Chuyên gia đề xuất hoàn thiện Luật Nhà ở gắn với phát triển hạ tầng đồng bộ

Tại văn bản góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phục vụ hội thảo góp ý dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức chiều 13/10/2026, PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương, Phó Giám đốc Học viện Chiến lược, Bồi dưỡng cán bộ xây dựng, đã đề xuất nhiều nội dung nhằm nâng cao tính đồng bộ, khả thi của dự thảo, bảo đảm quyền tài sản và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương, dự thảo có những bước phát triển về chính sách, nổi bật là ưu tiên nhà ở cho thuê, đa dạng hóa hình thức bảo đảm chỗ ở và sắp xếp lại các nhóm nhà ở chính sách. Việc gắn phát triển nhà ở với quy hoạch, giao thông công cộng, thị trường lao động và hạ tầng xã hội tại Điều 4–6, Điều 33 phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị bền vững.

Dự thảo cũng bổ sung cơ chế Quỹ nhà ở, nhà lưu trú ngoài khu công nghiệp, ký túc xá và hỗ trợ các đối tượng chịu tác động của việc sắp xếp đơn vị hành chính. Cơ chế cải tạo chung cư được mở rộng theo hướng cải tạo toàn khu, quy gom và kết hợp tái thiết đô thị. Các quy định về dữ liệu nhà ở, hội nghị chung cư trực tuyến, an toàn xe điện và tiết kiệm năng lượng cũng đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả thực thi, chuyên gia cho rằng cần tiếp tục làm rõ các quy định về phân loại nhà ở, điều kiện phát triển dự án, cơ chế bảo vệ người mua và thuê nhà, cải tạo chung cư, quản lý Quỹ nhà ở cũng như trách nhiệm của các chủ thể liên quan.

Làm rõ phân loại nhà ở, gắn phát triển nhà ở với quy hoạch và hạ tầng

PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương đề nghị làm rõ cách phân loại nhà ở tại khoản 1 Điều 6. Theo ông, “cho thuê” là phương thức khai thác nhà ở, trong khi nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách đều có thể được cho thuê. Vì vậy, dự thảo cần xác định rõ tiêu chí phân biệt các nhóm nhà ở và nguyên tắc áp dụng trong trường hợp một dự án đồng thời thuộc nhiều nhóm, tránh chồng chéo về cơ chế quản lý và ưu đãi.

Đối với việc tinh gọn luật và giao nhiều nội dung cho văn bản hướng dẫn, chuyên gia nhấn mạnh những nguyên tắc liên quan trực tiếp đến quyền tài sản, điều kiện thụ hưởng, nghĩa vụ của chủ đầu tư, trách nhiệm của cơ quan nhà nước và giới hạn áp dụng cơ chế đặc thù cần được quy định rõ trong luật. Nghị định nên cụ thể hóa cơ chế, tiêu chí và thủ tục; thông tư hướng dẫn phương pháp, yêu cầu kỹ thuật và biểu mẫu trong phạm vi được giao.

Về phát triển nhà ở gắn với quy hoạch, việc làm và giao thông công cộng, ông đề nghị làm rõ điều kiện hạ tầng trước khi đưa nhà ở vào sử dụng, đặc biệt là đường kết nối, hệ thống cấp nước, thoát nước và khả năng tiếp cận trường học, cơ sở y tế.

Luật cần phân định trách nhiệm của chủ đầu tư đối với hạ tầng trong dự án và trách nhiệm của chính quyền đối với hạ tầng ngoài dự án. Đồng thời, giao Chính phủ quy định cụ thể yêu cầu, cơ quan và trình tự kiểm tra.

Tại khoản 3 Điều 5, chuyên gia đề xuất bổ sung yêu cầu điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở khi quy hoạch đô thị và nông thôn thay đổi, làm biến động nhu cầu nhà ở, quỹ đất hoặc địa điểm phát triển nhà ở.

Bảo vệ người mua, người thuê nhà ở xã hội

Đối với chính sách nhà ở xã hội (NOXH), dự thảo đã mở rộng khả năng tiếp cận và phân biệt điều kiện mua, thuê mua, thuê. Tuy nhiên, PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương đề nghị Điều 69, 70 làm rõ cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư tự phê duyệt giá và được miễn bảo lãnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, cần quy định việc công khai căn cứ tính giá, kết quả thẩm tra, kiểm soát sử dụng tiền ứng trước và xác định rõ trách nhiệm, thời hạn hoàn trả tiền nếu không thể bàn giao nhà. Trách nhiệm bồi thường cũng cần được quy định cụ thể khi có đủ căn cứ.

Tại điểm đ khoản 2 Điều 62, dự thảo cần xác định rõ những hình thức hỗ trợ không được hưởng đồng thời, tránh cách hiểu hạn chế việc tiếp cận các chính sách hỗ trợ có mục đích khác nhau. Luật quy định quyền, nghĩa vụ cơ bản; Nghị định hướng dẫn phương pháp kiểm tra giá, quản lý tiền ứng trước và thủ tục thực hiện.

Đối với nhà ở cho thuê, việc bố trí gần giao thông công cộng, khu công nghiệp và cơ sở giáo dục được đánh giá là phù hợp. Tuy nhiên, Điều 37, 43 cần làm rõ cơ chế bảo đảm các khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước thực sự góp phần giảm chi phí thuê nhà; đồng thời công khai căn cứ tính giá và kiểm tra việc loại trừ những chi phí đã được hỗ trợ.

Dự thảo cũng cần bảo đảm hợp đồng thuê còn hiệu lực khi chuyển chủ sở hữu, quy định rõ căn cứ tăng giá, chấm dứt hợp đồng và nguyên tắc hoàn trả tiền đặt cọc. Các nội dung về phương pháp tính giá, thời hạn báo trước và cơ chế kiểm tra cần được cụ thể hóa phù hợp với từng loại hình nhà ở cho thuê.

Với nhà lưu trú bố trí trên đất sản xuất, kinh doanh, chuyên gia đề nghị làm rõ trách nhiệm kiểm tra, xử lý việc sử dụng sai đối tượng hoặc chuyển đổi thành nhà ở thương mại trái quy định. Loại hình này phải đáp ứng yêu cầu về điều kiện sinh hoạt, an toàn cháy, nổ và môi trường; các yêu cầu kỹ thuật cần được hướng dẫn theo thẩm quyền tại Điều 50, 51 của dự thảo.

Đối với Điều 59, 60, cần làm rõ phương thức hỗ trợ hộ chưa có đất ở hoặc phải di dời khỏi vùng nguy hiểm, gắn hỗ trợ nhà ở với giải quyết đất ở và tái định cư. Luật cần xác định nguyên tắc, trách nhiệm phối hợp; Nghị định quy định cụ thể điều kiện, mức hỗ trợ và trình tự thực hiện.

Làm rõ quyền lợi chủ sở hữu khi cải tạo, xây dựng lại chung cư

Đối với quy định về kiểm định và xem xét gia hạn thời gian sử dụng chung cư hết niên hạn thiết kế, chuyên gia đề nghị làm rõ quyền của chủ sở hữu khi công trình phải phá dỡ, bao gồm quyền được bố trí chỗ ở, nhận bồi thường, quyền liên quan đến đất và nghĩa vụ đóng góp kinh phí xây dựng lại.

Dự thảo cần giải trình cơ sở phân biệt chung cư xây dựng từ năm 1994 trở về trước với các chung cư còn lại, đồng thời quy định rõ cách áp dụng đối với căn hộ đã được mua trước khi luật mới có hiệu lực.

Tại Điều 91–93, cần xác định nguyên tắc phân chia chi phí phá dỡ, xây dựng lại, đầu tư hạ tầng và bố trí chỗ ở tạm thời; phương án hỗ trợ các hộ không đủ khả năng đóng góp cũng như trách nhiệm của bên có lỗi khiến công trình hư hỏng sớm. Nghị định sẽ cụ thể hóa phương pháp tính chi phí, mức bồi thường và trình tự thực hiện.

Về cải tạo chung cư gắn với tái thiết đô thị và phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), chuyên gia đánh giá việc cải tạo toàn khu, kết hợp chỉnh trang đô thị và phát triển giao thông công cộng là phù hợp. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 89 cần làm rõ các chỉ tiêu quy hoạch được phép điều chỉnh khác quy chuẩn, giới hạn điều chỉnh và những yêu cầu an toàn bắt buộc.

Khi tăng quy mô xây dựng hoặc dân số, dự án phải đánh giá khả năng đáp ứng của hệ thống giao thông, trường học, y tế, cấp nước và thoát nước trong phạm vi dự án cũng như khu vực xung quanh. Nếu cần bổ sung hạ tầng, phải xác định rõ trách nhiệm đầu tư, nguồn vốn và tiến độ hoàn thành.

Luật cần quy định điều kiện, giới hạn áp dụng; văn bản hướng dẫn cụ thể hóa phạm vi đánh giá, phương pháp tính toán, trách nhiệm thẩm định và công khai kết quả.

Rút gọn thủ tục nhưng phải bảo đảm công khai, minh bạch

Đối với các quy định tại Điều 40, 41, 65, 67 về rút gọn thủ tục đầu tư, PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương cho rằng việc bỏ bước lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và giao chủ đầu tư không qua đấu thầu có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 40 và Điều 67 cần làm rõ các chỉ tiêu, yêu cầu của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung được sử dụng làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết; đồng thời quy định cách xử lý khi các căn cứ về dân số, sử dụng đất và kết nối hạ tầng chưa đầy đủ.

Đối với Điều 41, 65, cần yêu cầu công khai danh sách nhà đầu tư đăng ký, tiêu chí lựa chọn, kết quả và lý do giao chủ đầu tư. Nghị định cần cụ thể hóa trình tự thực hiện, trách nhiệm kiểm tra và biện pháp xử lý khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

Về quản lý chung cư, bảo tồn và chuyển đổi số, chuyên gia đề nghị hoàn thiện một số quy định cụ thể.

Tại Điều 111 về chỗ để xe, cần thể hiện rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong hồ sơ thiết kế và hợp đồng; đồng thời quy định cách áp dụng đối với căn hộ đã mua, hợp đồng đã ký trước khi luật có hiệu lực.

Đối với trách nhiệm của cấp xã và dữ liệu nhà ở, Điều 100, 118 cần làm rõ phạm vi xử lý, trách nhiệm phối hợp trong lưu trữ hồ sơ nhà ở và tiếp nhận đề nghị bàn giao kinh phí bảo trì. Việc giao nhiệm vụ phải đi kèm nguồn nhân lực, kinh phí và khả năng khai thác dữ liệu dùng chung, hạn chế yêu cầu người dân cung cấp lại thông tin đã có.

Về bảo tồn nhà ở có giá trị, các Điều 28, 103, 108 cần làm rõ trách nhiệm của chủ sở hữu và cơ quan quản lý trong bảo tồn, sửa chữa, bảo đảm an toàn cho cư dân; đồng thời xác định nguyên tắc hỗ trợ đối với công trình cần bảo tồn. Các điều kiện, cơ chế hỗ trợ và hướng dẫn kỹ thuật cần được cụ thể hóa theo thẩm quyền.

Từ những phân tích trên, PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương đề nghị hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng bảo đảm chỗ ở an toàn, bảo vệ quyền tài sản và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân; đồng thời gắn phát triển nhà ở với quy hoạch và hạ tầng đô thị. Việc rút gọn thủ tục cần đi đôi với trách nhiệm công khai, kiểm tra và xử lý vi phạm, qua đó nâng cao tính khả thi và hiệu quả thực thi của chính sách.