Đề xuất gắn phát triển nhà ở với quy hoạch và năng lực hạ tầng

Ngày 13/10, Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, Tổng hội Xây dựng Việt Nam và Hội Khoa học Đất Việt Nam tổ chức Hội thảo góp ý dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi). Trong tham luận gửi tới Hội thảo, PGS.TS Đỗ Tú Lan, nguyên Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), đề xuất bổ sung các quy định nhằm tăng cường sự thống nhất giữa chương trình phát triển nhà ở với hệ thống quy hoạch, đồng thời kiểm soát năng lực hạ tầng và nâng cao hiệu quả quản lý phát triển đô thị.

Gắn chương trình phát triển nhà ở với nhu cầu thực tế

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), PGS.TS Đỗ Tú Lan cho rằng, các quy định tại Điều 4 và Điều 5 về định hướng phân bổ nhà ở, lập chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh đã thể hiện yêu cầu gắn phát triển nhà ở với đô thị, khu công nghiệp, giao thông công cộng theo mô hình TOD và phân bố dân cư. Tuy nhiên, các quy định này chưa đủ để bảo đảm sự thống nhất giữa chương trình phát triển nhà ở và các đồ án quy hoạch.

Theo bà Lan, nếu chương trình phát triển nhà ở chỉ xác định mục tiêu, chỉ tiêu và diện tích đất dự kiến mà thiếu cơ sở dữ liệu về dân số, nhu cầu thực tế, khả năng chi trả và năng lực hạ tầng, nguy cơ mất cân đối giữa quy mô phát triển nhà ở với điều kiện không gian, hạ tầng là khó tránh khỏi.

Việc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở khi quy hoạch tỉnh thay đổi là cần thiết, nhưng không đồng nghĩa mọi điều chỉnh quy hoạch đều dẫn đến việc tăng hoặc thay đổi chỉ tiêu nhà ở. Các quyết định điều chỉnh cần căn cứ vào đánh giá tác động đối với dân số, nhu cầu nhà ở, hạ tầng và khả năng cân đối nguồn lực.

Từ đó, PGS.TS Đỗ Tú Lan kiến nghị quy định rõ chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh phải dựa trên dữ liệu và phương pháp dự báo nhu cầu theo nhóm thu nhập, nhóm đối tượng, loại hình sở hữu, thuê và khu vực đô thị, nông thôn.

Bên cạnh đó, cần đánh giá khả năng đáp ứng của hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, chất thải rắn, trường học, cơ sở y tế và không gian công cộng tại các khu vực dự kiến tập trung phát triển nhà ở.

Dự thảo cũng cần làm rõ mối quan hệ giữa chương trình phát triển nhà ở với quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch đầu tư công trung hạn. Đồng thời, bổ sung cơ chế rà soát, điều chỉnh định kỳ khi có biến động lớn về dân số, di cư, việc làm, thị trường nhà ở hoặc năng lực hạ tầng.

Theo chuyên gia, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh phải bảo đảm thống nhất với các quy hoạch liên quan, có luận chứng về nhu cầu nhà ở và khả năng đáp ứng hạ tầng. Những điều chỉnh làm thay đổi đáng kể quy mô dân số, cơ cấu sử dụng đất hoặc nhu cầu hạ tầng cần được đánh giá tác động trước khi phê duyệt.

Chuyển yêu cầu phù hợp quy hoạch thành điều kiện kiểm soát phát triển đô thị

Đối với khoản 2 và khoản 3 Điều 6 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), PGS.TS Đỗ Tú Lan đánh giá các quy định về phát triển nhà ở gắn với quy hoạch đô thị, sử dụng đất, khu công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư có ý nghĩa nền tảng. Dự thảo cũng định hướng ưu tiên nhà chung cư, nhà ở cho thuê tại đô thị và khu vực phát triển theo mô hình TOD; yêu cầu các dự án khu nhà ở, khu đô thị có nhà ở phải bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và kết nối với hệ thống hạ tầng chung.

Tuy nhiên, theo bà Lan, một số quy định vẫn dừng ở mức nguyên tắc, chưa hình thành tiêu chí đủ rõ để cơ quan quản lý kiểm tra, đánh giá tính phù hợp của dự án.

Cụ thể, việc đáp ứng các chỉ tiêu quy hoạch trong phạm vi dự án chưa đồng nghĩa với việc hạ tầng có đủ năng lực phục vụ dân số thực tế. Một dự án có thể đáp ứng yêu cầu nội bộ nhưng vẫn làm gia tăng áp lực lên giao thông, trường học, bệnh viện, hệ thống cấp thoát nước và không gian công cộng tại khu vực lân cận.

