Đề xuất tháo gỡ vướng mắc tiếp cận đất đai, tạo quỹ đất sạch

Tại phiên thảo luận về Luật Đất đai, các đại biểu tập trung vào những vấn đề như tiếp cận đất đai, thu hồi đất, thời hạn sử dụng đất, định giá đất và tạo quỹ đất sạch.

Đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) đề nghị sửa luật theo hướng giúp nhà đầu tư có thể dự đoán rõ cách tiếp cận đất, chi phí, thời điểm có mặt bằng sạch và thời gian khai thác dự án. Mỗi dự án cần có một đầu mối chịu trách nhiệm, đồng thời quy định cụ thể tiêu chí đấu giá, đấu thầu và thỏa thuận để hạn chế thủ tục kéo dài.

Với tiền thuê đất trả một lần, đại biểu đề nghị nghiên cứu thời hạn 70 năm đối với các dự án hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; trường hợp hạ tầng chiến lược đặc biệt có thể xem xét thời hạn đến 99 năm theo tiêu chí chặt chẽ. Thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất, chậm thủ tục hoặc thay đổi quy hoạch không nên tính vào thời hạn thực hiện dự án.

Đối với trường hợp đã đạt tỷ lệ đồng thuận cao, ông Sơn đề xuất áp dụng ngưỡng 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất để Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại, tránh kéo dài thương lượng và phát sinh thêm thủ tục.

Đại biểu Nguyễn Trúc Sơn (Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long) đề nghị mở rộng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch cho các dự án trọng điểm, qua đó tăng nguồn thu từ đất và đẩy nhanh tiến độ đầu tư.

Với hạ tầng khu, cụm công nghiệp đầu tư bằng vốn công, đại biểu đề xuất giao UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể để cho thuê, thay vì phải đấu giá từng dự án. Theo ông, việc đấu giá sau khi đã đầu tư hàng trăm ha hạ tầng có thể kéo dài thời gian thu hút nhà đầu tư, ảnh hưởng đến phát triển công nghiệp và tăng trưởng địa phương.

Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng cần làm rõ tiêu chí áp dụng tỷ lệ thỏa thuận 75% và khái niệm “thực sự cần thiết” khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, luật cần có tiêu chí đánh giá đời sống người dân sau thu hồi đất về nhà ở, hạ tầng, y tế, giáo dục, việc làm, thu nhập và khả năng phục hồi sinh kế, hướng tới nguyên tắc cuộc sống sau thu hồi đất phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Giữ hòa giải đất đai tại cấp xã

Về giải quyết tranh chấp, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Biên Thùy đề nghị tiếp tục quy định hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Theo bà, cấp xã nắm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng và biến động đất đai. Hòa giải tại cơ sở giúp xử lý sớm tranh chấp, đồng thời cung cấp thông tin cho Tòa án nếu hòa giải không thành.

Đại biểu Phan Thị Thùy Linh cũng đề nghị xác định hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc đầu tiên, nhất là với các tranh chấp nhỏ về ranh giới, nhằm giảm chi phí cho người dân và áp lực cho hệ thống tư pháp.

Đại biểu đề nghị quy định rõ thẩm quyền của cấp tỉnh, cấp xã trong quản lý đất đai, gắn phân cấp với nguyên tắc “rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm”.

Bà Linh đồng thời đề nghị quy hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các chỉ tiêu tối thiểu về trường học, y tế, văn hóa, thể thao và cây xanh. Khi điều chỉnh quy hoạch, không được làm giảm các chỉ tiêu này nếu không có phương án thay thế tương đương.

Quỹ đất trụ sở công dôi dư cũng nên được ưu tiên sử dụng cho trường học, cơ sở y tế và thiết chế văn hóa trước khi đấu giá thương mại. Đại biểu đề nghị tiếp tục có chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân hiến đất phục vụ công trình công cộng, giao thông trọng điểm.

Đề nghị hoàn thiện cơ chế định giá đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng dự thảo mới chỉ luật hóa hệ số biến động giá nhưng chưa quy định đầy đủ các hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và tính chất từng dự án.

Theo ông Châu, nếu áp dụng hệ số K bằng 1 trong khi bảng giá đất nông nghiệp còn thấp, người bị thu hồi đất có thể chịu thiệt. Vì vậy, cần bổ sung các hệ số tăng, giảm phù hợp với quy hoạch và từng loại dự án.

HoREA cũng đề nghị cân nhắc quy định thu bổ sung 3,6% tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Khoản thu này chỉ nên áp dụng với trường hợp người sử dụng đất có vi phạm, không nên buộc doanh nghiệp nộp bổ sung khi nguyên nhân xuất phát từ sự chậm trễ của cơ quan Nhà nước hoặc thay đổi chính sách.

Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng định giá đất dựa trên dữ liệu thị trường chỉ hiệu quả khi dữ liệu đầu vào đủ tin cậy. Trong bối cảnh giao dịch bất động sản chưa minh bạch, việc xác định giá đất sát thị trường vẫn là thách thức.

Ông cũng đề nghị xây dựng công cụ tài chính, thuế cụ thể để điều tiết phần giá trị đất tăng thêm do đầu tư hạ tầng và thay đổi quy hoạch về ngân sách và cộng đồng.

Sửa Luật Đất đai theo hướng quản trị hiện đại

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW, chuyển mạnh từ tư duy “quản lý hành chính” sang “quản trị hiện đại”, lấy hiệu quả sử dụng đất làm thước đo.

Các chính sách mới phải giải quyết đúng vướng mắc thực tế, phân định rõ nguyên nhân do luật, tổ chức thực hiện hay văn bản hướng dẫn; đồng thời hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, không tạo thêm điểm nghẽn.

Phó Chủ tịch Quốc hội yêu cầu tiếp tục rà soát, phân loại đất hợp lý; thống nhất quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy định rõ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng và hạn chế tối đa yếu tố chủ quan.

Đồng thời, cần thể chế hóa nguyên tắc giá đất do Nhà nước quyết định theo giá thị trường từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh.

Các quy định về đấu giá, đấu thầu, giao đất, cho thuê đất cũng cần được phân định rõ, vừa chống thất thoát tài sản công, vừa không làm chậm các dự án có tác động lan tỏa.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu cơ chế điều tiết hợp lý phần địa tô chênh lệch, thặng dư trong kinh doanh bất động sản; có chính sách thuế phù hợp với đất bỏ hoang để hạn chế đầu cơ, chống lãng phí.

Phó Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp cho địa phương gắn với nguồn lực và trách nhiệm; bảo đảm không hồi tố đối với quyền sử dụng đất hợp pháp và xử lý dứt điểm các tồn tại lịch sử về đất đai.

Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết dự thảo được xây dựng theo hướng kết hợp chỉ tiêu sử dụng đất với không gian phát triển, xác định rõ khu vực tiềm năng và chức năng sử dụng đất.

Theo phương án mới, cấp tỉnh xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi địa phương; kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có thời kỳ 10 năm, cấp xã 5 năm. Quy định điều chỉnh quy hoạch cũng được thiết kế theo hướng linh hoạt để đáp ứng các nhu cầu phát sinh, nhất là dự án hạ tầng lớn, quốc phòng, an ninh.

Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan soạn thảo định hướng tăng tính công khai, minh bạch, cạnh tranh, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực và sử dụng đất hiệu quả.

Đáng chú ý, Bộ trưởng đề nghị nghiên cứu trao thêm quyền chủ động cho địa phương trong việc lựa chọn đấu giá hoặc đấu thầu đối với đất thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh nhằm đẩy nhanh quá trình đưa đất vào khai thác.
Về định giá đất, cơ quan soạn thảo dự kiến áp dụng phương pháp bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. Mục tiêu là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng cho rằng khi giá đất và hệ số điều chỉnh tăng, chi phí bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng tăng tương ứng, qua đó tạo sự cân bằng lợi ích giữa các bên.

Một điểm thay đổi đáng chú ý là vai trò cơ quan chủ trì quản lý, xác định giá đất được chuyển từ ngành nông nghiệp và môi trường sang ngành tài chính, phù hợp định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW.