Chuyên gia đề xuất hoàn thiện quy định bảo hộ quyền sở hữu nhà ở

Bảo đảm quyền sở hữu nhà ở theo tinh thần Hiến pháp

Theo TS. KTS. Trần Thị Lan Anh, khoản 1 Điều 9 dự thảo quy định cá nhân có quyền có chỗ ở, trong khi điểm a khoản 1 Điều 6 xác định mục tiêu mọi người đều có chỗ ở. Các quy định này cơ bản phù hợp với Điều 22 và khoản 3 Điều 59 Hiến pháp. Tuy nhiên, để quyền có chỗ ở được bảo đảm thực chất, dự thảo cần quy định rõ hơn trách nhiệm của Nhà nước đối với các nhóm yếu thế như người mất nhà do thiên tai, hộ nghèo, người khuyết tật và người cao tuổi cô đơn.

Đối với khoản 3 Điều 9, dự thảo quy định nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa, trừ trường hợp thực hiện theo pháp luật về trưng mua, trưng dụng. Theo chuyên gia, cách diễn đạt này có thể dẫn đến cách hiểu chưa chính xác về mối quan hệ giữa quốc hữu hóa với trưng mua, trưng dụng.

Căn cứ khoản 3 Điều 32 Hiến pháp, đây là những chế định pháp lý khác nhau. Trưng mua, trưng dụng chỉ được thực hiện trong những trường hợp thật cần thiết theo quy định và phải bảo đảm bồi thường tài sản theo giá thị trường. Vì vậy, bà Lan Anh đề nghị chỉnh sửa quy định theo đúng tinh thần Hiến pháp, bảo đảm tính rõ ràng và thống nhất của hệ thống pháp luật.

Một vấn đề đáng chú ý khác là quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình phải phá dỡ. Đoạn 2 khoản 4 Điều 14 quy định quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ. Khi kết hợp với điểm c khoản 5 Điều 91, quy định chủ sở hữu không đóng góp kinh phí thì phải bàn giao lại đất cho Nhà nước, dự thảo có thể dẫn đến cách hiểu rằng quyền tài sản của chủ sở hữu chấm dứt sau khi phá dỡ chung cư.

Theo TS. KTS. Trần Thị Lan Anh, cách tiếp cận này chưa phù hợp với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW về việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Bà cũng dẫn Công văn số 7365/BTP-PLDSKT của Bộ Tư pháp, trong đó đề nghị làm rõ nguyên tắc việc phá dỡ nhà chung cư không đương nhiên làm chấm dứt quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu.

Đối với khoản 4 Điều 85, dự thảo cho phép phá dỡ nhà chung cư khi công trình bị hư hỏng cục bộ kết hợp với yêu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị. Chuyên gia cho rằng, việc sử dụng mục tiêu chỉnh trang đô thị làm căn cứ buộc phá dỡ tài sản hợp pháp có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người dân. Mục tiêu này cần được thực hiện thông qua thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đồng thời bảo đảm bồi thường theo quy định.

Về bình đẳng giới, điểm c khoản 2 Điều 62 dự thảo ưu tiên “nữ giới độc thân đang nuôi con nhỏ”, trong khi chưa đề cập nam giới đơn thân có hoàn cảnh tương tự. TS. KTS. Trần Thị Lan Anh đề nghị thay bằng cụm từ “người đơn thân đang nuôi con nhỏ” nhằm bảo đảm bình đẳng giới, tránh phân biệt đối xử trong tiếp cận chính sách nhà ở.

Đồng thời, thứ tự ưu tiên tại điểm c khoản 2 Điều 62 về nhà ở xã hội và khoản 2 Điều 31 về nhà ở cho thuê đang có sự khác biệt chưa được giải thích rõ. Do đó, cần thống nhất bộ tiêu chí ưu tiên giữa các chính sách để bảo đảm tính đồng bộ và công bằng.

Hoàn thiện cơ chế bảo vệ người mua, thuê và sở hữu nhà ở

Bên cạnh các vấn đề về nguyên tắc, TS. KTS. Trần Thị Lan Anh đề nghị sửa đổi nhiều quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, người mua và người thuê nhà ở.

