Phó Chủ tịch Quốc hội đề xuất siết chặt cơ chế ưu đãi, giá thuê nhà ở xã hội

Sáng nay 22/10, Quốc hội thảo luận tại tổ về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tham dự phiên thảo luận tại Tổ 13 có các đại biểu Quốc hội thuộc Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa và Gia Lai. Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội, Thượng tướng Nguyễn Doãn Anh tham dự và đóng góp ý kiến vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Phát triển nhà cho thuê, bảo đảm giá phù hợp

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh tán thành sự cần thiết sửa đổi đồng bộ Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm giải quyết thống nhất các khâu từ tạo lập quỹ đất, đầu tư xây dựng đến đưa nhà ở vào sử dụng. Hiệu quả sửa luật cần được thể hiện qua khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân, tính minh bạch của thị trường và trách nhiệm thực thi của các cơ quan.

Theo Tờ trình số 923 của Chính phủ, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được tiếp tục chỉnh lý sau khi Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8 và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét. Dự thảo trình lần này gồm 13 chương, 130 điều, định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở, trong đó có một chương riêng về nhà ở cho thuê.

Phó Chủ tịch Quốc hội đánh giá cao việc cụ thể hóa các định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW về phát triển nhà ở, ưu tiên nhà cho thuê và kiểm soát tình trạng trục lợi chính sách. Theo ông, đối với công nhân và người trẻ, việc thuê được căn nhà an toàn, ổn định, có giá phù hợp với khả năng chi trả là nhu cầu thiết thực.

Báo cáo tổng kết số 378 ngày 21/9/2026 của Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của 21 địa phương, nhu cầu nhà ở cho thuê đến năm 2030 vào khoảng 217.430 căn. Dù mới phản ánh số liệu từ các địa phương đã báo cáo, con số này cho thấy nhu cầu lớn và đòi hỏi chính sách phát triển dài hạn.

Tại Điều 42, dự thảo quy định các ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng; khoản 3 Điều 43 quy định giá thuê căn cứ vào chi phí, lợi nhuận và không vượt khung giá do cấp tỉnh quy định.

Cơ bản đồng tình với các quy định này, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung nguyên tắc loại trừ những khoản chi phí đã được Nhà nước ưu đãi, hỗ trợ khi xác định giá thuê. Quy định cần bảo đảm thống nhất với khoản 1 Điều 67, trong đó đã có nguyên tắc không tính các khoản ưu đãi vào giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Cụ thể, ông đề xuất bổ sung vào khoản 3 Điều 43 quy định: “Không tính vào giá thuê các khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước và khoản chi phí đã được thu hồi từ nguồn khác; chi phí dùng chung phải được phân bổ hợp lý, công khai giữa phần nhà ở cho thuê và phần kinh doanh thương mại”.

Bên cạnh đó, dự thảo cần xác định nguyên tắc lợi nhuận hợp lý, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết phương pháp tính giá thuê và cơ chế kiểm tra. Theo ông, đây là cơ sở để bảo đảm chính sách ưu đãi thực sự giúp giảm chi phí nhà ở, thay vì trở thành lợi thế làm gia tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Làm rõ nghĩa vụ dành quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê

Đối với khoản 2 Điều 25 của dự thảo, quy định cho phép cấp tỉnh quyết định phương án thực hiện nghĩa vụ nhà ở, gồm dành đất trong dự án, bố trí đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương, được đánh giá là tạo dư địa xử lý linh hoạt theo điều kiện thực tế.

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh cho rằng, các phương thức này phải bảo đảm tương đương về trách nhiệm và khả năng tạo lập nhà ở.

Báo cáo thẩm tra số 1244/BC-UBPLTP16 ngày 21/10/2026 của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp lưu ý việc dự thảo bỏ yêu cầu quỹ đất phải được đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Nếu chỉ xác định nghĩa vụ theo diện tích đất, trong khi chủ đầu tư được phát triển nhà cho thuê trên chính diện tích đó và được miễn tiền sử dụng đất, phần đóng góp thực tế của doanh nghiệp có thể chưa được làm rõ.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, việc áp dụng đồng thời các chính sách ưu đãi nếu không được thiết kế chặt chẽ có thể làm giảm thực chất nghĩa vụ an sinh của dự án.

Do đó, ông đề nghị bổ sung vào khoản 2 Điều 25 nguyên tắc xác định giá trị nghĩa vụ phải bao gồm giá trị quỹ đất và trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng; không sử dụng ưu đãi của dự án nhà ở chính sách để khấu trừ nghĩa vụ đã xác định đối với dự án thương mại. Chính phủ cần quy định phương pháp tính, thời điểm xác định và cơ chế tránh tính trùng chi phí.

Đối với phương án bố trí đất ngoài dự án, vị trí quỹ đất phải bảo đảm kết nối với nơi làm việc, giao thông và trường học. Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý, nếu nhà ở dành cho công nhân nằm quá xa nơi làm việc, chi phí đi lại có thể triệt tiêu lợi ích từ việc tiết kiệm tiền thuê nhà.

Trường hợp lựa chọn phương án nộp tiền, quyết định của cấp tỉnh cần công khai căn cứ lựa chọn, số tiền, thời hạn nộp và kế hoạch sử dụng nguồn thu để hình thành quỹ nhà ở. Đồng thời, các quy định về giá đất và nghĩa vụ tài chính trong Luật Đất đai cần được rà soát tương ứng, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho địa phương thực hiện.

Bảo đảm quyền lợi người mua nhà ở xã hội khi bán lại

Một nội dung khác được Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh quan tâm là quy định về bán lại nhà ở xã hội tại điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật.

Theo dự thảo, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người mua chỉ được bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội và phải có Giấy chứng nhận.

Ông cho rằng, quy định này góp phần duy trì quỹ nhà ở xã hội dành cho nhóm cần hỗ trợ. Tuy nhiên, điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 cho phép bán lại theo cơ chế thị trường khi đáp ứng các điều kiện luật định. Vì vậy, quy định mới là sự thay đổi đáng kể đối với quyền định đoạt tài sản của người mua.

Báo cáo thẩm tra đã đề nghị làm rõ nguyên tắc xác định giá bán lại và quy định chuyển tiếp. Đồng tình với nội dung này, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng, nếu chỉ giới hạn đối tượng mua mà chưa xác định nguyên tắc giá, người đủ điều kiện vẫn có thể không đủ khả năng mua nhà; trong khi người bán cũng gặp khó khăn khi cần chuyển nơi sinh sống.

Ông đề nghị bổ sung vào điểm e khoản 1 Điều 68 nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm, có tính đến giá mua ban đầu, biến động giá thị trường, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý. Việc xác định giá cần bảo đảm không để các ưu đãi của Nhà nước trở thành nguồn thu lợi bất hợp lý. Trước khi quy định công thức cụ thể, cần đánh giá đầy đủ tác động của chính sách.

Đối với Điều 130, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung quy định bảo đảm người đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội hợp pháp trước ngày luật có hiệu lực được thực hiện quyền bán lại theo quy định pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng.

Theo ông, quy định chuyển tiếp tại điểm h khoản 4 Điều 130 chưa làm rõ trường hợp người dân đã hoàn tất việc mua nhà nhưng chưa phát sinh nhu cầu bán lại. Vì vậy, cần có quy định cụ thể để các gia đình mua nhà theo chính sách cũ có căn cứ pháp lý rõ ràng khi thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Kết luận các nội dung góp ý, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng các ưu đãi có thể kiểm chứng, nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ và quyền của người dân được quy định minh bạch. Đây là những điều kiện quan trọng để chính sách nhà ở phát huy hiệu quả, tạo thêm nguồn cung phù hợp, củng cố niềm tin của người dân và giúp người lao động yên tâm gắn bó với nơi làm việc.

Trước đó, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Quyết định số 1115/QĐ-TTg, ban hành kế hoạch triển khai kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về phát triển nhà ở xã hội và định hướng chính sách nhà ở trong thời gian tới. Một trong những yêu cầu trọng tâm là các địa phương chủ động giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất sạch để phát triển nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của người dân.

Theo kế hoạch, các bộ, ngành và UBND các tỉnh, thành phố được giao rà soát quỹ đất, hoàn thiện quy hoạch phát triển nhà ở gắn với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, y tế, giáo dục và các thiết chế văn hóa. Trong đó, việc tạo lập quỹ đất sạch để phát triển nhà ở cho thuê được xác định là nhiệm vụ ưu tiên.

Kế hoạch nhấn mạnh quan điểm quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân, đồng thời xác định khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập là một trong những tiêu chí phản ánh mức độ phát triển xã hội. Nhà nước có trách nhiệm xây dựng chính sách nhằm hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở ổn định.

Đáng chú ý, Chính phủ yêu cầu chuyển đổi tư duy phát triển thị trường nhà ở. Bên cạnh phân khúc nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế trọng điểm. Đây được xác định là phân khúc chiến lược, phục vụ lâu dài cho công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.