Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi): Ngăn trục lợi đấu giá đất

Đề xuất giảm mức đặt trước tối đa xuống 30%

Trong báo cáo thẩm tra dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nhận định mức tiền đặt trước tối đa 50% là tương đối cao, có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận, chi phí vốn và tính cạnh tranh trong đấu giá.

Cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung số liệu, đánh giá cụ thể về tình trạng trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, đồng thời làm rõ hiệu quả của việc tăng tiền đặt trước. Dự thảo cũng cần giải trình căn cứ lựa chọn tỷ lệ 20–50% và quy định tiêu chí xác định mức áp dụng, bảo đảm cân bằng giữa yêu cầu ngăn ngừa vi phạm và tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Tại phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến đề nghị cân nhắc biên độ tiền đặt trước khá rộng. Theo ông, với một thửa đất có giá khoảng 1,5 tỷ đồng ở khu vực ven đô hoặc nông thôn, người tham gia có thể phải chuẩn bị tới 750 triệu đồng nếu áp dụng mức đặt trước 50%.

Đây là khoản tiền lớn, có thể khiến người dân có nhu cầu mua đất để ở phải rút tiền gửi ngân hàng hoặc bán tài sản khác để đủ điều kiện tham gia đấu giá. Trong khi đó, với những người có mục đích đầu cơ, việc chuẩn bị vài trăm triệu đồng, thậm chí vài tỷ đồng để đặt trước có thể không phải trở ngại đáng kể.

Từ thực tế này, ông Đỗ Văn Chiến đề nghị nghiên cứu mức đặt trước phù hợp với từng nhóm đối tượng. Đối với đấu giá đất ở, có thể xem xét cơ chế riêng giữa người dân địa phương có nhu cầu thực sự và người đến từ địa phương khác.

Đồng tình với yêu cầu kiểm soát tình trạng bỏ cọc, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng nâng tiền đặt trước quá cao có thể khiến người có nhu cầu mua đất để ở, dù có khả năng tài chính nhưng không sẵn lượng tiền mặt lớn, khó tham gia đấu giá.

Theo bà Yên, với những lô đất có giá khởi điểm vài tỷ đồng, mức đặt trước 50% đã là khoản tiền rất lớn. Nếu áp dụng phổ biến, quy định này có thể thu hẹp số lượng người đủ điều kiện tham gia, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Cùng quan điểm, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính, đề nghị giảm mức tiền đặt trước tối đa xuống 30% giá khởi điểm. Theo đại biểu, việc phải dành một khoản vốn lớn để đặt trước có thể hạn chế khả năng tiếp cận của người có nhu cầu thực, nhất là với những khu đất có giá trị cao, qua đó ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai.

Bà Dương cho rằng mức đặt trước tối đa 30%, kết hợp với cơ chế tiếp cận tín dụng ngân hàng, sẽ góp phần thu hút người có nhu cầu thực sự tham gia, đồng thời bảo đảm tính cạnh tranh của hoạt động đấu giá.

Cần ngăn chặn thông đồng, nâng giá rồi bỏ cọc

Bên cạnh mức tiền đặt trước, các đại biểu Quốc hội đề nghị xử lý những bất cập trong tổ chức đấu giá, đặc biệt là tình trạng thông đồng, dìm giá, nâng giá rồi bỏ cọc.

Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến cho biết, tại một số địa bàn hoặc trong cùng loại tài sản, nhất là nhà đất, có những tổ chức, cá nhân liên tục trúng đấu giá với số lượng lớn. Thực tế này đặt ra yêu cầu xem xét tính khách quan, minh bạch và chính xác của hoạt động đấu giá.

Theo ông, tình trạng người có nhu cầu sử dụng đất thực sự không thể tham gia, trong khi người không có nhu cầu sử dụng thực tế lại trúng đấu giá, cùng với vi phạm pháp luật và đạo đức nghề nghiệp của một số đấu giá viên, là những yếu tố làm méo mó thị trường.

Đại biểu Tạ Thị Yên cũng cho rằng tình trạng thông đồng, dìm giá, nâng giá hoặc trả giá rất cao rồi bỏ cọc để trục lợi vẫn là những vấn đề cần được xử lý trong quá trình sửa đổi luật.

Theo bà, các quy định mới cần khắc phục kẽ hở có thể bị lợi dụng để thực hiện hành vi tiêu cực, đồng thời bảo đảm nguyên tắc công khai, cạnh tranh, bình đẳng và tôn trọng quyền quyết định của người tham gia đấu giá.

Không nên dùng bốc thăm thay thế hành vi trả giá

Một nội dung khác được đại biểu Tạ Thị Yên lưu ý là quy định xác định người trúng đấu giá trong trường hợp không có giá trả hợp lệ.

Theo dự thảo, người tham dự phiên đấu giá được coi là đã đồng ý trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm. Trường hợp không có người trả giá hoặc tất cả giá trả đều không hợp lệ, đấu giá viên tổ chức bốc thăm để lựa chọn người trúng đấu giá với mức giá bằng giá khởi điểm. Người từ chối bốc thăm được coi là rút lại giá đã trả.

Tuy nhiên, bà Yên cho rằng việc đăng ký tham gia, có mặt tại phiên đấu giá và thực hiện hành vi trả giá là ba việc khác nhau. Người tham dự có thể quyết định không trả giá sau khi cân nhắc diễn biến phiên đấu giá, đặc điểm tài sản hoặc khả năng tài chính của mình.

Nếu mặc nhiên coi việc có mặt tại phiên đấu giá là đã trả giá bằng giá khởi điểm, sau đó dùng hình thức bốc thăm để lựa chọn người trúng đấu giá khi không có ai trả giá, thì không phù hợp với bản chất của hoạt động đấu giá.

Đại biểu đề nghị chỉ khi người tham gia thực hiện hành vi trả giá hợp lệ thì mới hình thành giá trả. Nếu không có bất kỳ giá trả hợp lệ nào, cuộc đấu giá nên được xác định là không thành và tổ chức lại theo quy định, thay vì sử dụng bốc thăm để thay thế hành vi trả giá.

Ngoài ra, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ cơ sở thực tiễn và khoa học của quy định bắt buộc đấu giá trực tuyến trên hệ thống đấu giá trực tuyến đối với tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân có tổng giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở lên.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị bổ sung quy định về hậu quả pháp lý đối với trường hợp người có tài sản đấu giá hủy giao kết, hủy hợp đồng mua bán, không phê duyệt hoặc hủy quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Đây là những nội dung cần được làm rõ nhằm hoàn thiện khung pháp lý, tăng tính minh bạch và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về đấu giá tài sản.