Chủ tịch Quốc hội: Sửa luật phải tháo gỡ điểm nghẽn nhà ở xã hội, chuyển nhượng dự án bất động sản

Chiều 22/10, thảo luận tại Tổ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đánh giá cao các ý kiến đóng góp của đại biểu Quốc hội, đồng thời đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định theo hướng giải quyết thực chất những vướng mắc từ thực tiễn, bảo đảm tính khả thi khi triển khai.

Tháo gỡ điểm nghẽn phát triển nhà ở xã hội

Góp ý về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội cho rằng sau hai năm thực hiện, pháp luật về nhà ở đã bộc lộ những bất cập, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, quản lý nhà chung cư và thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Theo Chủ tịch Quốc hội, phát triển nhà ở xã hội là một trong những điểm nghẽn lớn cần tập trung tháo gỡ. Năm 2026, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giao cho các địa phương là 97.000 căn, nhưng trong 9 tháng đầu năm mới thực hiện được khoảng 47.000 căn, đạt khoảng 48%.

Bên cạnh tình trạng nhiều dự án đình trệ, thủ tục xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội, chứng minh thu nhập và xác nhận chưa có nhà ở còn phức tạp, kéo dài. Giá bán cũng là rào cản đáng kể. Một căn hộ diện tích khoảng 50m² có giá khoảng 1 tỷ đồng, vượt khả năng chi trả của nhiều công nhân, người lao động có thu nhập bình quân 6-9 triệu đồng/tháng.

Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý tình trạng mua nhà ở xã hội để cho thuê hoặc chờ đủ thời hạn 5 năm rồi chuyển nhượng hưởng chênh lệch. Trong khi đó, nhiều địa phương đã quy hoạch quỹ đất nhưng chưa đủ điều kiện triển khai dự án, còn chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi.

Để khắc phục, Chủ tịch Quốc hội đề nghị đơn giản hóa thủ tục đầu tư, cho phép thực hiện song song một số bước thay vì tuần tự; nghiên cứu miễn một số thủ tục thẩm định, cấp phép đối với dự án sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được công bố.

Đồng thời, cần kiểm soát chặt việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm, nghiên cứu quy định chỉ cho phép chuyển nhượng cho người đủ điều kiện hưởng chính sách, tránh biến nhà ở xã hội thành công cụ đầu cơ. Những trường hợp vi phạm cần có cơ chế thu hồi ưu đãi phù hợp.

Việc xác định đối tượng chưa có nhà ở cũng cần được hoàn thiện theo hướng ứng dụng dữ liệu số, giảm phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ; đơn giản hóa thủ tục xác nhận thu nhập, loại bỏ các giấy tờ chứng minh không cần thiết.

Đáng chú ý, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại đình trệ để chuyển đổi thành nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Theo Chủ tịch Quốc hội, việc sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản phải hướng tới giải quyết các dự án tồn đọng, kéo dài trên cả nước, tránh lãng phí nguồn lực đất đai, vốn đầu tư trong khi nhu cầu nhà ở của người dân còn lớn.

Cần chính sách đủ mạnh để phát triển nhà ở cho thuê

Đối với nhà ở cho thuê, Chủ tịch Quốc hội đánh giá việc bổ sung một chương riêng trong dự thảo Luật Nhà ở là phù hợp, nhưng chính sách cần đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư.

Thực tế, thị trường nhà ở cho thuê còn hạn chế do thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chủ đầu tư chưa được hưởng các ưu đãi về đất đai tương tự chính sách nhà ở xã hội.

Vì vậy, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng tương đương hoặc gần tương đương chính sách nhà ở xã hội đối với các dự án cam kết cho thuê tối thiểu 15-20 năm. Đồng thời, cần phân biệt rõ chính sách đối với nhà ở cho thuê sử dụng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước; xây dựng cơ chế quản lý giá thuê phù hợp, bảo đảm quyền lợi người thuê và tạo động lực cho chủ đầu tư.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh vai trò của khu vực kinh tế tư nhân trong phát triển phân khúc này, bởi nguồn lực nhà nước không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu nhà ở cho thuê. Việc huy động doanh nghiệp tư nhân tham gia là yêu cầu cần thiết để giải quyết căn cơ nhu cầu nhà ở của người dân.

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư, Chủ tịch Quốc hội chỉ ra tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì, mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân kéo dài tại nhiều nơi, nhất là Hà Nội và TP.HCM.

Do đó, cần tăng cường giám sát độc lập, công khai, minh bạch việc quản lý quỹ bảo trì và các khoản phí quản lý, vận hành trên hệ thống số; quy định rõ trách nhiệm, chế tài đối với ban quản trị vi phạm, đồng thời bảo đảm quyền giám sát và thay thế ban quản trị của cư dân theo quy định.

Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu linh hoạt các hình thức thực hiện thông qua quỹ đất, bằng tiền hoặc bằng nhà ở hoàn thiện. Chính phủ cần quy định chi tiết cách xác định chi phí đầu tư hạ tầng để hạn chế phát sinh vướng mắc, ảnh hưởng tiến độ dự án.

Chủ tịch Quốc hội cơ bản thống nhất với phương án phân cấp 20 trong tổng số 21 thủ tục cho địa phương như dự thảo Luật, song lưu ý việc phân cấp phải đi đôi với kiểm tra, giám sát và xác định rõ trách nhiệm. Không để xảy ra tình trạng phân cấp nhưng buông lỏng quản lý, tạo kẽ hở cho tiêu cực hoặc lợi dụng chính sách.

Gỡ vướng chuyển nhượng dự án, bảo vệ người mua nhà

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đặc biệt quan tâm đến việc tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án, coi đây là một trong những nút thắt lớn của thị trường.

Theo Chủ tịch Quốc hội, hàng nghìn dự án bất động sản bị đình trệ do chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục triển khai. Trong khi đó, quy định yêu cầu hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án có thể tạo ra vòng luẩn quẩn.

“Không có tiền thì mới chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có tiền nộp. Đây chính là nghịch lý cần phải tháo gỡ”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Tình trạng này khiến đất đai bị bỏ hoang, nguồn vốn tín dụng mắc kẹt, quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng kéo dài. Vì vậy, sửa đổi Luật cần hướng tới xử lý khối lượng lớn dự án tồn đọng, giải phóng nguồn lực đất đai và vốn đầu tư, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của bên chuyển nhượng, với điều kiện phải chứng minh năng lực tài chính, cam kết hoàn thành nghĩa vụ trong thời hạn cụ thể và có bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm phù hợp.

Đối với phương án phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng dự án, Chủ tịch Quốc hội cơ bản đồng tình, đồng thời yêu cầu quy định rõ tiêu chí đánh giá năng lực tài chính của bên nhận chuyển nhượng và trách nhiệm giám sát, tránh bị lợi dụng.

Cùng với đó, cần có cơ chế xử lý nhanh đối với các dự án bị chủ đầu tư bỏ dở, không còn khả năng hoặc không có nhu cầu tiếp tục thực hiện, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người đã mua nhà, đặt cọc.

Một nội dung quan trọng khác là bảo vệ người mua nhà, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ tịch Quốc hội cho biết, thời gian qua, một số chủ đầu tư sử dụng hình thức đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ hoặc thông qua doanh nghiệp liên quan để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Khi dự án chậm tiến độ hoặc không thể tiếp tục triển khai, người mua gặp khó khăn trong việc thu hồi tiền đã nộp.

Do đó, việc bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại bằng tài khoản phong tỏa như dự thảo Luật là cần thiết. Tuy nhiên, quy định phải làm rõ thời điểm chuyển tiền, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm của ngân hàng quản lý và phương án xử lý khi chủ đầu tư vi phạm.

Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu ngăn chặn tình trạng thu tiền đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ hoặc huy động vốn trá hình khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh; làm rõ yếu tố tự nguyện của bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, không để chủ đầu tư chuyển rủi ro sang khách hàng.

Về cắt giảm điều kiện kinh doanh, Chủ tịch Quốc hội thống nhất với phương án cắt giảm 7 điều kiện, nhất là đối với hoạt động của sàn giao dịch và môi giới bất động sản. Tuy nhiên, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh phải đi kèm tăng cường hậu kiểm, áp dụng mã định danh điện tử đối với tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh và từng bất động sản; công khai quy trình giao dịch trên hệ thống thông tin quốc gia để nâng cao tính minh bạch, hạn chế tranh chấp.

Liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội lưu ý tình trạng chủ đầu tư tự xây dựng hợp đồng với các điều khoản bất lợi cho người mua, trong khi thông tin dự án chưa được công khai đầy đủ, kịp thời.

Vì vậy, cần quy định rõ thời điểm, nội dung bắt buộc công khai thông tin dự án và trách nhiệm cập nhật của doanh nghiệp; kiểm soát việc chuyển nhượng hợp đồng, ngăn chặn tình trạng bán lúa non, chuyển nhượng khống hoặc lợi dụng hợp đồng để huy động vốn trái quy định.

Chủ tịch Quốc hội đồng thời đề nghị tiếp tục rà soát, bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật liên quan, trong đó làm rõ phạm vi áp dụng đối với nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.

Đối với hoạt động mua, thuê bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, cần đánh giá kỹ tác động, kiểm soát các yếu tố liên quan đến quốc phòng, an ninh, tránh mở rộng điều kiện tham gia thị trường thiếu kiểm soát.

Kết luận, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra tiếp thu đầy đủ ý kiến đại biểu Quốc hội, tiếp tục hoàn thiện đồng bộ hai dự án luật. Việc sửa đổi phải thực sự tháo gỡ điểm nghẽn, giải phóng nguồn lực đất đai và vốn đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.