Khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng thị trường nhà ở đang thiếu một phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp nhưng không đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội (NOXH). Hiệp hội kiến nghị bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp, mở rộng nhà ở cho thuê và huy động nguồn lực của cá nhân tham gia phát triển NOXH.

Khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. Đây là nhóm có nhu cầu ở thực lớn nhưng đang nằm giữa hai chính sách: không thuộc diện được mua NOXH, trong khi giá nhà ở thương mại vượt quá khả năng tài chính.

HoREA dẫn trường hợp cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng có thể không đáp ứng điều kiện về thu nhập để hưởng chính sách NOXH. Tuy nhiên, với mặt bằng giá nhà hiện nay, mức thu nhập này cũng chưa đồng nghĩa với khả năng dễ dàng sở hữu nhà ở thương mại.

Từ thực tế trên, HoREA đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, đồng thời giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định một số nội dung phù hợp với điều kiện của từng địa phương.

Theo tính toán của Hiệp hội, giá bán loại hình nhà ở này có thể khoảng 25-30 triệu đồng/m² tại các tỉnh, vùng sâu, vùng xa và khoảng 60-70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn. Việc hình thành thêm phân khúc này được kỳ vọng giúp thị trường hướng nhiều hơn vào nhu cầu ở thực, thay vì chủ yếu phát triển các sản phẩm có giá ngày càng cao.

HoREA cho rằng khái niệm "giá phù hợp" không nên áp dụng một mức giá cứng cho tất cả địa phương. Do đó, địa phương cần được trao quyền xác định tiêu chí, giá bán tối đa, quỹ đất và các cơ chế hỗ trợ dựa trên điều kiện thực tế.

Đề xuất mở rộng nhà ở cho thuê giá phù hợp

Bên cạnh bài toán sở hữu nhà, HoREA đặc biệt nhấn mạnh nhu cầu phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp. Theo Hiệp hội, tình trạng thiếu nguồn cung khiến một bộ phận lớn người lao động, nhất là lao động nhập cư, phải thuê phòng tại các khu nhà trọ với điều kiện và chất lượng không đồng đều.

Trong bối cảnh không gian đô thị được mở rộng, quy mô dân số và nhu cầu thuê nhà tại TP.HCM tiếp tục tăng, HoREA cho rằng cần xem nhà ở cho thuê là một cấu phần quan trọng của chính sách nhà ở, thay vì chỉ coi đây là giải pháp tạm thời dành cho người chưa đủ khả năng mua nhà.

Hiệp hội đề nghị mở rộng đối tượng được tiếp cận nhà ở cho thuê giá phù hợp. Theo đó, người thuê không nhất thiết phải chứng minh đang gặp khó khăn về nhà ở mới được tiếp cận. Trường hợp nhu cầu vượt nguồn cung, tình trạng khó khăn về nhà ở có thể được sử dụng như một tiêu chí ưu tiên.

Cách tiếp cận này phù hợp với thực tế thị trường lao động đô thị ngày càng có tính dịch chuyển. Một người lao động có việc làm, thu nhập ổn định nhưng chưa đủ tích lũy để mua nhà vẫn cần một nơi ở bảo đảm chất lượng, giá thuê phù hợp và ổn định trong thời gian dài.

HoREA cũng đề nghị quy định rõ các loại hình nhà ở cho thuê giá phù hợp, gồm căn hộ, nhà nhiều phòng, căn hộ tập thể, căn hộ hộ gia đình và căn hộ diện tích nhỏ. Địa phương có thể xác định mức giá thuê tối đa đối với những dự án được hưởng chính sách hỗ trợ.

Đối với NOXH cho thuê, HoREA dẫn mức giá theo Quyết định 80/2024/QĐ-UBND của TP.HCM là 118.000 đồng/m²/tháng đối với NOXH thuộc tòa nhà chung cư trên 4 tầng. Với căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 55 m², tiền thuê khoảng 6,49 triệu đồng/tháng, thấp hơn đáng kể so với căn hộ thương mại có điều kiện tương tự.

Từ đó, Hiệp hội đề nghị phát triển song song NOXH cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp, nhằm tạo thêm lựa chọn cho người dân theo khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng.

