Hàng loạt vụ xây dựng 'nhầm' trên đất người khác: Lỗ hổng pháp lý và giải pháp căn cơ!

Hàng loạt vụ xây dựng “nhầm”

Vào tháng 4/2026, liên quan đến vụ người đàn ông “xây nhầm” gần 50 căn nhà trên đất người khác, Cơ quan CSĐT Công an TP. HCM đã thi hành quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt tạm giam đối với ông Lê Văn Hoàng (SN 1969, ngụ TPHCM) để điều tra về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo hồ sơ vụ án, hộ ông Trương Minh Ký được UBND huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương cũ, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa số 87, tờ bản đồ số 16, diện tích 5.802,4m2, tại phường Tân Phước Khánh cũ. Năm 2017, ông Lê Văn Hoàng đã chiếm một phần thửa đất này để xây nhà tạm và chuồng gà, dẫn tới việc ông Ký phát sinh tranh chấp với ông Hoàng. 

Thực tế hiện tại ông Hoàng đã xây dựng trái phép 48 công trình trên thửa đất số 87 và bán nhà ở cho nhiều người bằng hình thức vi bằng. Ông Hoàng sau đó làm đơn khởi kiện ông Ký, yêu cầu TAND thị xã Tân Uyên tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Ký nhưng yêu cầu khởi kiện đã bị tòa án bác đơn. Tháng 2/2025, TAND TP. Tân Uyên (nay là TAND Khu vực 17, TPHCM) có văn bản kiến nghị Cơ quan CSĐT xem xét xử lý hình sự đối với những sai phạm của ông Hoàng.

Trước đó, một vụ việc khác cũng khiến dư luận quan tâm, đó là vào tháng 9/2024, vợ chồng bà Trần Thị Kim Loan (ở tổ dân phố An Dương, phường An Hải, TP Hải Phòng) có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất từ vợ chồng ông Nguyễn Trí Hậu và đã được UBND huyện Thủy Nguyên (cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/10/2024 với diện tích 60m2 tại thửa 4856, tờ bản đồ số 3, tổ dân phố 7 Kiền Bái, phường Thiên Hương, TP Hải Phòng.

Tuy nhiên vợ chồng bà Loan phát hiện gia đình ông Đỗ Văn Hữu (ở tổ dân phố số 7 Kiền Bái, phường Thiên Hương, TP Hải Phòng) đã xây nhầm nhà trên đất của mình, nên yêu cầu dừng thi công, nhưng sau đó căn nhà vẫn được hoàn thiện.

Ngày 11/8, Tòa án nhân dân khu vực 1 - Hải Phòng đã xét xử sơ thẩm vụ việc và ban hành bản án số 08/2025/DS-ST về việc tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu ông Đỗ Văn Hữu buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép. Sau đó ông Hữu đã thuê "thần đèn" di chuyển căn nhà về vị trí đất của mình và đến nay hoàn thành việc di chuyển.

Bị xây “nhầm” 17 căn nhà trên đất, còn phải nộp tiền cưỡng chế

Một vụ việc “trớ trêu” khác, vào năm 2018, ông Cao Hoàng Nam ở A1/43 Vĩnh Lộc, Ấp 1, xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh (nay là xã Vĩnh Lộc, TP.HCM) có mua 1 thửa đất số 18, diện tích 960m2 tại địa chỉ A1/43 Vĩnh Lộc, Ấp 1, xã Vĩnh Lộc A (nay là Vĩnh Lộc) trên đất có căn nhà cấp 3. Toàn bộ diện tích nhà và đất đã được UBND huyện Bình Chánh (cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất từ năm 2007 và cập nhật biến động đứng tên ông Cao Hoàng Nam từ ngày 11/6/2018.

Do làm ăn ở xa, không thường xuyên theo dõi và quản lý, năm 2019, ông Nam bất ngờ nhận được Quyết định số 620/QĐ-CC-XPHC của UBND huyện Bình Chánh về việc cưỡng chế buộc tháo dỡ đối với 02 khối công trình (có tổng là 17 căn nhà) xây dựng trái phép trên thửa đất số 18 nói trên.

Đến ngày 17/10/2019, UBND xã Vĩnh Lộc A ban hành thông báo về việc thu hồi kinh phí cưỡng chế đối với ông Nam số tiền là 318.321.000 đồng. Vào tháng 3/2020 và tháng 4/2022, ông Nam đã nộp đủ số tiền gọi là “kinh phí cưỡng chế” gửi vào Kho bạc Nhà nước khu vực huyện Bình Chánh. Đến ngày 01/4/2022, UBND xã Vĩnh Lộc A ban hành thông báo tổ chức cưỡng chế phá dỡ các công trình xây dựng trái phép trên. Tuy nhiên, đến nay, các công trình trái phép trên vẫn chưa được chính quyền cưỡng chế phá dỡ theo kế hoạch.

Điều “trớ trêu” là, ông Nam không xây dựng 17 căn nhà trái phép và cũng không hề biết những người đã tự ý xây dựng các công trình trái phép trên thửa đất hợp pháp của mình. Mặc dù không phải là người xây dựng trái phép nhưng ông Nam vẫn phải nộp số tiền hơn 300 triệu đồng để cưỡng chế các công trình bị “xây nhầm” trên đất của mình. 

Ngày 06/6/2025, phúc đáp về tiến độ cưỡng chế các công trình xây dựng trái phép trên thửa đất số 18, UBND xã Vĩnh Lộc A cho biết “đang tiếp tục theo dõi và chờ ý kiến chỉ đạo của UBND huyện…”. Mặc dù, trước đó, ngày 17/4/2025, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM Chi nhánh huyện Bình Chánh đã có Văn bản số 2709 cho rằng: “Thẩm quyền quyền cưỡng chế, tháo dỡ công trình trái phép… thuộc thẩm quyền của UBND xã Vĩnh Lộc A”.

