Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019, còn tại TP. HCM là 16%. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, còn giá căn hộ tại TP.HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.
Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc, học tập, nhất là tại Hà Nội, mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư liên tục tăng từ sau dịch COVID-19 và trong bối cảnh thị trường đang phục hồi nhanh.
Báo cáo của Bộ Xây dựng trước đó cũng cho thấy, trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.
Báo cáo cũng chỉ ra rằng, giá chung cư giai đoạn cuối năm 2023 vẫn đang neo ở mức rất cao và là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp.
Như tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.
Tương tự, tại TP.HCM, giá bán thứ cấp quý 3 đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2.
Áp lực lên chi phí tiền lương
Chia sẻ về câu chuyện giá nhà tăng cao, Shark Nguyễn Xuân Phú - Chủ tịch HĐQT Sunhouse cho biết, thực ra Việt Nam đang lãng phí cơ hội, nhất là với tình trạng giá bất động sản neo cao.
"Cứ hình dung sinh viên vừa ra trường hay một người đi làm, với tình trạng giá nhà cao, họ buộc phải có nhu cầu tăng lương để tăng khả năng mua được nhà. Giá nhà tăng gấp 3, kỳ vọng về lương của người lao động cũng sẽ tăng tương ứng".
Shark Nguyễn Xuân Phú - Chủ tịch HĐQT Sunhouse.
"Việt Nam hiện là một nước sản xuất và xuất siêu. Khi chi phí đầu vào tăng, sức cạnh tranh sẽ giảm", Shark Phú nói.
Chủ tịch Sunhouse nhìn nhận bản chất giá bất động sản là một con số ghi nhận giá trị, trong khi giá trị sử dụng không thay đổi. Căn nhà 1 tỷ đồng nhiều năm trước, nay tăng thêm 10 tỷ đồng, giá trị sử dụng không tăng thêm, nhưng lại gây áp lực lên chi phí tiền lương, vốn chiếm phần nhiều trong cơ cấu giá thành sản phẩm và dịch vụ.
Doanh nghiệp làm đến đâu vướng đến đó
Chia sẻ tại sự kiện thường niên Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt Hội viên năm 2024, ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex cho biết, công ty chỉ được phép có 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong một khu đô thị ở Thừa Thiên Huế với 8 toà nhà ở xã hội. Nhưng đến nay doanh nghiệp vẫn chưa thể bán được.
Ông cho rằng, việc quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng rất khó thực hiện. “Một toà nhà của chúng tôi có 180 căn hộ nhưng có đến 140 căn còn chưa bán được thì cho ai thuê?”, Ông Thanh bày tỏ.
Trong khi đó, 140 căn hộ này để được Sở Xây dựng phê duyệt đủ điều kiện bán thì Vinaconex đã phải trải qua 4 lần xin duyệt. Bởi nếu không được Sở duyệt thì không ai mua. Hơn nữa, muốn mua nhà ở xã hội ở Huế thì những tiêu chuẩn đầu tiên để được duyệt mua nhà ở xã hội phải là thường trú ở Huế, các tỉnh đến thường trú thì không được mua.
Đặc biệt, giấy thường trú đó sẽ do phường, xã xác nhận là "không có nhà đất, tức không có sổ đỏ" thì mới được mua. Như vậy, không phải người ở Huế thì cũng không thể mua được nhà ở xã hội. Nếu phường, xã không xác nhận thì Sở Xây dựng cũng không ký, ông Thanh thông tin.
Ông Thanh cho biết thêm: “Dự án của chúng tôi có 8 toà nhà ở xã hội, với toà thứ nhất sau 4 xin duyệt thì 140 căn được phép bán, còn lại toà thứ 2 vẫn chưa được duyệt bán. Có lẽ phải đợi đến tháng 7, khi Luật mới chính thức có hiệu lực và phải bỏ quy định cư trú thì mới có thể giải quyết được khó khăn này”.
Về vấn đề phát triển nhà ở xã hội, Chủ tịch Vinaconex nhận thấy còn gặp khó khăn liên quan đến gói vay vốn. Cụ thể, theo quy định, đất ở trong khu đô thị được làm nhà ở xã hội thì không được tiếp cận gói vay 120.000 tỷ đồng, trong khi gói hỗ trợ đó là để người dân được hưởng tiêu chuẩn xã hội nhưng lại không được vay.
"Thử tưởng tượng, nếu cho một mảnh đất ở nơi xa xôi hẻo lánh làm nhà ở xã hội thì bán cho ai? Vậy thì người nghèo mãi mãi khổ, vì không tiếp cận được khu đô thị có hạ tầng tốt nhất, có giao thông tốt nhất", ông Thanh cho hay.
Ngoài ra, người mua nhà xã hội được quyền vay ngân hàng chính sách lãi 4,5%, còn doanh nghiệp vay vẫn là 9%. Trong khi đó, chủ đầu tư không được quyền thế chấp đất làm dự án nhà ở xã hội để vay vốn. Nếu doanh nghiệp thế chấp tài sản trên đất làm nhà ở xã hội thì người dân sẽ không tiếp cận được gói vay của ngân hàng chính sách xã hội. Nguyên nhân là do nhà ở xã hội đó đã được thế chấp, ông Thanh giải thích.
Sau nhiều năm tham gia làm dự án nhà ở xã hội, đại diện Vinaconex nhận thấy rằng, làm đến đâu, vướng đến đó. Ông Thanh kỳ vọng Hiệp hội có thể ghi nhận ý kiến, chia sẻ và làm rõ hơn các vướng mắc pháp lý và kiến nghị để có chính sách tốt hơn cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.
Anh Thư