Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Đề xuất nới quy định nhận “đặt cọc”

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), phục vụ phiên họp toàn thể của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội ngày 29/9/2026.

HoREA đánh giá Bộ Xây dựng đã tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp để hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng sát thực tiễn, có tính khả thi và đồng bộ với các luật liên quan. Trên cơ sở đó, Hiệp hội đề xuất 10 nhóm nội dung sửa đổi, bổ sung.

Bổ sung quy định với đất ngoài dự án

HoREA đề nghị thống nhất sử dụng các thuật ngữ “mua trả góp nhà ở”, “bán trả góp nhà ở” thay cho “thuê mua nhà ở”, “cho thuê mua nhà ở” tại dự thảo Luật.

Đáng chú ý, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc dự án bất động sản. Theo HoREA, việc bổ sung nội dung này nhằm tăng cường quản lý, hạn chế hành vi lừa đảo và bảo vệ quyền lợi của người mua đất nền đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án.

HoREA cũng đề nghị quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải đăng ký kinh doanh, kê khai và nộp thuế theo quy định.

Đối với cá nhân nước ngoài, Hiệp hội đề xuất bổ sung quy định cho phép mua không quá 30% số lượng phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, tương tự chính sách tại Luật Nhà ở.

Một nội dung khác là bổ sung quy định về “kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không thuộc dự án bất động sản”. HoREA cho rằng cần đồng bộ quy định này với Điều 220 Luật Đất đai 2024 về tách thửa, hợp thửa, qua đó tăng cường quản lý hoạt động phân lô, bán nền và bảo vệ quyền lợi của người dân, khách hàng.

Đề xuất mở rộng thời điểm nhận đặt cọc

HoREA đề nghị không cấm chủ đầu tư dự án bất động sản ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc khi bán, bán trả góp bất động sản có sẵn hoặc bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo Hiệp hội, chủ đầu tư có tư cách pháp nhân, có quyền ủy quyền và phải chịu trách nhiệm về nội dung ủy quyền cũng như các hệ quả phát sinh.

HoREA đồng thời đề nghị mở rộng thời điểm chủ đầu tư được nhận đặt cọc. Theo đó, có thể nhận đặt cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Như vậy, việc nhận đặt cọc không nhất thiết phải chờ đến khi bất động sản đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo dự thảo Luật.

Làm rõ chuyển nhượng dự án đang thế chấp

Đối với dự án bất động sản đang thế chấp, HoREA đề nghị quy định dự án phải được giải chấp trước khi chuyển nhượng. Trường hợp không giải chấp, việc chuyển nhượng phải có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp.

Hiệp hội cũng đề xuất cho phép bên nhận chuyển nhượng đồng ý trở thành bên thế chấp hoặc đồng ý không phải giải chấp. Nội dung này cần được thể hiện rõ trong hợp đồng chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Về nghĩa vụ tài chính, HoREA đề nghị bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện phần nghĩa vụ còn lại với Nhà nước, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan.

Thỏa thuận về trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính phải được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Cuối cùng, HoREA đề nghị bổ sung điều kiện “được cấp mã số định danh” đối với người môi giới bất động sản nhằm thống nhất quản lý hoạt động môi giới và phù hợp với thông lệ quốc tế.