Hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở, làm rõ chính sách cho thuê, nhà ở xã hội

Chiều 18/10, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp tổ chức phiên họp thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), do Chủ nhiệm Ủy ban Phan Chí Hiếu chủ trì. Các đại biểu đề nghị làm rõ đối tượng thụ hưởng chính sách, trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ chế bảo vệ người thuê nhà, đồng thời rà soát sự thống nhất với các luật liên quan.

Trình bày dự thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 130 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Dự thảo kế thừa các quy định còn phù hợp, đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền địa phương hai cấp, đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ vướng mắc thực tiễn.

Điểm mới đáng chú ý là sắp xếp chính sách theo bốn nhóm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách; đồng thời bổ sung một chương riêng về phát triển nhà cho thuê, quy định đối tượng thuê, nguồn vốn, điều kiện dự án, ưu đãi đầu tư, giá thuê và quản lý nhà ở.

Dự thảo cũng sửa đổi quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư gắn với tái thiết đô thị; điều chỉnh chính sách sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài và nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội. Một số quy định về đối tượng thuê nhà ở xã hội, bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm và giá thuê cũng được chỉnh lý.

Tại phiên họp, các đại biểu cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi luật, song đề nghị xác định rõ ranh giới giữa các nhóm chính sách, bảo đảm nguồn lực hỗ trợ đến đúng đối tượng, tránh đầu cơ và trục lợi.

Đối với nhà cho thuê sử dụng vốn nhà nước, các ý kiến cho rằng cần ưu tiên người có hoàn cảnh khó khăn, người thu nhập thấp và những nhóm thực sự thiếu chỗ ở. Nhóm có nhu cầu thuê nhà nói chung chỉ nên được xem xét khi còn nguồn cung sau khi đã đáp ứng các đối tượng ưu tiên.

Liên quan đến nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đại biểu đề nghị làm rõ trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên quỹ đất dành cho các loại hình nhà ở này. Việc cho phép bố trí đất ngoài dự án hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay thế cần có cơ chế công khai, minh bạch, tránh làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở tại những vị trí thuận lợi.

Các ý kiến cũng yêu cầu rà soát sự thống nhất giữa dự thảo Luật Nhà ở với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, nhất là quy định về quyền sử dụng đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ chế khấu trừ nghĩa vụ tài chính và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Những nội dung liên quan đến quốc phòng, an ninh và tỷ lệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Trước đó, tại Hội thảo góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên hiệp Hội, Tổng hội Xây dựng Việt Nam và Hội Khoa học Đất Việt Nam tổ chức, TS. Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, tán thành chủ trương phát triển chung cư cho thuê tại đô thị, đồng thời nhấn mạnh việc triển khai phải xuất phát từ nhu cầu thực tế và khả năng chi trả của người dân. Các dự án cần kết nối thuận tiện với nơi làm việc, giao thông công cộng, hạ tầng xã hội và dịch vụ thiết yếu.

TS. Đặng Việt Dũng cũng đề nghị làm rõ tiêu chí xét duyệt đối tượng thuê, phân biệt điều kiện đăng ký với thứ tự ưu tiên; bổ sung phương án xử lý trường hợp nhiều người có cùng mức ưu tiên, bảo đảm công bằng và minh bạch. Về nguồn vốn, cần quy định rõ mục tiêu sử dụng, cơ chế quản lý tài sản, công khai tài chính, kiểm toán, giám sát và tái đầu tư nguồn thu.

Trong khi đó, TS. KTS. Trần Thị Lan Anh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng và Đô thị, cho rằng phạm vi đối tượng được thuê nhà ở bằng vốn nhà nước còn rộng, trong khi thứ tự ưu tiên chưa thể hiện đầy đủ các nhóm như người thu nhập thấp, công nhân và người bị ảnh hưởng bởi thiên tai. Dự thảo cũng cần bổ sung cơ chế bảo vệ người thuê, quy định về thời hạn thuê, tiền đặt cọc và điều chỉnh giá thuê.

Đáng chú ý, TS. KTS. Trần Thị Lan Anh đề xuất bổ sung quy định riêng về nhà trọ, phòng trọ do cá nhân, hộ gia đình cho thuê. Đây là loại hình đang đáp ứng nhu cầu chỗ ở của đông đảo công nhân, lao động di cư và sinh viên, nhưng nhiều nơi còn hạn chế về diện tích, vệ sinh và an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Theo đề xuất, dự thảo cần bổ sung Điều 30a quy định tiêu chuẩn tối thiểu về diện tích, chiếu sáng, thông gió, vệ sinh, cấp nước và phòng cháy, chữa cháy; đồng thời yêu cầu thông báo với UBND cấp xã và có chính sách tín dụng ưu đãi để cải tạo, nâng cấp nhà trọ. Giải pháp này được kỳ vọng góp phần cải thiện điều kiện sống cho người thuê, bổ trợ mục tiêu phát triển một triệu căn nhà ở xã hội.