Với kịch bản tích cực, thị trường sẽ bùng nổ. "Kịch bản này có thể xảy ra nhưng không lớn", ông Chung nói.
PGS.TS Trần Kim Chung
Trong khi đó TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cũng đưa ra dự đoán, 2025 sẽ là năm đầu tiên nguồn cung của thị trường được tháo gỡ, tuy không phải toàn bộ. Những dự án đáp ứng quy định pháp luật, năng lực của chủ đầu tư tốt sẽ được tháo gỡ để đưa sản phẩm vào thị trường, qua đó giúp thị trường cân bằng cung cầu.
Về giá bán, từ cuối năm 2024 đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, do đó giá đất dự báo vẫn ở mức hợp lý. Tuy nhiên, sang giai đoạn 2026 - 2027, nếu từ giờ đến lúc đó vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì có thể đẩy áp lực vào giá.
Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land thì cho rằng, giai đoạn 2025 - 2026, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ có độ trễ trong phục hồi. Do đó, bà Khanh dự báo nguồn cung trong 2 năm này sẽ cao hơn 2024, nhưng không tới mức dư thừa.
Còn về sức cầu, mặt bằng giá đã có những điều chỉnh so với trước đây. Chủ đầu tư cần có chính sách thanh toán linh hoạt hơn, phù hợp với từng đối tượng người mua nhà.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, phân tích: Trong vòng 2 năm thị trường bất động sản Việt Nam có thể đi qua các giai đoạn: đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn.
Cụ thể, cuối năm 2024, thị trường ở giai đoạn thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài chính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. Ở giai đoạn này, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.
Bước sang thời kỳ củng cố dự kiến bắt đầu trong quý I/2025, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.
Bất động sản công nghiệp lên ngôi
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung đất công nghiệp tiếp tục tăng trưởng với sự nâng cao chất lượng nhờ các khu công nghiệp mới và các dự án mở rộng tại các khu công nghiệp hiện hữu. Nguồn cung nhà kho xây sẵn, nhà xưởng chất lượng cao tiếp tục phát triển mạnh để để phục vụ ngành logistics và thương mại điện tử. Hoạt động xây dựng, phát triển hạ tầng khu công nghiệp được đẩy mạnh theo hướng chuyển đổi xanh.
Dự đoán bất động sản công nghiệp lên ngôi trong năm 2025
Theo bà Miền, nhu cầu tăng trưởng tích cực với trợ lực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài, từ làn sóng dịch chuyển Trung Quốc +1 và quá trình thực hiện cam kết thương mại. Nhu cầu tập trung phần lớn ở ngành sản xuất, logistics và công nghệ cao trên nền tảng thu hút có chọn lọc với các yêu cầu khắt khe hơn, tùy thuộc vào ngành, lĩnh vực hoạt động.
"Giá thuê đất công nghiệp, nhất là các khu công nghiệp đáp ứng được các tiêu chuẩn cao, tiếp tục xu hướng tăng, bởi số lượng các khu công nghiệp mới được đưa vào vận hành vẫn hạn chế trong khi nhu cầu đang tăng dần", bà Miền nói.
Cụ thể, tại miền Bắc, giá thuê đất khu công nghiệp tại các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng dự kiến tăng khoảng 5-10%, trung bình 145 USD/m2/chu kỳ thuê. Ở miền Nam, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu về giá thuê, dự kiến tăng khoảng 7-12%, đạt mức 200 USD/m2/chu kỳ thuê.
Ở miền Trung, giá thuê vẫn duy trì ở mức thấp hơn, dao động từ 50-70 USD/m2/chu kỳ thuê, với tiềm năng tăng khoảng 3-5% nhờ vào các dự án mới. Giá thuê kho xưởng xây sẵn tiếp tục tăng khoảng 10%, thiết lập mặt bằng giá mới tại Hà Nội và TP.HCM khi nguồn cung hạn chế với nhiều khu công nghiệp và kho bãi đã được lấp đầy.
Tính đến hết tháng 11/2024, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 31,38 tỷ USD, chỉ tăng 1% so với cùng kỳ năm trước, song cần lưu ý là năm 2023 FDI vào Việt Nam tăng tới trên 36% so với năm 2022.
Niềm tin thị trường của DN được củng cố qua tổng vốn FDI thực hiện 11 tháng năm 2024 ước đạt 21,68 tỷ USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức kỷ lục mới trong giai đoạn 2019 - 2024, là năm thứ 3 liên tiếp Việt Nam đạt mức giải ngân FDI trên 20 tỷ USD.
Việt Nam đang từng bước trở thành một trung tâm sản xuất, nằm trong chuỗi cung ứng khu vực, toàn cầu của nhiều tập đoàn công nghệ hàng đầu thế giới như Samsung, LG, Intel, Apple, GE, Foxconn…
Theo khảo sát của JETRO (Nhật Bản), trong hai năm 2024 - 2025 hơn 60% công ty Nhật Bản tại Việt Nam có kế hoạch mở rộng kinh doanh, coi đây là điểm hấp dẫn nhất trong ASEAN. Hơn nữa, không chỉ có riêng sản xuất điện tử mà ngay cả lĩnh vực công nghệ cao cũng thu hút sự quan tâm từ các tập đoàn đa quốc gia lớn trên thế giới.
Các dự án nhà ở thương mại tiếp tục ra hàng với giá tốt
Thị trường BĐS tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong 3 quý đầu năm 2024 ghi nhận 23.900 căn hộ sơ cấp được giao dịch, tăng 28% so với tổng số giao dịch của cả năm 2023. Những nỗ lực trong việc tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trong thời gian vừa qua là không thể phủ nhận, nhiều địa phương đã có những bước tiến đáng kể trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý.
Đơn cử, TP Hồ Chí Minh đã hoàn tất gỡ vướng pháp lý cho 8 dự án BĐS như The Metropole Thủ Thiêm, Celadon City, Metro Star, Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm... Đây đều là những dự án có tổng vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng với quy mô lớn, nguồn cung đa dạng. Từ đó, tạo niềm tin cho sự phục hồi mạnh mẽ cho nhà đầu tư trong những tháng cuối năm 2024 và lấy đà cho năm 2025.
Tại Hà Nội, dự kiến phân khúc chung cư sẽ được bổ sung 23.000 - 30.000 căn năm 2025 và 24.000 căn năm 2026, gần gấp ba lần so với năm 2023, chủ yếu đến từ hai đại đô thị ở phía Tây và phía Đông. Trước nhu cầu mỗi năm Hà Nội tăng thêm khoảng 200.000 người cần nhà ở, phân khúc sản phẩm BĐS chung cư đang tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường Hà Nội từ đầu năm 2025.
Bước sang năm 2025, giá chung cư sẽ điều chỉnh về mức phù hợp hơn, chắc chắn không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Giá BĐS có thể tăng từ 5 - 10% mỗi năm, tùy thuộc vào từng phân khúc và khu vực. Thị trường sẽ khởi sắc rõ rệt từ quý II/2025 và đầu năm 2026 là khởi đầu mới giai đoạn ổn định của ngành BĐS và ghi nhận sự trở lại, hoặc xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.