HoREA đề xuất sửa nhiều quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản

Đề nghị thay “thuê mua” bằng “mua trả góp”

HoREA đề nghị thống nhất sử dụng các cụm từ “mua trả góp nhà ở”, “bán trả góp nhà ở” thay cho “thuê mua nhà ở”, “cho thuê mua nhà ở” trong dự thảo Luật.

Theo Hiệp hội, cách gọi “thuê mua nhà ở” không phản ánh đúng bản chất giao dịch. Trong khi đó, “mua trả góp nhà ở”, “bán trả góp nhà ở” vừa thể hiện đúng việc người mua thanh toán dần tiền mua nhà, vừa dễ hiểu và phù hợp với cách sử dụng phổ biến.

HoREA cũng đề nghị chỉnh sửa khái niệm “kinh doanh bất động sản” tại khoản 1 Điều 3 và quy định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản tại điểm d khoản 1 Điều 34 theo hướng thống nhất với các nội dung giao dịch được quy định trong dự thảo.

Một nội dung đáng chú ý là HoREA đề nghị bổ sung vào phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền ngoài dự án.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2023 quy định tại nhiều khu vực đô thị, chủ đầu tư dự án nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 cho phép tách, hợp thửa đất nếu đáp ứng các điều kiện về diện tích, hạ tầng, lối đi, cấp nước và thoát nước.

Thực tế, một số cá nhân, hộ gia đình sau khi tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có thể đưa các thửa đất dôi dư ra thị trường. HoREA cho rằng có trường hợp doanh nghiệp hoặc “đầu nậu” núp bóng người sử dụng đất để thực hiện việc này, thực chất là kinh doanh phân lô, bán nền nhưng không lập dự án.

Tình trạng trên có thể khiến người mua đất nền ngoài dự án đối mặt với nguy cơ bị lừa đảo, thiệt hại nhưng chưa được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ. Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị đưa hoạt động này vào phạm vi điều chỉnh của Luật.

HoREA đề nghị sửa điểm a khoản 1 Điều 7 theo hướng cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải đăng ký kinh doanh và kê khai, nộp thuế theo quy định.

Theo Hiệp hội, quy định này sẽ phù hợp hơn với thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước.

Đề xuất về thu tiền, ký hợp đồng đặt cọc

Đối với quy định về đặt cọc, HoREA cho rằng việc dự thảo Luật cấm chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc là chưa phù hợp thực tiễn.

Hiệp hội dẫn thực tế nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn không trực tiếp bán sản phẩm mà thuê các doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp thực hiện. Việc cấm ủy quyền có thể làm tăng chi phí tuân thủ và hạn chế phương thức tổ chức kinh doanh của doanh nghiệp.

Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định đầy đủ về chế định ủy quyền, cho phép cá nhân, pháp nhân ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập và thực hiện giao dịch dân sự.

HoREA vì vậy đề nghị bỏ quy định cấm chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, thực hiện theo các quy định chung của pháp luật dân sự.

HoREA cũng cho rằng quy định chỉ được đặt cọc khi dự án nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là chưa hợp lý.

Theo Hiệp hội, ở thời điểm dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu tiền theo tiến độ. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép chủ đầu tư thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, việc tiếp tục giới hạn tiền đặt cọc ở mức 5% tại thời điểm này là chưa thực sự cần thiết.

HoREA đề nghị cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo Hiệp hội, đây là thời điểm chủ đầu tư đã bỏ nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất, có quyền sử dụng đất và đã hoàn thành các thủ tục pháp lý quan trọng. Việc cho phép đặt cọc ở giai đoạn này vừa hạn chế nguy cơ huy động vốn “trá hình”, vừa phù hợp hơn với thực tế triển khai dự án.

HoREA cho rằng phương án này cũng tương tự đề xuất trước đây của Bộ Xây dựng khi xây dựng Luật Nhà ở, theo đó chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất.