Thiếu cơ chế tín dụng riêng cho người mua nhà ở thực

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã tăng lên khoảng 13-15%/năm, cao gần gấp đôi so với giai đoạn 2023-2025.

 

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại, nhiều ý kiến cho rằng chi phí vốn đang trở thành một trong những rào cản đáng kể đối với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

 

Theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện nay đã tăng lên khoảng 13-15%/năm, cao gần gấp đôi so với giai đoạn 2023-2025, khi nhiều ngân hàng cho vay chỉ ở mức 6-8%/năm, diễn biến này khiến chi phí vay vốn tăng lên đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà của người dân và phần nào làm giảm thanh khoản của thị trường.

 

Đáng chú ý, ngay cả phân khúc NƠXH, vốn được kỳ vọng hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, cũng đang gặp khó khi lãi suất vay phổ biến vẫn ở mức 7,5-8,5%/năm. Trong bối cảnh đó, câu chuyện thiết kế cơ chế tín dụng nhà ở ổn định dài hạn, tách biệt giữa nhu cầu ở thực và đầu cơ, đang được đặt ra như một vấn đề chính sách cần tiếp tục thảo luận.

 

♦ Theo ông, mặt bằng lãi suất hiện nay đang tác động như thế nào đến thanh khoản thị trường BĐS?

 

- Ông Vũ Cương Quyết: Trong giai đoạn 2023-2025, sau khi nền kinh tế phục hồi sau dịch Covid-19, hệ thống ngân hàng có nguồn vốn dồi dào, lãi suất huy động chỉ khoảng 4-5%/năm, trong khi lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 7-8%/năm, thậm chí có ngân hàng cho vay chỉ khoảng 6-6,5%. Với mức lãi suất này, khi so sánh với lạm phát khoảng 2-3%/năm, chi phí vay thực tế không quá cao, khiến nhiều người dân sẵn sàng vay vốn ngân hàng để mua nhà.

 

Trong bối cảnh đó, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, có trường hợp vay tới khoảng 70-80% giá trị căn nhà. Đồng thời, nguồn cung dự án nhà ở trong vài năm gần đây khá hạn chế, khiến thị trường xuất hiện tình trạng khan hiếm nguồn hàng. Khi nhu cầu cao gặp lãi suất thấp và nguồn cung ít, nhiều dự án BĐS có thanh khoản rất tốt, thậm chí có dự án chỉ trong vòng một tuần đã bán hết sản phẩm.

 

Tuy nhiên, khi dư nợ tín dụng BĐS tăng mạnh so với tổng dư nợ của nền kinh tế, cơ quan quản lý bắt đầu siết tín dụng và mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng lên khoảng 13-15%/năm. Việc lãi suất tăng mạnh đã khiến chi phí vay mua nhà tăng lên đáng kể, qua đó làm giảm khả năng vay vốn của người mua và khiến dòng tiền vào thị trường BĐS bị chặn lại, dẫn tới thanh khoản thị trường giảm xuống. Việc điều chỉnh lãi suất theo hướng này cũng phản ánh mục tiêu của cơ quan quản lý là điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS và chuyển dòng vốn sang các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và đầu tư hạ tầng.

 

♦ Đây chỉ là giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn của thị trường hay có thể tạo ra một chu kỳ suy giảm mới, thưa ông?

 

- Diễn biến hiện nay chủ yếu là một giai đoạn điều chỉnh mang tính ngắn hạn của thị trường BĐS. Việc tăng lãi suất nhằm mục tiêu giảm bớt dòng vốn chảy vào BĐS, hạn chế đầu cơ và tạo điều kiện để dòng vốn được phân bổ nhiều hơn cho các lĩnh vực sản xuất và phát triển hạ tầng.

 

Trong bối cảnh đó, người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ hơn về rủi ro tài chính và khả năng thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, khi dòng vốn vào BĐS giảm dần và rủi ro thị trường được kiểm soát, lãi suất cho vay có thể sẽ điều chỉnh giảm trở lại. Đồng thời, nếu nguồn cung nhà ở trong thời gian tới được cải thiện, thị trường có thể dần ổn định hơn. Vì vậy, đây chưa phải là dấu hiệu của một chu kỳ suy giảm dài hạn mà chủ yếu là quá trình điều chỉnh để thị trường trở nên lành mạnh hơn.

 

♦ Theo ông, mặt bằng lãi suất hiện nay đang tác động khác nhau như thế nào đến từng phân khúc thị trường (cao cấp, trung cấp, nhà ở giá phù hợp, NƠXH)?

 

- Mặt bằng lãi suất hiện nay về cơ bản đang tác động tới hầu hết các phân khúc của thị trường BĐS, từ nhà ở cao cấp, trung cấp cho tới phân khúc nhà ở giá phù hợp và NƠXH, nguyên nhân là do chính sách tín dụng hiện nay chưa có sự phân biệt rõ ràng giữa các phân khúc nhà ở, nên khi lãi suất tăng, chi phí vốn tăng lên đồng loạt đối với cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà.

 

Trong thực tế, chưa có cơ chế tín dụng đủ rõ ràng và đủ mạnh để hỗ trợ riêng cho người mua NƠXH. Nhiều gói tín dụng ưu đãi vẫn khó tiếp cận, khiến cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển dự án NƠXH vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn vay thương mại với chi phí cao. Vì vậy, việc lãi suất tăng hiện nay đang ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường, không chỉ riêng một phân khúc nào.

 

♦ Với mức lãi suất khoảng 7,5-8,5%/năm trong chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, chính sách tín dụng NƠXH đã thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp hay chưa, thưa ông?

 

- Mức lãi suất khoảng 7,5-8,5%/năm vẫn còn khá cao so với khả năng chi trả của nhiều người thu nhập thấp. NƠXH được thiết kế nhằm bảo đảm an sinh và hỗ trợ người dân có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, tuy nhiên trong thực tế chi phí đầu vào của các dự án vẫn khá lớn. Mặc dù Nhà nước đã hỗ trợ một phần về đất đai, nhưng các chi phí khác như: VLXD, nhân công và chi phí tài chính vẫn phải tính theo cơ chế thị trường. Trong khi đó, nhiều dự án NƠXH có cơ cấu vốn vay ngân hàng chiếm tỷ trọng khá cao, có thể lên tới 50-70% tổng vốn đầu tư, khiến chi phí tài chính trở thành một yếu tố đáng kể trong giá thành sản phẩm.

 

Đối với người mua nhà, nếu phải vay khoảng 70% giá trị căn hộ thì khoản tiền trả ngân hàng hàng tháng có thể cao hơn đáng kể so với chi phí thuê nhà. Chẳng hạn, nếu tiền thuê nhà khoảng 4-5 triệu đồng mỗi tháng nhưng tiền trả lãi và gốc ngân hàng có thể lên tới khoảng 10 triệu đồng, nhiều người sẽ khó có khả năng cân đối tài chính. Vì vậy, để NƠXH thực sự phù hợp với người thu nhập thấp, cần có cơ chế tín dụng ưu đãi với chi phí vốn thấp hơn, qua đó giảm giá thành và giảm áp lực trả nợ cho người mua.

 

♦ Theo ông, nguyên nhân khiến chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng giải ngân còn chậm chủ yếu nằm ở lãi suất, thủ tục tín dụng hay nguồn cung dự án NƠXH?

 

- Việc giải ngân chậm của chương trình tín dụng này không hoàn toàn xuất phát từ thiếu nguồn cung dự án hay thiếu nguồn vốn. Ở một số địa phương, đặc biệt là các khu vực lân cận Hà Nội, nguồn cung NƠXH vẫn có nhưng thanh khoản chậm.

 

Vấn đề cốt lõi nằm ở cơ chế lãi suất và việc phân bổ chi phí của chính sách ưu đãi. Bản chất của việc cho vay ưu đãi là ngân hàng phải cho vay với lãi suất thấp hơn mức thị trường, trong khi các ngân hàng thương mại cũng hoạt động theo nguyên tắc kinh doanh. Do đó, nếu không có cơ chế bù lãi suất từ phía Nhà nước thì ngân hàng khó có thể duy trì mức cho vay ưu đãi trong thời gian dài.

 

Kinh nghiệm từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây cho thấy, Nhà nước có cơ chế hỗ trợ lãi suất cho ngân hàng, nhờ đó chương trình được triển khai hiệu quả hơn. Vì vậy, nếu muốn chương trình tín dụng mới phát huy hiệu quả, cần làm rõ cơ chế hỗ trợ lãi suất và chia sẻ chi phí giữa Nhà nước, ngân hàng và các bên liên quan.

 

♦ Vậy, chính sách tín dụng đối với NƠXH nên được thiết kế theo hướng ưu đãi ổn định dài hạn hay điều chỉnh linh hoạt theo thị trường, thưa ông?

 

- Theo tôi, chính sách tín dụng đối với NƠXH nên được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn. Khi người dân vay mua nhà, điều quan trọng là họ phải dự báo được nghĩa vụ trả nợ trong nhiều năm. Nếu lãi suất biến động liên tục theo thị trường, người vay sẽ đối mặt với rủi ro lớn và khó chủ động kế hoạch tài chính.

 

 

Kinh nghiệm từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây cho thấy, việc duy trì lãi suất ưu đãi ổn định trong thời gian dài, khoảng 15 năm, giúp người vay tính toán rõ nghĩa vụ trả nợ và cân đối chi tiêu dài hạn. Với mức trả khoảng 5-6 triệu đồng mỗi tháng, người dân có thể từng bước tích lũy và tiếp cận cơ hội sở hữu nhà ở.

 

♦ Theo ông, việc xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường BĐS có thể giúp cải thiện tính minh bạch của thị trường như thế nào?

 

- Việc xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường BĐS là rất cần thiết, bởi hiện nay một trong những hạn chế lớn của thị trường là thông tin chưa đầy đủ và thiếu tính hệ thống. Khi dữ liệu về BĐS, giao dịch và quyền sở hữu được số hóa và tích hợp vào một hệ thống thống nhất, cơ quan quản lý sẽ có cơ sở theo dõi sát hơn diễn biến thị trường cũng như cấu trúc giao dịch.

 

Quan trọng hơn, dữ liệu thị trường minh bạch sẽ giúp phân biệt rõ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trên thị trường BĐS. Đây là yếu tố rất quan trọng trong việc thiết kế và điều hành chính sách tín dụng nhà ở. Khi cơ quan quản lý có đầy đủ dữ liệu về giao dịch, mức giá và tình trạng sở hữu BĐS của từng cá nhân, việc định hướng dòng tín dụng vào đúng đối tượng, đặc biệt là người mua nhà để ở và người mua nhà lần đầu, sẽ chính xác hơn.

 

Bên cạnh đó, hệ thống dữ liệu thống nhất cũng giúp giảm nhiều rủi ro trên thị trường, từ tranh chấp pháp lý đến việc kê khai giá giao dịch không đúng thực tế. Khi thông tin về tài sản được minh bạch, các tổ chức tín dụng cũng có cơ sở định giá và thẩm định tài sản bảo đảm chính xác hơn. Về dài hạn, đây cũng là nền tảng quan trọng để xây dựng cơ chế tín dụng nhà ở ổn định, dài hạn và hướng đúng vào nhu cầu ở thực của người dân.

 

♦ Trân trọng cảm ơn ông!

 

Theo Tạp chí Xây dựng