Đại biểu Quốc hội đề xuất linh hoạt nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án bất động sản

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng) đồng tình với mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn chặn việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để né tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng cần phân biệt giữa việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình chuyển nhượng.

Theo đại biểu, việc yêu cầu hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng có thể chưa giải quyết được những vướng mắc thực tế. Vấn đề quan trọng là thiết kế cơ chế để Nhà nước thu đủ tiền, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai.

Đại biểu đề xuất bổ sung cơ chế chuyển nhượng có điều kiện tại khoản 4, Điều 30. Theo đó, dự án phải đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện, nghĩa vụ tài chính còn thiếu được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể, bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính và khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ ngân sách, xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan.

Cùng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi) cho rằng quy định tại khoản 4, Điều 30 về việc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng có thể tạo ra vòng luẩn quẩn: Doanh nghiệp thiếu tiền không thể hoàn thành nghĩa vụ, dự án không thể chuyển nhượng, dẫn đến tiếp tục đình trệ, đất đai lãng phí và nguồn thu ngân sách chưa được thực hiện.

Đại biểu đề xuất cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành hoặc trích trực tiếp tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp vào ngân sách Nhà nước trước khi hoàn tất thủ tục sang tên.

Theo đại biểu, cơ chế này có thể góp phần khơi thông các dự án đình trệ, đồng thời tạo thêm nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng) cũng đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát. Theo đó, có thể thiết kế phương án thanh toán phù hợp với từng loại dự án và mức độ rủi ro, nhưng tuyệt đối không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm.

Đại biểu nhấn mạnh, nếu chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính, yêu cầu phải trả đủ nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, gây lãng phí đất đai và ảnh hưởng đến người mua nhà, tổ chức tín dụng. Vì vậy, cần rà soát, bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai về việc kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.

Bên cạnh vấn đề nghĩa vụ tài chính, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ninh) đề nghị làm rõ tiêu chí xác định phần dự án được phép chuyển nhượng độc lập tại điểm h, khoản 1, Điều 30.

Theo đại biểu, tính độc lập không chỉ được xác định bằng ranh giới trên bản đồ mà còn phải xét đến khả năng tiếp cận, vận hành hạ tầng dùng chung như đường giao thông, cấp thoát nước, xử lý nước thải và hạ tầng xã hội. Nếu không làm rõ trách nhiệm quản lý, khai thác các hạng mục này, việc chia tách dự án có thể phát sinh tranh chấp hoặc bỏ trống trách nhiệm đối với hạ tầng chung.

Do đó, đại biểu đề nghị đánh giá tính độc lập dựa trên ranh giới, chức năng quy hoạch, khả năng tiếp cận và vận hành hạ tầng, đồng thời xác định rõ quyền, nghĩa vụ của từng phần dự án. Chính phủ cần quy định cụ thể tiêu chí và hồ sơ chứng minh, bảo đảm không làm thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án và quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.