Đối với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khoản 5 Điều 91 quy định chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí theo suất đầu tư xây dựng mới trên mỗi mét vuông sàn. Trường hợp không đóng góp, chủ sở hữu chỉ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Theo chuyên gia, cơ chế này có thể gây bất lợi cho người thu nhập thấp và người cao tuổi, khiến họ gặp khó khăn trong việc tiếp tục sinh sống tại nơi ở cũ.

Bà đề xuất bổ sung các phương án linh hoạt như nhận căn hộ có diện tích nhỏ hơn tương ứng với giá trị quyền lợi, nộp tiền theo từng đợt, vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc được ưu tiên mua, thuê nhà ở xã hội trên cùng địa bàn.

Đối với việc lựa chọn nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư theo khoản 2 Điều 90, dự thảo mới quy định thông qua Hội nghị nhà chung cư theo nguyên tắc đa số nhưng chưa xác định tỷ lệ cụ thể tại khoản 4 Điều 113. Do quyết định này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tài sản, chuyên gia đề xuất ngưỡng đồng thuận tối thiểu 75% tổng diện tích sở hữu; đồng thời tham khảo kinh nghiệm quốc tế về cơ chế bán tập thể nhà chung cư, thường áp dụng tỷ lệ 80-90%.

Với người mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, trường hợp được miễn bảo lãnh ngân hàng theo điểm d khoản 1 Điều 70, dự thảo cần bổ sung cơ chế bảo vệ thay thế. Theo đó, tiền ứng trước của người mua nên được nộp vào tài khoản riêng tại tổ chức tín dụng và chỉ giải ngân theo tiến độ xây dựng đã được xác nhận.

Đối với người mua ngay tình, khoản 8 Điều 70 cần làm rõ trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu do bán nhà không đúng đối tượng, tránh để người mua phải gánh chịu toàn bộ hậu quả từ sai phạm của chủ đầu tư.

Về kinh phí bảo trì nhà chung cư, Điều 118 có tên gọi đề cập đến cơ chế cưỡng chế bàn giao nhưng nội dung mới dừng ở việc UBND cấp xã yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí. Chuyên gia cho rằng, cơ chế này chưa đủ mạnh, thậm chí yếu hơn quy định của Luật Nhà ở năm 2023. Bà đề nghị khôi phục cơ chế cưỡng chế cần thiết, đồng thời yêu cầu công khai định kỳ số dư tài khoản kinh phí bảo trì để tăng tính minh bạch và hạn chế tranh chấp.

Đối với người thuê mua nhà ở, điểm b khoản 3 Điều 125 quy định khi chấm dứt hợp đồng, người thuê mua chỉ được hoàn lại khoản tiền nộp lần đầu, trong khi phần tiền gốc đã trả trong các kỳ thuê mua hằng tháng không được hoàn lại. Theo bà Lan Anh, quy định này chưa bảo đảm sự công bằng, cần được xem xét lại để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thuê mua.

Các quy định về thuê nhà tại Điều 43 và Điều 124 cũng cần được hoàn thiện theo hướng tăng cường bảo đảm an toàn chỗ ở, trong đó có thời hạn thuê tối thiểu, mức đặt cọc tối đa, giới hạn điều chỉnh giá thuê đối với dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước và các căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Cuối cùng, đối với chủ sở hữu đất nhận chuyển nhượng trong dự án, khoản 3 Điều 102 quy định thời hạn bắt buộc phải xây dựng nhà ở và hậu quả pháp lý khi không thực hiện cần được xác định trực tiếp trong luật, thay vì giao quy định hoàn toàn cho văn bản dưới luật.

Theo TS. KTS. Trần Thị Lan Anh, việc hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần đặt yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp, bảo đảm công bằng trong tiếp cận chính sách và tăng cường trách nhiệm của các chủ thể lên hàng đầu. Các quy định cần rõ ràng, thống nhất với Hiến pháp, đồng thời có cơ chế thực thi đủ mạnh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong quá trình sở hữu, mua, thuê và sử dụng nhà ở.