Đề xuất cân nhắc mức tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất

Tại phiên thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị hoàn thiện quy định về tiền đặt trước, thời điểm xác lập hợp đồng và chế tài xử lý hành vi bỏ cọc nhằm ngăn chặn tình trạng thông đồng, dìm giá, thao túng kết quả đấu giá.

Tiền đặt trước cao có thể hạn chế người tham gia

Góp ý về quy định tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh) đồng tình với việc tăng cường biện pháp ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% giá khởi điểm theo dự thảo có thể tạo áp lực tài chính lớn, nhất là đối với các dự án có giá trị cao.

Theo đại biểu, với dự án trị giá hàng trăm tỷ đồng, nhà đầu tư phải chuẩn bị một khoản tiền rất lớn khi chưa biết có trúng đấu giá hay không. Trong khi đó, việc huy động vốn, vay vốn hoặc được ngân hàng bảo lãnh thường thuận lợi hơn sau khi trúng đấu giá.

Tương tự, cá nhân muốn tham gia đấu giá thửa đất có giá khởi điểm 6 tỷ đồng có thể phải chuẩn bị tới 3 tỷ đồng tiền đặt trước. Quy định này dễ khiến những người có năng lực tài chính và nhu cầu thực sự e ngại tham gia.

Đại biểu cũng lưu ý, mức tiền đặt trước dự kiến tăng gấp đôi so với quy định hiện hành, trong khi phạm vi các trường hợp phải đấu giá trực tiếp được mở rộng. Nếu không có tiêu chí cụ thể, biên độ từ 20% đến 50% có thể dẫn đến cách áp dụng thiếu thống nhất, làm giảm số lượng người tham gia và tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Do đó, đại biểu đề nghị duy trì mức tiền đặt trước thông thường ở mức hợp lý; chỉ áp dụng mức cao hơn khi có căn cứ rõ ràng về tính chất, giá trị tài sản và nguy cơ bỏ cọc. Đồng thời, cần nghiên cứu cơ chế bảo lãnh ngân hàng hoặc các biện pháp bảo đảm tài chính phù hợp, nhất là đối với những dự án có giá trị lớn.

Cùng quan điểm, đại biểu Yến Nhi (Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long) cho rằng, cần cân nhắc kỹ mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân. Nếu áp dụng mức quá cao và không có sự phân loại, quy định có thể gây khó khăn cho người có nhu cầu mua đất thực sự, nhất là nhóm thu nhập trung bình, nhưng chưa chắc ngăn chặn được các đối tượng cố tình thao túng giá.

Đại biểu đề nghị xác định mức tiền đặt trước căn cứ vào tính chất, quy mô, giá trị tài sản và mức độ rủi ro của từng cuộc đấu giá; đồng thời tăng cường kiểm soát hành vi thông đồng, thao túng giá và theo dõi lịch sử vi phạm của người tham gia.

Đối với chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, đại biểu đề nghị quy định rõ tiêu chí xác định thời hạn cấm, dựa trên mức độ vi phạm, thiệt hại, yếu tố cố ý và tình tiết tái phạm. Đặc biệt, cần phân biệt hành vi cố tình trả giá cao bất thường để thao túng kết quả rồi bỏ cọc với trường hợp không thể thực hiện nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng hoặc nguyên nhân khách quan chính đáng.

Làm rõ trách nhiệm của người trúng đấu giá

Bên cạnh quy định về tiền đặt trước, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) cho rằng, việc tăng tiền đặt trước và áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá mới chỉ giải quyết phần ngọn. Quan trọng hơn, cần làm rõ thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để ràng buộc trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Phân tích Điều 43 dự thảo Luật, đại biểu cho biết quy định người trúng đấu giá được coi là chấp nhận giao kết hợp đồng kể từ thời điểm đấu giá viên công bố kết quả, nhưng đồng thời lại có các trường hợp loại trừ và quy trình ký biên bản, ký hợp đồng hoặc chờ phê duyệt tiếp theo. Điều này có thể khiến người tham gia hiểu rằng nghĩa vụ chỉ phát sinh sau khi ký hợp đồng.

Theo đại biểu, hành vi trả giá của người tham gia là đề nghị giao kết hợp đồng, còn việc đấu giá viên công bố người trúng đấu giá là sự chấp nhận đề nghị đó. Vì vậy, hợp đồng cần được xác định đã hình thành và có hiệu lực ràng buộc ngay tại thời điểm công bố người trúng đấu giá. Việc thanh toán và nhận tài sản sau đó là nghĩa vụ phải thực hiện, không phải quyền lựa chọn của người trúng đấu giá.

Từ đó, đại biểu đề nghị chỉnh lý Điều 43 theo hướng xác định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được giao kết kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá. Trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, người có tài sản đấu giá được áp dụng biện pháp buộc thực hiện nghĩa vụ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng để tổ chức đấu giá lại và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đại biểu cũng đề xuất bổ sung Điều 58a, quy định người bỏ cọc nhưng tiếp tục tham gia đấu giá lại và trúng đấu giá với mức giá thấp hơn lần trước phải bồi thường toàn bộ khoản chênh lệch còn thiếu cùng chi phí tổ chức đấu giá lại.

Đại biểu Yến Nhi cũng nhấn mạnh, cần bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí xác định mức độ vi phạm, thẩm quyền và trình tự áp dụng chế tài tại Điều 58. Người bị áp dụng chế tài phải có cơ hội giải trình và bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh tình trạng xử lý đồng loạt các trường hợp có bản chất vi phạm khác nhau.

Bộ Tư pháp đề nghị giữ mức tiền đặt trước từ 20% đến 50%

Giải trình, làm rõ ý kiến đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật đã bổ sung nhiều giải pháp nhằm khắc phục tình trạng thông đồng, dìm giá và bỏ cọc trong đấu giá tài sản.

Cụ thể, dự thảo siết chặt đối tượng tham gia đấu giá, không cho phép các chủ thể có quan hệ gia đình hoặc quan hệ chi phối doanh nghiệp cùng đăng ký tham gia đấu giá một tài sản. Đồng thời, nâng mức tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm; bổ sung chế tài không hoàn trả tiền đặt trước và cấm tham gia đấu giá trên phạm vi toàn quốc đối với một số trường hợp vi phạm nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.

Dự thảo cũng khuyến khích đấu giá trực tuyến toàn trình nhằm hạn chế sự can thiệp trực tiếp vào quá trình tổ chức đấu giá.

Về đề xuất mở rộng phạm vi cấm tham gia đấu giá đối với tất cả các loại tài sản công, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, qua tổng kết thực tiễn, tình trạng thông đồng, dìm giá, bỏ cọc xảy ra phổ biến nhất trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất ở, và quyền khai thác khoáng sản.

Do chế tài cấm tham gia đấu giá có tác động đến quyền tự do kinh doanh, cơ quan soạn thảo đề nghị giữ phạm vi áp dụng như dự thảo, không mở rộng sang các loại tài sản công khác.

Đối với mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% khi đấu giá đất ở, Bộ trưởng cho biết quy định này xuất phát từ thực tiễn và đã được Chính phủ áp dụng. Qua tổng kết, tỷ lệ các cuộc đấu giá đất bị hủy kết quả do người trúng đấu giá không nộp đủ tiền đã giảm. Vì vậy, cơ quan soạn thảo đề nghị Quốc hội xem xét luật hóa quy định nhằm tăng tính răn đe, ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, thông đồng và thao túng thị trường.

Bộ trưởng nhấn mạnh, mức tiền đặt trước không mặc định ở mức 50% mà được xác định trong biên độ từ 20% đến 50%, do cơ quan có thẩm quyền quyết định căn cứ tình hình thực tế tại địa phương. Trường hợp người tham gia không trúng đấu giá, tiền đặt trước được hoàn trả trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ khi kết thúc phiên đấu giá.

Các ý kiến tại phiên thảo luận cho thấy, việc hoàn thiện quy định về đấu giá tài sản cần bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu ngăn chặn hành vi trục lợi, bỏ cọc và yêu cầu duy trì môi trường đấu giá cạnh tranh, minh bạch. Trong đó, kiểm soát chặt hành vi vi phạm, xác định rõ trách nhiệm pháp lý của người trúng đấu giá và thiết kế mức tiền đặt trước phù hợp với từng loại tài sản là những vấn đề cần tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện.