Góp ý dự thảo Luật Nhà ở - Bài 7: Hoàn thiện pháp lý, bảo đảm an toàn PCCC nhà chung cư theo vòng đời

LTS: Tạp chí Điện tử Người Xây dựng nhận được bài viết nghiên cứu, góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của ThS. Lê Tùng Lâm - Trưởng ban Đô thị HĐND TP. Đà Nẵng, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội Xây dựng TP. Đà Nẵng.

Để làm rõ từng nhóm vấn đề được tác giả phân tích, Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đã biên tập, chia bài viết thành nhiều kỳ. Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả (tiêu đề các kỳ và tít phụ do Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đặt).

An toàn phòng cháy, chữa cháy (PCCC) là một trong những điều kiện tiên quyết bảo đảm tính mạng, sức khỏe của người dân và an toàn của tài sản. Đối với nhà chung cư, nơi tập trung số lượng lớn cư dân và có kết cấu kỹ thuật phức tạp, yêu cầu về PCCC càng trở nên quan trọng hơn. Thực tiễn thời gian qua cho thấy nhiều vụ cháy chung cư gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng không chỉ bắt nguồn từ lỗi kỹ thuật mà còn do khoảng trống trong quản lý vận hành, bảo trì hệ thống PCCC và phân định trách nhiệm giữa các chủ thể liên quan. 

Luật Nhà ở không cần lặp lại các quy định kỹ thuật đã được điều chỉnh trong pháp luật chuyên ngành về PCCC, nhưng cần thực hiện ba nhiệm vụ quan trọng: Thứ nhất, bảo đảm không tạo ra khoảng trống hoặc xung đột về thủ tục; thứ hai, coi việc đáp ứng yêu cầu PCCC là điều kiện bắt buộc để bàn giao và đưa nhà ở vào sử dụng; thứ ba, xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể trong suốt quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư. Đề cương nhận định dự thảo hiện nay chưa đáp ứng đầy đủ cả ba yêu cầu này.

Giai đoạn thiết kế

Dự thảo miễn một số thủ tục trong quá trình chuẩn bị đầu tư nhưng chưa loại trừ rõ ràng thủ tục thẩm định thiết kế về PCCC đối với các trường hợp được miễn thẩm định hoặc miễn giấy phép xây dựng. Điều này có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng pháp luật. 

Bên cạnh đó, đề cương chỉ ra rằng thiết kế mẫu không thể thay thế việc đánh giá các điều kiện PCCC phụ thuộc vào từng địa điểm cụ thể như đường tiếp cận xe chữa cháy, khoảng cách an toàn, nguồn nước chữa cháy hoặc điều kiện cứu nạn, cứu hộ. 

Vì vậy, dù áp dụng thiết kế mẫu, vẫn cần đánh giá riêng các yếu tố đặc thù của từng dự án. Đề cương cũng kiến nghị cần loại trừ các chỉ tiêu liên quan đến an toàn cháy khi cho phép điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch; đồng thời khẳng định các yêu cầu về an toàn cháy và thoát nạn không thể điều chỉnh theo khả năng chi trả của người dân. 

Ngoài ra, đối với khu vực sạc và đổi pin xe điện, dự thảo mới dừng ở việc dẫn chiếu quy chuẩn xây dựng mà chưa có quy định đối với trường hợp lắp đặt bổ sung trong các chung cư hiện hữu.

Giai đoạn thi công

Đây là giai đoạn còn thiếu quy định đáng kể trong dự thảo. Cụ thể, dự thảo chưa quy định nghĩa vụ bảo đảm an toàn cháy trong quá trình thi công; chưa có quy định về trách nhiệm không được thay đổi vật liệu hoàn thiện, vật liệu cách nhiệt hoặc cấu tạo chống cháy so với thiết kế đã được thẩm định; đồng thời chưa quy định nghĩa vụ lưu giữ và bàn giao hồ sơ kiểm định đối với vật liệu, cấu kiện ngăn cháy và thiết bị PCCC. Đây đều là những nội dung quan trọng để bảo đảm công trình sau khi hoàn thành vẫn giữ nguyên các điều kiện an toàn cháy theo thiết kế được phê duyệt.

Giai đoạn nghiệm thu và bàn giao

Đây là khoảng trống nghiêm trọng nhất của dự thảo. Một số điều khoản của dự thảo chưa quy định văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC là điều kiện bắt buộc để bàn giao nhà ở hoặc thực hiện giao dịch. Đồng thời, cũng chưa có quy định cấm bàn giao từng phần công trình khi toàn bộ hệ thống PCCC của tòa nhà chưa được nghiệm thu và chấp thuận. Việc bổ sung các điều kiện này là cần thiết nhằm bảo đảm công trình chỉ được đưa vào sử dụng khi đáp ứng đầy đủ yêu cầu về an toàn cháy, tránh phát sinh rủi ro cho người dân ngay từ thời điểm tiếp nhận nhà.

Giai đoạn quản lý vận hành

Một trong những nhận xét đáng chú ý của đề cương là Chương X của dự thảo chưa có quy định riêng về bảo đảm an toàn PCCC trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đề cương, mặc dù dự thảo xác định hệ thống PCCC thuộc sở hữu chung nhưng chưa quy định rõ trách nhiệm quản lý hệ thống này; chưa đặt điều kiện về năng lực PCCC đối với đơn vị quản lý vận hành; chưa xác định trách nhiệm cụ thể của Ban quản trị; đồng thời cũng chưa xác định rõ chủ thể nào là "người đứng đầu cơ sở" chịu trách nhiệm về PCCC trong nhà chung cư theo pháp luật chuyên ngành. 

Ngoài ra, việc bảo trì hệ thống PCCC còn phụ thuộc vào quyết định của Hội nghị nhà chung cư; quy định về bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cũng chưa xử lý đầy đủ trường hợp phần sở hữu chung của nhà chung cư nhiều chủ sở hữu. Đề cương ghi nhận tích cực việc bổ sung hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến khu vực để xe điện, sạc và đổi pin, nhưng đồng thời cho rằng dự thảo chưa quy định trách nhiệm quản lý và chế tài tương ứng.

Chung cư hiện hữu và chung cư cũ

Dự thảo đã bổ sung quy định coi hệ thống PCCC không đáp ứng yêu cầu là một trong các căn cứ để xem xét phá dỡ nhà chung cư. Tuy nhiên, khoảng trống lớn là chưa có cơ chế xử lý đối với các chung cư chưa đến mức phải phá dỡ nhưng cũng không đáp ứng đầy đủ yêu cầu PCCC hiện hành. 

Dự thảo chưa quy định trách nhiệm cải tạo, nâng cấp; chưa xác định nguồn kinh phí, thời hạn thực hiện và trách nhiệm của các chủ thể liên quan. Đồng thời, quy định về cải tạo nhà ở cũng chưa đặt ra yêu cầu riêng đối với việc nâng cấp hệ thống PCCC.

Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân

Đối với loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, đề cương cho rằng dự thảo đang phân biệt điều kiện chủ yếu theo mục đích giao dịch (cho thuê hoặc để bán) thay vì dựa trên mức độ rủi ro về an toàn. Đồng thời, quy định về quản lý vận hành mới áp dụng đối với loại hình để bán, trong khi loại hình cho thuê vẫn còn khoảng trống về cơ chế quản lý. Cần nghiên cứu hoàn thiện theo hướng lấy mức độ rủi ro về an toàn làm tiêu chí điều chỉnh thay vì chỉ dựa trên mục đích giao dịch.