Các ngân hàng đẩy mạnh chương trình cho vay mua nhà với thời hạn vay dài, lãi suất ưu đãi và tỷ lệ tài trợ cao. Tuy nhiên, khi lãi suất thả nổi tăng, khả năng trả nợ và tổng chi phí vay vẫn là những yếu tố quyết định sức mua trên thị trường bất động sản.

Nhiều lựa chọn vay mua nhà

Các chương trình cho vay mua nhà hiện không chỉ cạnh tranh về lãi suất ưu đãi ban đầu mà còn mở rộng thời gian cố định lãi suất, kéo dài kỳ hạn vay và đa dạng phương thức trả nợ. Những chính sách này giúp khách hàng có thêm lựa chọn tài chính, song mức độ hỗ trợ thực tế phụ thuộc vào điều kiện của từng khoản vay.

Vietcombank đang triển khai chương trình “Nhà mới an cư” với quy mô 20.000 tỷ đồng, dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận. Chương trình áp dụng mức lãi suất thấp hơn tối đa 1 điểm phần trăm/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường, thời hạn vay lên tới 35 năm và mức tài trợ tối đa 100% giá trị căn nhà. Chính sách được áp dụng đến hết ngày 31/3/2027 hoặc khi hết quy mô chương trình.

13-1791849732-lai-suat-vay-mua-nha-tang-nguoi-mua-can-tinh-toan-ky-chi-phi-dai-han
 

Trong khi đó, BIDV triển khai gói vay “Ngôi nhà đầu tiên”, phục vụ nhu cầu mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc trả nợ trước hạn khoản vay mua nhà, đất tại tổ chức tín dụng khác. Theo thông tin công bố trên website ngân hàng, khách hàng có thể lựa chọn lãi suất 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng đầu, tùy phương án và điều kiện vay.

Việc kéo dài thời gian cố định lãi suất giúp người vay chủ động hơn trong việc cân đối dòng tiền. Tuy nhiên, hiệu quả của từng phương án còn phụ thuộc vào lãi suất sau ưu đãi, dư nợ thực tế và thời gian trả nợ còn lại.

Bên cạnh tín dụng thương mại, các chương trình cho vay ưu đãi đối với nhà ở xã hội tiếp tục được triển khai. Theo thông báo ngày 2/10 của Agribank, lãi suất cho vay theo chương trình tín dụng tại Nghị quyết 33/NQ-CP là 6,5%/năm đối với người mua nhà và 7%/năm đối với chủ đầu tư dự án, áp dụng đến hết ngày 31/12/2026.

Mức lãi suất này tăng 0,9 điểm phần trăm so với nửa đầu năm, khi lãi suất cho người mua nhà ở xã hội là 5,6%/năm và chủ đầu tư là 6,1%/năm.

Đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, Agribank cũng công bố mức lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu kể từ lần giải ngân đầu tiên và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo, áp dụng từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2026 theo cơ chế của chương trình.

Dù có mức lãi suất thấp hơn so với tín dụng nhà ở thương mại, các khoản vay ưu đãi vẫn chịu tác động từ xu hướng điều chỉnh mặt bằng lãi suất. Với người mua nhà thương mại, chi phí vốn sau thời gian ưu đãi tiếp tục là yếu tố cần được tính toán thận trọng.

Lãi suất thả nổi tạo áp lực trả nợ

Theo khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến ở mức 8,5-11%/năm, với thời gian áp dụng từ 6-12 tháng.

Sau giai đoạn này, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, được xác định bằng lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3-3,5 điểm phần trăm. Lãi suất thực trả phổ biến ở mức 13-15%/năm.

Áp lực chi phí vốn cũng thể hiện qua diễn biến giao dịch trên thị trường bất động sản. Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở nửa cuối năm 2026 của VIS Rating, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM trong 6 tháng đầu năm tăng 33% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới giảm từ 95% năm 2025 xuống còn 73% trong quý II/2026.

Cùng thời điểm, số lượng giao dịch nhà ở trên cả nước giảm 36% so với cùng kỳ, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà ở mức 14-16%/năm. Diễn biến này cho thấy chi phí vay tăng đang ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà, đồng thời tạo thêm áp lực đối với hoạt động bán hàng của doanh nghiệp bất động sản.

Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục gia tăng nhưng sức hấp thụ suy giảm, các chương trình ưu đãi tín dụng trở thành một trong những công cụ hỗ trợ người mua tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào khả năng chi trả thực tế và mức độ phù hợp giữa giá nhà với thu nhập của khách hàng.

13-1791849766-lai-suat-vay-mua-nha-tang-nguoi-mua-can-tinh-toan-ky-chi-phi-dai-han
 

Khả năng trả nợ quyết định sức mua

Với các khoản vay có giá trị lớn, kéo dài thời hạn trả nợ có thể giúp giảm số tiền gốc phải thanh toán hằng tháng. Tuy nhiên, thời gian vay dài không đồng nghĩa tổng chi phí lãi vay sẽ giảm tương ứng. Nếu dư nợ duy trì ở mức cao trong thời gian dài, tổng số tiền lãi phải trả có thể tăng đáng kể.

Bên cạnh đó, các chương trình hỗ trợ lãi suất hoặc ưu đãi bán hàng đều cần được xem xét trong tương quan với tổng chi phí mua nhà. Người mua cần đánh giá đầy đủ giá bán, số vốn tự có, lãi suất sau ưu đãi, phương thức trả nợ và những chi phí phát sinh như hoàn thiện nhà ở, bảo trì, dịch vụ và sinh hoạt.

Đối với người mua nhà thương mại, chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi có thể làm thay đổi đáng kể kế hoạch tài chính. Vì vậy, việc lựa chọn khoản vay không nên chỉ dựa vào mức lãi suất ban đầu hoặc hạn mức ngân hàng có thể tài trợ, mà cần gắn với thu nhập ổn định và khả năng duy trì nghĩa vụ trả nợ trong dài hạn.

Về phía thị trường, việc ngân hàng cung cấp nhiều phương án tín dụng tạo thêm lựa chọn cho khách hàng, nhưng chưa đủ để bảo đảm sức mua phục hồi bền vững. Khả năng cải thiện thanh khoản bất động sản vẫn phụ thuộc vào sự tương thích giữa giá nhà, chi phí vốn và năng lực tài chính của người mua.

Mai Anh (T/H)