Việc ưu tiên phát triển nhà chung cư và nhà ở cho thuê cũng cần dựa trên phân tích cấu trúc đô thị, khả năng tiếp cận việc làm, giao thông công cộng và điều kiện hạ tầng, thay vì áp dụng hình thức.

Đối với quy định yêu cầu chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua và cho thuê tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chuyên gia cho rằng cần làm rõ cách xác định quy mô, tỷ lệ và cơ cấu loại hình nhà ở phù hợp với từng khu vực, tránh áp dụng đồng loạt mà không đáp ứng nhu cầu thực tế.

Để khắc phục những bất cập này, PGS.TS Đỗ Tú Lan đề xuất bổ sung nguyên tắc đánh giá năng lực hạ tầng trên cơ sở tổng dân số theo quy hoạch và dân số dự kiến thực tế, đồng thời tính đến các dự án đã được phê duyệt hoặc đang triển khai trong khu vực. Với những dự án nhà ở quy mô lớn hoặc tập trung tại cùng một địa bàn, cần đánh giá tác động cộng dồn đến hệ thống hạ tầng.

Ngoài ra, dự thảo cần xác định rõ trách nhiệm đầu tư, nguồn vốn, tiến độ hoàn thành và cơ chế bàn giao hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Việc xác định khu vực phát triển nhà ở theo dự án, nhà chung cư hoặc nhà ở cho thuê phải căn cứ vào quy hoạch được duyệt, nhu cầu nhà ở và khả năng đáp ứng hạ tầng.

Theo đề xuất, dự án nhà ở không chỉ phải phù hợp với quy hoạch được duyệt mà còn phải bảo đảm năng lực hạ tầng trong phạm vi dự án và khu vực phụ cận. Trường hợp dự án làm gia tăng đáng kể nhu cầu hạ tầng, cần xác định rõ giải pháp đầu tư bổ sung và trách nhiệm thực hiện trước khi đưa công trình vào khai thác, theo lộ trình được phê duyệt.

Rút ngắn thủ tục nhưng không hạ thấp yêu cầu về quy hoạch

Góp ý khoản 2 Điều 8 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), PGS.TS Đỗ Tú Lan cho rằng, chủ trương cho phép thực hiện tuần tự hoặc đồng thời nhiều thủ tục về quy hoạch, xây dựng và đất đai đối với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và nhà ở cho thuê là phù hợp với mục tiêu rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư.

Tuy nhiên, việc thực hiện đồng thời các thủ tục chỉ nên là giải pháp về trình tự hành chính, không được làm giảm yêu cầu về chất lượng quy hoạch, tính đầy đủ của hồ sơ hoặc trách nhiệm kiểm soát sự phù hợp giữa các quyết định.

Chuyên gia lưu ý, không nên hiểu việc cho phép thực hiện đồng thời nhiều thủ tục là có thể triển khai một thủ tục khi căn cứ về quy hoạch, đất đai hoặc yêu cầu hạ tầng chưa được xác định đầy đủ. Đối với các dự án quy mô lớn, khu đô thị hoặc dự án có điều chỉnh đáng kể về dân số, chức năng sử dụng đất, nếu thiếu trình tự kiểm soát rõ ràng, nguy cơ phát sinh xung đột pháp lý và chi phí điều chỉnh về sau có thể gia tăng.

Vì vậy, bà Lan kiến nghị dự thảo luật cần quy định rõ nhóm thủ tục được thực hiện đồng thời, nhóm thủ tục phải hoàn thành trước và điều kiện chuyển tiếp giữa các bước. Đồng thời, cần xác định cơ quan đầu mối điều phối hồ sơ, cơ chế trao đổi dữ liệu và trách nhiệm giải trình khi các cơ quan có ý kiến khác nhau.

Việc rút ngắn thủ tục cũng phải bảo đảm không làm thay đổi thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, không hợp thức hóa những nội dung không phù hợp với quy hoạch và không thay thế yêu cầu đánh giá năng lực hạ tầng. Dự thảo cần làm rõ trách nhiệm pháp lý trong trường hợp dự án được chấp thuận ở một bước nhưng không đáp ứng điều kiện ở bước tiếp theo.

Theo PGS.TS Đỗ Tú Lan, hoàn thiện các quy định theo hướng này sẽ góp phần nâng cao tính đồng bộ giữa phát triển nhà ở, quy hoạch và đầu tư hạ tầng, đồng thời hạn chế tình trạng phát triển đô thị thiếu cân đối, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng và phát sinh vướng mắc trong quá trình triển khai dự án.