HoREA đề xuất luật hóa cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất làm dự án nhà ở thương mại

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có Văn bản số 145/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp, kiến nghị luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

HoREA đánh giá cao việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/10/2026 đề xuất hai phương án tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 về sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc trên cơ sở quyền sử dụng đất hiện có.

Sau khi nghiên cứu, Hiệp hội đề xuất lựa chọn Phương án 1 tại cả hai khoản này. Theo HoREA, việc lựa chọn phương án trên có cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn, đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm thủ tục hành chính, chi phí tuân thủ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

HoREA đề nghị kế thừa chủ trương từ các nghị quyết của Trung ương

Theo HoREA, ngày 29/10/2026, trong báo cáo giải trình trước Quốc hội về nội dung sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, Chính phủ đề xuất tiếp tục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15, chưa luật hóa nội dung này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tuy nhiên, HoREA cho rằng việc đưa cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất vào luật là cần thiết, phù hợp với định hướng tại các nghị quyết của Trung ương.

Cụ thể, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã đặt ra chủ trương tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để triển khai các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Theo Hiệp hội, chủ trương này chưa được thể chế hóa đầy đủ trong Luật Đất đai năm 2024. Điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 của luật hiện hành chỉ cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở, đất ở và đất khác hoặc đang có đất khác không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Trong khi đó, cơ chế thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án nhà ở thương mại đã từng được quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, HoREA cho rằng quy định hiện hành chưa kế thừa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW.

Đáng chú ý, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 tiếp tục nhấn mạnh yêu cầu quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải đấu giá, đấu thầu và không qua đấu giá, đấu thầu; trong đó có trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Nghị quyết cũng yêu cầu mỗi phương thức phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát minh bạch, bảo đảm cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, đồng thời phòng, chống lãng phí, tiêu cực và lợi ích nhóm.

Đặc biệt, Trung ương đặt ra cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án trong trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất trong phạm vi dự án.

HoREA cho rằng việc lựa chọn Phương án 1 tại Điều 57 là phù hợp với định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW và Nghị quyết 21-NQ/TW, góp phần thể chế hóa các chủ trương về quản lý, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Cơ chế thỏa thuận đã được thực hiện qua nhiều thời kỳ

Về cơ sở pháp lý, HoREA dẫn chiếu các quy định của Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013 để khẳng định cơ chế cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch nhằm thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có dự án nhà ở thương mại, đã được duy trì qua nhiều giai đoạn.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 1993 quy định đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà ở và các mục đích khác, việc quản lý, sử dụng phải căn cứ vào quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất được duyệt. Luật cũng quy định Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích khác phải thu tiền sử dụng đất.

Đến Luật Đất đai năm 2003, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiếp tục được quy định, đồng thời cho phép tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở bán, cho thuê hoặc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê. Việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được phê duyệt.

Đối với Luật Đất đai năm 2013, điểm b khoản 1 Điều 169 cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, trừ các trường hợp bị hạn chế theo Điều 191.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 191 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, Điều 193 quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi đáp ứng các điều kiện, trong đó có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bảo đảm phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Từ các quy định trên, HoREA nhận định cơ chế tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, bao gồm dự án nhà ở thương mại, đã được pháp luật đất đai ghi nhận qua nhiều thời kỳ và thực hiện ổn định trong khoảng 30 năm.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị tiếp tục kế thừa cơ chế này trong Luật Đất đai sửa đổi, đồng thời quy định rõ điều kiện, trình tự và trách nhiệm của các bên để bảo đảm quản lý chặt chẽ, minh bạch.

Đề xuất lựa chọn Phương án 1 tại Điều 57

Trên cơ sở các lập luận chính trị và pháp lý, HoREA đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét, trình cấp có thẩm quyền lựa chọn Phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (ngày 18/10/2026).

Theo nội dung Phương án 1 tại khoản 1, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng trong hai trường hợp.

Thứ nhất, các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ hai, các dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng nhà đầu tư lựa chọn phương thức nhận chuyển quyền sử dụng đất và không đề xuất Nhà nước thu hồi đất.

Đối với khoản 4, Phương án 1 quy định người đang có quyền sử dụng đất, có đề xuất dự án đầu tư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, nếu phù hợp quy hoạch, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất thực hiện dự án mà Nhà nước không phải thu hồi đất.

Theo HoREA, việc lựa chọn phương án này sẽ tạo thêm cơ chế linh hoạt trong tiếp cận đất đai, phát huy quyền tự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và doanh nghiệp, đồng thời giảm áp lực thực hiện thủ tục thu hồi đất đối với những dự án nhà đầu tư có khả năng tự thỏa thuận.

Hiệp hội nhấn mạnh, luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 không chỉ góp phần tháo gỡ vướng mắc về cơ chế tiếp cận đất đai cho các dự án nhà ở thương mại mà còn bảo đảm tính kế thừa của pháp luật, phù hợp với chủ trương của Đảng về khơi thông nguồn lực đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tổ chức, doanh nghiệp.