Đáng chú ý, HoREA kiến nghị bỏ điều kiện "có khó khăn về nhà ở" tại khoản 1 Điều 31 dự thảo Luật Nhà ở. Thay vào đó, chỉ cần quy định điều kiện "có nhu cầu thuê nhà ở". Để hạn chế việc lợi dụng chính sách, Hiệp hội đề xuất bổ sung cơ chế thu hồi nhà ở trong trường hợp người thuê không sử dụng nhà ở vào mục đích ở cho bản thân và các thành viên gia đình trong thời gian thuê.

Huy động nguồn lực cá nhân phát triển nhà ở xã hội

Một đề xuất khác được HoREA nhấn mạnh là tiếp tục ghi nhận hình thức cá nhân xây dựng NOXH để cho các đối tượng được hưởng chính sách thuê.

Hiệp hội kiến nghị bổ sung nội dung này vào Điều 63 dự thảo Luật Nhà ở, trên cơ sở kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, cá nhân có thể xây dựng nhà ở xã hội để cho các đối tượng thuộc diện chính sách thuê.

Theo HoREA, nguồn lực phát triển nhà ở không chỉ đến từ doanh nghiệp bất động sản hay các dự án quy mô lớn. Tại các đô thị, đặc biệt ở những khu vực tập trung đông công nhân và lao động nhập cư, một lượng lớn nhà trọ đang được các hộ gia đình, cá nhân đầu tư và vận hành.

Nếu được chuẩn hóa về quy hoạch, xây dựng, diện tích, hạ tầng, an toàn và phòng cháy, chữa cháy, nguồn lực này có thể trở thành một bộ phận của hệ thống nhà ở cho thuê giá phù hợp.

HoREA đề xuất xây dựng cơ chế đối với cá nhân đầu tư nhà ở một tầng có nhiều phòng để cho công nhân, người nhập cư và các đối tượng đủ điều kiện thuê dài hạn. Các công trình phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, đường cho xe chữa cháy và các tiêu chuẩn cần thiết. Cá nhân tham gia có thể được hưởng một số ưu đãi tương tự chủ đầu tư dự án NOXH trong phạm vi chính sách cho phép.

Theo Hiệp hội, cách tiếp cận này có thể góp phần đưa một phần nguồn lực nhà ở dân cư hiện hữu từ khu vực chưa được quản lý đồng bộ vào hệ thống được kiểm soát về chất lượng, an toàn và điều kiện sử dụng.

Hình thành hệ thống nhà ở nhiều tầng

Từ các đề xuất trên, HoREA hướng tới một hệ thống nhà ở nhiều tầng gồm: NOXH để bán, NOXH để thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp để mua, nhà ở thương mại giá phù hợp để thuê và nhà ở do cá nhân đầu tư xây dựng cho thuê.

Theo Hiệp hội, cách tiếp cận này phản ánh sự khác biệt về nhu cầu và khả năng tài chính của người dân đô thị. Có người cần mua nhà, có người chỉ cần thuê nhà trong 5-10 năm; có nhóm đủ điều kiện mua NOXH nhưng cũng có nhóm có thu nhập cao hơn ngưỡng chính sách song vẫn chưa đủ khả năng mua căn hộ thương mại phổ biến trên thị trường.

Nếu chính sách chỉ tập trung vào NOXH hoặc nhà ở thương mại, khoảng trống giữa hai phân khúc này vẫn sẽ tồn tại.

Đề xuất của HoREA vì vậy đặt ra vấn đề rộng hơn trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở: chính sách cần được thiết kế dựa trên khả năng chi trả và nhu cầu thực của từng nhóm dân cư, thay vì chỉ phân chia đơn giản giữa người được mua NOXH và người mua nhà thương mại.

Trong bối cảnh các đô thị lớn tiếp tục thu hút dân cư, nhu cầu về nhà ở có giá hợp lý, chất lượng bảo đảm và thời hạn thuê ổn định được dự báo tiếp tục gia tăng. Khi đó, nhà ở giá phù hợp có thể trở thành mắt xích quan trọng giữa chính sách NOXH và thị trường nhà ở thương mại, đồng thời mở thêm dư địa để doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà cho thuê.

Đây cũng là hướng tiếp cận được kỳ vọng góp phần đưa thị trường bất động sản sát hơn với nhu cầu ở thực của người dân đô thị.