HoREA đề xuất mở rộng quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có Văn bản số 129/2026/CV-HoREA gửi Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Quốc hội, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất mở rộng phạm vi sở hữu bất động sản của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

Đề xuất mở rộng phạm vi sở hữu bất động sản

Tại văn bản góp ý, HoREA đề nghị sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 8 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bổ sung quy định cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu không quá 30% diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Đáng chú ý, đề xuất này bao gồm cả các loại hình bất động sản như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) và căn hộ dịch vụ (serviced apartment).

Theo HoREA, việc bổ sung quy định nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 1 Điều 21 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

Hiệp hội cho rằng, việc mở rộng phạm vi sở hữu bất động sản cần gắn với yêu cầu bảo đảm sự hài hòa trong cộng đồng dân cư, tạo điều kiện để cá nhân nước ngoài hội nhập vào đời sống xã hội tại Việt Nam, tránh tình trạng hình thành các tòa nhà cao tầng có toàn bộ cư dân là người nước ngoài.

Đề xuất sửa đổi của HoREA hướng tới quy định rõ quyền mua, thuê mua và giới hạn sở hữu đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, qua đó mở rộng cơ hội tiếp cận bất động sản cho khách hàng quốc tế, đồng thời duy trì giới hạn sở hữu theo định hướng quản lý của Nhà nước.

Nhu cầu sở hữu nhà của người nước ngoài gia tăng

Chính sách cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được triển khai từ Luật Nhà ở năm 2014, đánh dấu bước chuyển trong quá trình mở cửa và hội nhập của thị trường bất động sản. Sau hơn một thập kỷ, chính sách này đã thu hút sự quan tâm của khách hàng quốc tế, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2023 của Bộ Xây dựng, cả nước có lũy kế 6.188 căn nhà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật về đất đai. Trong đó, có 416 căn thuộc sở hữu của tổ chức và 5.772 căn thuộc sở hữu của cá nhân nước ngoài.

Đáng chú ý, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua và sở hữu 1.519 căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Đánh giá về diễn biến thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, nhận định việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài là bước ngoặt quan trọng, thể hiện tư duy mở cửa và hội nhập của Việt Nam.

Theo CBRE, giai đoạn 2015 - 2023 ghi nhận sự quan tâm đáng kể của khách hàng nước ngoài đối với phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) gia tăng.

Tại nhiều dự án thu hút sự chú ý ở Hà Nội và TP.HCM, hạn mức 30% số căn hộ được phép bán cho người nước ngoài thường nhanh chóng được lấp đầy, thậm chí chỉ sau vài giờ mở bán.

Khách hàng chủ yếu đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan, Hồng Kông (Trung Quốc) và Singapore. Các dự án được quan tâm thường nằm tại khu vực trung tâm hoặc những khu đô thị mới có hạ tầng kết nối thuận lợi, như Thủ Thiêm, khu vực Quận 2 cũ tại TP.HCM, khu vực phía Tây và Hồ Tây tại Hà Nội.

Trong khi đó, theo số liệu Bộ Xây dựng được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dẫn lại, từ năm 2015 đến hết quý III/2023, có hơn 3.000 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, chủ yếu là căn hộ chung cư thuộc các dự án nhà ở thương mại tại những tỉnh, thành phố lớn.

Hà Nội chiếm hơn một nửa số giao dịch với 1.765 căn, tương đương khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở cả nước trong giai đoạn 2018 - 2022. Riêng nửa đầu năm 2024, người nước ngoài đã mua hơn 1.000 căn hộ tại Hà Nội.

Cần tháo gỡ rào cản để khai thác tiềm năng thị trường

Theo ông Matt Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sau hơn 10 năm mở rộng chính sách, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận những chuyển biến tích cực, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Khách hàng nước ngoài thường ưu tiên các dự án căn hộ quy mô lớn, có pháp lý rõ ràng và được vận hành chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, quy mô giao dịch vẫn còn khiêm tốn so với tiềm năng. Điều này cho thấy, dù chính sách đã mở cửa, quá trình triển khai trên thực tế vẫn chịu tác động của nhiều yếu tố, trong đó có thủ tục hành chính, giới hạn sở hữu và mức độ minh bạch thông tin.

Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, việc người nước ngoài cư trú, làm việc và sinh sống lâu dài tại các quốc gia không phải quê hương ngày càng phổ biến. Quyền sở hữu nhà ở vì vậy trở thành một trong những vấn đề pháp lý quan trọng, góp phần bảo đảm điều kiện an cư và ổn định cuộc sống của nhóm đối tượng này.

Thực tiễn pháp luật quốc tế cho thấy, chính sách sở hữu bất động sản của người nước ngoài có sự khác biệt đáng kể giữa các quốc gia. Theo các nghiên cứu so sánh được đề cập trong văn bản góp ý, trong số 50 quốc gia và vùng lãnh thổ tại châu Á, có bảy quốc gia và vùng lãnh thổ gồm Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Malaysia, Singapore, Các Tiểu vương quốc Ả-rập Thống nhất (Dubai) và Thái Lan xây dựng khung pháp lý cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai. Riêng tại Đông Nam Á, Thái Lan và Malaysia là hai quốc gia áp dụng quy định này.

Từ thực tiễn trong nước và kinh nghiệm quốc tế, đề xuất của HoREA đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về kinh doanh bất động sản, bảo đảm sự thống nhất giữa các luật liên quan, đồng thời khai thác hiệu quả hơn nhu cầu của khách hàng nước ngoài. Đây cũng là một trong những hướng đi nhằm nâng cao sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong tiến trình hội nhập quốc tế.