Thị trường bất động sản 2026: Nguồn cung tăng, thanh khoản chịu áp lực

Giao dịch bất động sản sụt giảm

Theo báo cáo phân tích mới nhất của MBS Research, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024-2025, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh từ năm 2026. Mặt bằng lãi suất cao hơn kéo theo chi phí tài chính gia tăng, tạo áp lực lên cả người mua nhà và chủ đầu tư, qua đó khiến thanh khoản thị trường suy giảm.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước ghi nhận 26.567 giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ, giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, giảm 40%.

Tính chung các loại hình, tổng số giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu trên thị trường đang có sự điều chỉnh đáng kể, trong bối cảnh chi phí vốn tăng và nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền.

Nguồn cung tăng, giá sơ cấp vẫn cao

Trong khi thanh khoản chịu áp lực, nguồn cung sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2026-2027. Một số chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group và Masterise đang đẩy mạnh triển khai bán hàng tại các đại dự án, qua đó bổ sung lượng lớn sản phẩm ra thị trường.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Nguồn cung tăng trong khi lãi suất duy trì ở mức cao đã tạo áp lực lên thị trường thứ cấp. Giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội được ghi nhận điều chỉnh khoảng 10-20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình.

Tuy nhiên, ở thị trường sơ cấp, giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng. Giá bình quân tại các dự án mở bán mới trong quý II/2026 đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ. Theo MBS Research, mức giá này chủ yếu phản ánh sự thay đổi về cơ cấu nguồn cung, khi các sản phẩm mới tập trung nhiều hơn vào phân khúc trung và cao cấp.

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm tăng 228% so với cùng kỳ, đạt khoảng 4.600 căn. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án tại khu vực ngoại thành được đưa ra thị trường trong quý I.

Tỷ lệ hấp thụ có thể chỉ đạt 40-50%

Một trong những yếu tố đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2026 là diễn biến lãi suất. Mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên khoảng 7,5-9%/năm đối với tiền gửi kỳ hạn 12 tháng.

Lãi suất duy trì ở mức cao không chỉ làm tăng chi phí vay vốn của người mua nhà mà còn gia tăng chi phí tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng được phân bổ thận trọng hơn, đặc biệt đối với các sản phẩm có giá trị lớn và thời gian thu hồi vốn dài.

Theo MBS Research, với nguồn cung tiếp tục dồi dào trong khi mặt bằng lãi suất được dự báo duy trì ở mức cao, thị trường bất động sản có thể tiếp tục trải qua quá trình điều chỉnh trong những quý tới.

Tỷ lệ hấp thụ trong nửa cuối năm 2026 được ước tính chỉ đạt khoảng 40-50%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên nhu cầu và kỳ vọng giá sang giai đoạn sàng lọc, trong đó khả năng hấp thụ thực tế, chất lượng dự án và mức độ phù hợp của giá bán sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng.