Mã định danh điện tử: Tăng minh bạch, siết quản lý thị trường bất động sản

Tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo luật quy định xây dựng hệ thống dữ liệu và mã định danh điện tử đối với các loại bất động sản, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; đồng thời thiết lập cơ chế kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về đất đai, thuế, dân cư...

Theo Bộ trưởng, việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ nhằm bảo đảm tính thống nhất, minh bạch trong quản lý nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó, mã định danh điện tử là công cụ giúp cơ quan quản lý nhà nước giám sát thị trường hiệu quả hơn, hạn chế gian lận, đầu cơ, trục lợi chính sách.

Đối với người dân và doanh nghiệp, mã định danh giúp tra cứu, xác định thông tin về bất động sản, giảm thủ tục hành chính và chi phí giao dịch, góp phần xây dựng thị trường minh bạch, an toàn, lành mạnh và phát triển bền vững.

Về hạ tầng triển khai, Bộ Xây dựng đã hoàn thành hệ thống công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ, cung cấp dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống bước đầu được kết nối với một số cơ sở dữ liệu quốc gia để chia sẻ, khai thác và đối chiếu thông tin.

Bộ cũng đã bàn giao tài khoản quản trị cho các địa phương trên cả nước. Từ ngày 30/7, các địa phương từng bước khởi tạo tài khoản cho các cơ quan liên ngành và chủ đầu tư dự án để thực hiện chế độ báo cáo theo quy định.

Đến nay, hệ thống đã tạo lập và đồng bộ 12.200 tài khoản người dùng, ghi nhận thông tin của 66.302 giao dịch bất động sản, 816 dự án bất động sản và 18.106 chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Định danh từng sản phẩm bất động sản

Cơ sở pháp lý cho việc xây dựng mã định danh điện tử được cụ thể hóa tại Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026.

Theo nghị định, mã định danh điện tử được tạo lập đối với các nhóm đối tượng gồm: Sản phẩm bất động sản là nhà ở; phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Đối với sản phẩm bất động sản là nhà ở, mã định danh được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Cấu trúc mã gồm mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án hoặc công trình xây dựng, mã định danh địa điểm (nếu có) và dãy ký tự tự nhiên.

Trách nhiệm gắn mã định danh được giao cho Sở Xây dựng. Cụ thể, cơ quan này thực hiện gắn thông tin mã đối với nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn cùng thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, mỗi sản phẩm bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh sẽ được nhận diện bằng một mã riêng trên hệ thống dữ liệu. Các thông tin gắn với mã định danh là cơ sở phục vụ nhận diện, quản lý và đối chiếu dữ liệu về tài sản.

Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, việc gắn mã định danh cũng được quy định cụ thể. Theo đó, Sở Xây dựng thực hiện cùng thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Điểm đáng chú ý là việc tạo lập mã định danh được gắn với các mốc quản lý dự án và sản phẩm bất động sản theo từng loại hình, thay vì chỉ thực hiện khi phát sinh giao dịch mua bán. Cách tiếp cận này giúp hình thành dữ liệu xuyên suốt quá trình phát triển, quản lý và khai thác bất động sản.

Liên thông dữ liệu, nâng cao hiệu quả giám sát thị trường

Bên cạnh việc định danh từng sản phẩm, khả năng kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ sở dữ liệu chuyên ngành là yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.

Theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng nhằm phục vụ việc thu thập, cập nhật, quản lý, kết nối, chia sẻ và khai thác thông tin theo quy định.

Dưới góc độ thị trường, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, số hóa dữ liệu không chỉ giúp người dân tiếp cận thông tin nhanh chóng mà còn hướng tới xây dựng hạ tầng dữ liệu thống nhất, có khả năng kết nối thông tin về đất đai, quy hoạch, xây dựng, tài chính, thuế và các lĩnh vực liên quan.

Theo ông Khương, hiện nay, nhiều cơ sở dữ liệu đã được số hóa nhưng vẫn vận hành riêng lẻ, thiếu tính liên thông và chưa được cập nhật đồng bộ. Một hệ thống dữ liệu hiệu quả cần bảo đảm khả năng cập nhật thường xuyên, chia sẻ thông tin giữa các bên, thay vì tồn tại dưới dạng những cơ sở dữ liệu độc lập.

Ở góc độ đầu tư, việc tiếp cận thông tin minh bạch sẽ giúp giảm chi phí thẩm định, nâng cao chất lượng ra quyết định và gia tăng sức hấp dẫn của thị trường đối với dòng vốn trong nước và quốc tế.

Trong hoạt động quản lý bất động sản, thông tin về dự án, sản phẩm, giao dịch và các chủ thể liên quan được thu thập, cập nhật theo quy định. Việc kết nối với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành tạo điều kiện khai thác, chia sẻ và đối chiếu thông tin phục vụ công tác quản lý.

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP cũng quy định cụ thể việc phân quyền truy cập, kết nối và chia sẻ dữ liệu, bảo đảm đúng mục đích, phạm vi và thẩm quyền quản lý nhà nước. Việc khai thác thông tin phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng dữ liệu.

Có thể thấy, mã định danh điện tử và cơ chế liên thông dữ liệu là hai cấu phần quan trọng trong quá trình hiện đại hóa công tác quản lý nhà ở và thị trường bất động sản. Khi được triển khai đồng bộ, hệ thống không chỉ hỗ trợ cơ quan chức năng giám sát thị trường mà còn tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp tra cứu, xác thực thông tin, góp phần hạn chế rủi ro và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững.