Sức mua suy giảm, doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực thanh khoản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị bổ sung một số giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, trong đó nhấn mạnh yêu cầu phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Tăng nguồn cung, kéo giảm giá nhà về mức hợp lý

Trong báo cáo về kết quả thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2026 và dự kiến kế hoạch năm 2027, Thủ tướng Chính phủ đánh giá các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đang được thúc đẩy mạnh mẽ. Chính phủ đồng thời rà soát, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm giảm chi phí đầu vào, kéo giảm giá bất động sản và cắt giảm các khâu trung gian.

Báo cáo cũng chỉ ra những khó khăn của nền kinh tế, trong đó mặt bằng lãi suất huy động và cho vay còn cao do nhu cầu vốn đầu tư lớn và áp lực lạm phát; khả năng tiếp cận đất đai, tín dụng của doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn hạn chế.

Về nhiệm vụ thời gian tới, Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh yêu cầu điều hành hiệu quả chính sách tài khóa, tiền tệ và các chính sách vĩ mô, triển khai giải pháp giảm lãi suất cho vay, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, xuất khẩu, khoa học công nghệ và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Đồng thời, cần phát triển thị trường vốn trung và dài hạn, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, cải thiện môi trường kinh doanh và tạo điều kiện để kinh tế tư nhân phát triển.

Quán triệt các định hướng của Trung ương, kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm ngày 19/5/2026, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại cuộc họp Tổ đại biểu Quốc hội ngày 19/10/2026, HoREA cho rằng cần tiếp tục triển khai đồng bộ các giải pháp để tăng nguồn cung nhà ở, cơ cấu lại thị trường và đưa giá nhà về mức hợp lý.

Theo Hiệp hội, nhiều cơ chế, chính sách đã và đang được triển khai nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, khơi thông nguồn lực đất đai và bổ sung nguồn cung nhà ở.

Cụ thể, việc thực hiện Kết luận số 24-KL/TW ngày 13/4/2026 của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội dự kiến tháo gỡ khó khăn cho 4.846 dự án tồn đọng, kéo dài trên cả nước, với quy mô đất đai 208.882 ha và tổng mức đầu tư 3.498.889 tỷ đồng. Việc xử lý các dự án này được kỳ vọng góp phần khơi thông nguồn lực, bổ sung nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên cơ sở quyền sử dụng đất hiện có; Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội; cùng Nghị quyết số 254/2025/QH15 về tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai được kỳ vọng tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện triển khai dự án và tăng nguồn cung sản phẩm cho thị trường.

HoREA cũng lưu ý việc Quốc hội xem xét sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan cần gắn với định hướng phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở giá phù hợp, qua đó tái cấu trúc thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Sức mua suy giảm, doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực thanh khoản

Theo HoREA, xu hướng giá nhà ở giảm là tín hiệu tích cực, phù hợp với mục tiêu đưa giá bất động sản về mức hợp lý. Tuy nhiên, diễn biến này đi kèm tình trạng sức mua và tổng cầu suy giảm, gây lo ngại cho thị trường cũng như hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Hiệp hội nhận định tiêu dùng, trong đó có tiêu dùng bất động sản, là một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế. Vì vậy, cần có các giải pháp kích cầu hướng đến nhu cầu thực, đồng thời bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp và thu nhập trung bình.

Mặc dù giá nhà có xu hướng điều chỉnh, mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao. Khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người mua nhà còn khó khăn, chi phí vốn tăng, sức mua giảm khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu dòng tiền, suy giảm thanh khoản, thậm chí mất khả năng thanh khoản.

HoREA cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá nhà ở do một số chủ đầu tư đưa ra chỉ giảm khoảng 5%. Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư chấp nhận bán cắt lỗ với mức giảm sâu hơn, có trường hợp giảm 20-30% nhưng vẫn khó tìm được người mua.

Theo Hiệp hội, thực trạng này cho thấy thị trường không chỉ đối mặt với vấn đề giá nhà cao mà còn chịu sức ép từ sự mất cân đối cung - cầu, khó khăn về dòng tiền và khả năng tiếp cận vốn.

Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá phù hợp còn thiếu. HoREA cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần bổ sung cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp và thu nhập trung bình.

Dẫn số liệu của UBND TP.HCM, Hiệp hội cho biết trong 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung nhà ở trên địa bàn vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn; phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa xuất hiện phân khúc nhà ở bình dân.

Thực trạng này cho thấy nhu cầu nhà ở của đông đảo người dân chưa được đáp ứng tương xứng với cơ cấu nguồn cung trên thị trường. Do đó, bên cạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá phù hợp, việc hình thành phân khúc nhà ở thương mại có giá bán hợp lý được HoREA xác định là một giải pháp cần thiết để mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở.

Hiệp hội kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét bổ sung cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển loại hình nhà ở này trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Mục tiêu là tái cấu trúc thị trường, đáp ứng nhu cầu thực, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở.

Cần phát triển đa dạng phân khúc, đáp ứng nhu cầu thực

HoREA cho rằng việc tái cấu trúc thị trường bất động sản cần hướng đến sự cân đối giữa các phân khúc, thay vì chỉ tập trung vào nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá thấp. Thị trường cũng cần đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và nhóm khách hàng có điều kiện kinh tế cao.

Tại cuộc họp Tổ đại biểu Quốc hội ngày 19/10/2026, Thủ tướng Chính phủ cũng lưu ý việc phát triển bất động sản cao cấp cần căn cứ vào điều kiện kinh tế của người mua và nhu cầu thị trường.

Theo HoREA, định hướng này cho thấy yêu cầu phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, đồng thời khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu. Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần được triển khai đồng bộ với các giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giảm chi phí đầu vào và cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng.

Hiệp hội nhấn mạnh, để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, chính sách cần vừa khơi thông nguồn cung, vừa kích thích nhu cầu thực, bảo đảm người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính. Đây cũng là cơ sở để nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai, hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi và tăng đóng góp của thị trường bất động sản vào phát triển kinh tế - xã hội.