Nguyên nhân cốt lõi của những ngôi nhà “đi lạc” và giải pháp “số hóa”

Từ hàng loạt vụ việc xây dựng “nhầm” trên đất người khác mới thấy được những bất cập đang tồn tại trong công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng ở nhiều địa phương. Hơn lúc nào hết, cơ quan chức năng cần sớm có giải pháp căn cơ để ngăn chặn triệt để những vụ việc tương tự. 

Từ góc độ nhà nghiên cứu chuyên môn về chính sách, PGS.TS. Đặng Xuân Trường, Ủy viên BCH Tổng hội xây dựng Việt Nam, Phó Chủ tịch Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng TP. Hồ Chí Minh, Trưởng bộ môn Quản lý Hạ tầng đô thị (Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh) phân tích: 

Nguyên nhân cốt lõi của những ngôi nhà "đi lạc" là do: “Khoảng trống giữa hồ sơ và thực địa: Rất nhiều khu vực hiện nay vẫn quản lý ranh giới dựa trên các cột mốc vật lý hoặc bản đồ địa chính cũ. Các mốc này dễ bị xê dịch, vùi lấp hoặc sai lệch tọa độ sau nhiều năm biến động tự nhiên và con người;

Quy trình giám sát "hậu kiểm" thụ động: Dù quy định pháp lý đã có, nhưng sự giám sát của chính quyền cơ sở đôi khi chậm trễ. Nhiều công trình đào móng sai vị trí (vô tình hoặc cố ý) không được phát hiện kịp thời. Khi công trình đã xây lên nhiều tầng, việc cưỡng chế tháo dỡ trở thành bài toán "cân não" và gây thiệt hại khổng lồ;

Sự chủ quan và trục lợi: Không ít người dân bỏ qua bước đo đạc cắm mốc chuyên nghiệp, chỉ "nhắm mắt xây bừa" theo lời chỉ tay hoặc cảm tính. Nguy hiểm hơn, có những trường hợp mượn cớ "xây nhầm" để cố tình lấn chiếm, đặt cơ quan quản lý vào thế sự đã rồi”.

Đề ngăn chặn những hệ lụy từ những ngôi nhà “đi lạc”, PGS.TS. Đặng Xuân Trường nêu giải pháp chuyển đổi từ quản lý "hành chính trên giấy" sang quản lý "không gian số" là giải pháp căn cơ nhất:

Cụ thể, cần số hóa toàn diện bằng hệ thống GIS: Mọi thửa đất trong đô thị cần được số hóa thành các lớp dữ liệu trên nền tảng Hệ thống thông tin địa lý (GIS). Mỗi thửa đất không chỉ là những con số chiều dài, chiều rộng trên sổ đỏ, mà phải được gắn mã định danh (ID) duy nhất với tọa độ VN-2000 tuyệt đối. Khối dữ liệu này cần được liên thông xuyên suốt dưới sự giám sát thống nhất của các cơ quan quản lý nhà nước như Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Tích hợp BIM và GIS trong cấp phép xây dựng: Đây là bước tiến quan trọng. Khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng, hồ sơ nên được nâng cấp từ bản vẽ 2D lên các mô hình thông tin công trình (BIM). Khi đặt mô hình BIM này lên nền tảng không gian GIS của thành phố, hệ thống sẽ tự động đối chiếu và cảnh báo ngay lập tức nếu công trình vượt ra ngoài ranh giới cấp phép, vi phạm khoảng lùi hay chỉ giới đường đỏ.

Ứng dụng công nghệ đo đạc hiện đại: Việc ứng dụng mạng lưới trạm định vị vệ tinh quốc gia (CORS) kết hợp với công nghệ quét Laser 3D (LiDAR) và thiết bị bay không người lái (UAV) sẽ cho phép xác định tọa độ ranh giới với sai số chỉ tính bằng milimet. Điều này xóa bỏ hoàn toàn ranh giới "mơ hồ" trên thực địa”.

Ngoài việc áp dụng “số hóa” vào quản lý đất đai, PGS.TS. Đặng Xuân Trường cho rằng cần có giải pháp về quy trình và tính minh bạch như: “Chuẩn hóa quy trình "tiền kiểm": Cần luật hóa việc bắt buộc phải có bản trích đo tọa độ địa chính thực tế (do đơn vị có tư cách pháp nhân thực hiện) và biên bản xác nhận giáp ranh trước khi khởi công. Đây chính là "lá chắn bảo hiểm" vững chắc nhất cho mọi công trình;

Minh bạch hóa dữ liệu (Open Data): Xây dựng cổng dữ liệu mở về quy hoạch và không gian đô thị để người dân có thể tra cứu ranh giới, tọa độ đất đai của mình trực tiếp trên điện thoại thông minh; 

Giám sát tự động tại cơ sở: Trang bị cho cán bộ địa chính cấp phường công cụ công nghệ để cập nhật hiện trạng ngay từ khi định vị móng. Nếu tọa độ thi công sai lệch so với dữ liệu trên hệ thống, công trình sẽ bị đình chỉ ngay từ "trong trứng nước".

“Việc số hóa công tác quản lý đất đai và xây dựng không chỉ để ngăn chặn vài ngôi nhà "xây nhầm", mà đó là nền móng cốt lõi để xây dựng mô hình đô thị thông minh và quản lý hạ tầng bền vững”, PGS.TS. Đặng Xuân Trường khẳng định.