Đề xuất tháo gỡ vướng mắc về định giá đất, bồi thường và thu hồi đất

Sáng 3/10, tại Nhà Quốc hội, Ủy ban Kinh tế và Tài chính tổ chức Phiên họp toàn thể lần thứ 6 để thẩm tra chính thức dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ủy viên Trung ương Đảng, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi chủ trì phiên họp.

Tại đây, các đại biểu Quốc hội, đại diện hiệp hội và doanh nghiệp tập trung góp ý nhiều nội dung quan trọng, hướng tới hoàn thiện dự thảo luật trước khi trình Quốc hội xem xét, quyết định tại Kỳ họp thứ hai.

Đề xuất linh hoạt phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất và việc áp dụng bảng giá đất là một trong những vấn đề nhận được nhiều ý kiến tại phiên họp.

Đại diện Tập đoàn Thái Bình Dương, bà Đỗ Minh Ánh cho biết, dự thảo luật đã lược bỏ các phương pháp so sánh, thu nhập và thặng dư, chỉ quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất. Theo bà, quy định này phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết 21 của Bộ Chính trị. Tuy nhiên, việc chỉ áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể gây khó khăn cho các dự án hỗn hợp, dự án năng lượng tại địa bàn khó khăn hoặc công trình lấn biển.

Do đó, đại diện doanh nghiệp đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp, làm rõ các loại dự án được áp dụng phương pháp thặng dư, bao gồm dự án hỗn hợp, du lịch nghỉ dưỡng, điện gió, điện mặt trời tại địa bàn khó khăn và dự án lấn biển. Đồng thời, cần quy định cụ thể phương pháp tính và ưu tiên kết quả theo phương pháp thặng dư trong trường hợp giá trị xác định thấp hơn bảng giá đất.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất tháo gỡ vướng mắc trong việc khấu trừ tiền thuê đất khi chuyển từ hình thức trả tiền một lần sang trả tiền hằng năm. Theo đó, cần có cơ chế phù hợp để bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư đã nộp tiền vào ngân sách nhưng số tiền được khấu trừ hằng năm còn hạn chế.

Đối với quỹ đất đối ứng của các dự án BT, hiệp hội kiến nghị xác định giá đất tại thời điểm ký kết hợp đồng BT thay vì thời điểm giao đất hoặc cho thuê đất, giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong việc xây dựng phương án tài chính.

Làm rõ chính sách bồi thường, tháo gỡ vướng mắc tồn đọng

Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phân loại đất cũng là nhóm vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm.

Đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) cho rằng, bất cập trong phân loại đất nông nghiệp là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Hiện pháp luật chưa phân định rõ đất nông nghiệp canh tác thuần túy với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư hoặc khu vực nội thành.

Thực tế, nhiều hộ gia đình sinh sống ổn định qua nhiều thế hệ nhưng do hạn mức đất ở được quy định trước đây nên phần lớn diện tích đất còn lại được xác định là đất nông nghiệp. Khi Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường theo giá đất nông nghiệp không đủ để người dân xây dựng lại tường rào hoặc tạo lập chỗ ở tương đương.

Đại biểu Lê Hữu Trí nhấn mạnh, nếu không giải quyết căn cơ vấn đề phân loại đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư thì khó bảo đảm mục tiêu công bằng và ổn định sinh kế cho người dân.

Một số ý kiến đề nghị bổ sung cơ chế cho phép người có đất bị thu hồi được hoán đổi diện tích tương đương nếu có đất liền kề, đồng thời được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở mà không phải nộp nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích này.

Các đại biểu cũng đề xuất làm rõ quy định về thu hồi đất và hủy giấy chứng nhận trong trường hợp thửa đất bị tiêu hủy, không còn khả năng phục hồi nguyên trạng. Ngược lại, nếu người dân tự khắc phục, san lấp hoặc quai đê lấn biển để phục hồi đất thì cần có cơ chế bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp. Bên cạnh đó, cần khôi phục quy định về tách thửa, hợp thửa đất nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.

Từ thực tiễn địa phương, đại biểu Bùi Thành Nam (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) nêu hai vướng mắc liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận đối với đất được giao không đúng thẩm quyền và trường hợp xây dựng nhà ở vượt diện tích đất ở trong cùng thửa đất.

Đối với đất có nguồn gốc được cơ quan, tổ chức giao, phân, thanh lý hoặc hóa giá để làm nhà ở trước ngày 1/8/2024, đại biểu đề nghị được công nhận diện tích đất ở theo mục đích sử dụng tại thời điểm giao đất, nếu đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch. Việc công nhận không nên phụ thuộc vào tình trạng còn hay không còn nhà ở tại thời điểm nộp hồ sơ.

Với trường hợp xây dựng nhà vượt diện tích đất ở trước ngày 1/8/2024, đại biểu kiến nghị mở hướng xử lý theo hiện trạng nếu công trình phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp, đồng thời người sử dụng đất đã chấp hành xử phạt vi phạm hành chính và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thay vì bắt buộc tháo dỡ.

Về quy định chuyển tiếp, một số ý kiến lo ngại dự thảo đang đồng thời duy trì quy định của luật cũ, một phần nghị quyết và giao UBND cấp tỉnh lựa chọn áp dụng quy định cũ hoặc mới. Cách tiếp cận này có thể dẫn đến tình trạng cùng một trường hợp nhưng được xử lý khác nhau giữa các địa phương, làm phát sinh khiếu kiện.

Các đại biểu đề nghị xây dựng nguyên tắc chuyển tiếp thống nhất, bảo đảm giữ nguyên hoặc áp dụng chính sách có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi.

Hoàn thiện quy định thu hồi đất, đồng bộ các luật liên quan

Đối với phạm vi thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) cho rằng, nếu chỉ giới hạn ở các dự án sử dụng vốn ngân sách thì chưa bao quát thực tiễn.

Nhiều dự án xã hội hóa dịch vụ công trong lĩnh vực y tế, giáo dục, công viên, khoa học và công nghệ sử dụng vốn tư nhân nhưng phục vụ lợi ích công cộng. Việc giải phóng mặt bằng đối với các dự án này có thể gặp khó khăn nếu không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung quy định thu hồi đất đối với các cơ sở y tế, giáo dục, thể thao, khoa học và công nghệ do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động, không phân biệt nguồn vốn ngân sách hay ngoài ngân sách.

Về công tác quy hoạch, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề nghị thống nhất sử dụng thuật ngữ “quy hoạch tổng thể” hoặc “quy hoạch tỉnh”, thay vì bổ sung khái niệm “quy hoạch thống nhất”. Theo ông, việc này nhằm tránh chồng chéo với Luật Quy hoạch năm 2017 và Luật Phát triển đô thị.

Đại biểu Tống Thị Hạnh, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, đề nghị dự thảo thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 21 của Bộ Chính trị về chính sách ưu tiên đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số miền núi, thay vì giới hạn đối tượng ở hộ nghèo và cận nghèo như quy định hiện nay.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), qua đó tạo nguồn lực tái đầu tư hạ tầng và bảo đảm an sinh xã hội.

Đối với các giao dịch bất động sản, đại biểu đề nghị làm rõ chế độ sử dụng đất khi tổ chức, cá nhân nước ngoài mua bán sàn công trình xây dựng hoặc nhà ở; đồng thời hạn chế phát sinh thủ tục hành chính mới, trong đó có yêu cầu thông báo đủ điều kiện kinh doanh đối với mọi bất động sản hình thành trong tương lai.

Một trong những yêu cầu được nhấn mạnh là đẩy mạnh chuyển đổi số, kết nối dữ liệu giữa các lĩnh vực đất đai, nhà ở, thuế và công chứng. Những giấy tờ đã được cơ quan nhà nước tạo lập cần được khai thác từ hệ thống dữ liệu, thay vì yêu cầu người dân và doanh nghiệp nộp lại.

Các đại biểu cũng đề xuất xây dựng nguyên tắc tích hợp và xác định thời điểm khởi tạo mã định danh bất động sản, bảo đảm liên thông giữa hệ thống quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Đồng thời, cần rà soát thời điểm có hiệu lực của các luật liên quan để tránh khoảng trống pháp lý.

Về thủ tục công chứng, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn cho rằng, khi dữ liệu đất đai được số hóa đầy đủ, cần nghiên cứu bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc đối với các giao dịch đất đai nhằm giảm chi phí, thời gian cho người dân và hướng tới phương thức quản lý hiện đại.

Đối với giao dịch có sự tham gia của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cá nhân, một số ý kiến đề nghị quy định linh hoạt về công chứng theo yêu cầu, tính đến vị thế yếu hơn của cá nhân trong quan hệ giao dịch, qua đó tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Các ý kiến tại phiên thẩm tra cho thấy yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng giải quyết những bất cập phát sinh từ thực tiễn, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.