Mặc dù luật không đưa ra khái niệm chung cư mini thế nhưng lại cho phép việc đồng sở hữu, thậm chí một số văn bản dưới luật thì lại đề cập đến loại hình này, từ đó tạo ra khoảng trống pháp lý, dẫn đến các quy định lỏng lẻo, chưa rõ ràng. Đây cũng là một trong những vấn đề mà các hội viên Tổng hội Xâ...

 

Chung cư mini phát triển rầm rộ theo nhu cầu cuộc sống
 
Ước tính sơ bộ, hiện cả nước có khoảng 10 nghìn chung cư mini, tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn, khu công nghiệp, nơi đông dân cư, trong đó tại TP HCM có hơn 40.000 tòa, TP Hà Nội có hơn 2.000 tòa. Các căn hộ rộng từ 20-30m2 và việc mua bán, thuê căn hộ trong các chung cư mini cũng rất dễ dàng.
 
KTS Trần Huy Ánh (Hội Kiến trúc sư Hà Nội) chỉ ra rằng, chung cư mini là một sản phẩm xã hội tất yếu của thị trường. Trong khoảng 20 năm trở lại đây, thị trường phân khúc mua bán chung cư mini chiếm tỉ trọng rất lớn. Đây là mặt hàng hợp pháp khi có đầy đủ giấy tờ chứng minh đất đai có nguồn gốc rõ ràng và được cơ quan chức năng cấp giấy phép xây dựng và đảm bảo PCCC. 
 
(Ảnh: KTS Trần Ngọc Chính)
 
Theo KTS Trần Ngọc Chính, điều kiện sống trong các xóm trọ thường tồi tàn, ẩm thấp, nhu cầu cơ bản như khép kín cũng không đảm bảo, mọi sinh hoạt đều dùng chung. Mong muốn được ăn ở, sinh hoạt "khép kín" (tất cả công trình phụ, bếp... đều nằm trong một căn hộ) chính là nguyên nhân khiến nhiều người ở trọ đã chuyển sang chung cư mini và coi đây như một sự "nâng đời".
 
Đặc biệt, với những người trẻ mới lập gia đình nhưng chưa đủ điều kiện mua chung cư hiện đại, một căn chung cư mini là giải pháp tình thế để có không gian sinh hoạt gia đình, tái tạo cuộc sống và duy trì nếp văn hóa. "Nắm bắt được nhu cầu này, nhiều chủ đầu tư đã xây dựng nhà ở giá thấp trên nền đất chỉ có diện tích 100-200m2. Họ xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi xin xây thêm nhiều tầng để bán. Đó tạm gọi là chung cư mini", ông Trần Ngọc Chính phân tích và gọi đây là sự "biến tướng" nhà ở riêng lẻ thành chung cư mini.
 
Hệ quả tất yếu của việc “thiết kế nhà ở - sử dụng chung cư mini”
 
Nhiều chuyên gia cho rằng, nhìn một cách công bằng, chung cư mini đã phần nào đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho cư dân có thu nhập trung bình và thấp ở những thành phố lớn. Thế nhưng, loại hình này lại đang tồn tại nhiều bất cập về pháp lý bởi hiện pháp luật chưa định nghĩa cụ thể về khái niệm chung cư mini và khung pháp lý về loại hình nhà ở này chưa hoàn thiện.
 
Ngoài ra, hầu hết chung cư mini đều được xây dựng trên diện tích đất nhỏ, nằm rải rác trong những ngõ sâu xe chữa cháy khó tiếp cận. Đặc biệt, các chung cư mini khi xây dựng thì đều được cấp phép dưới dạng nhà ở riêng lẻ, nhiều căn xây dựng vượt giấy phép, quá số tầng quy định, dẫn đến tình trạng sử dụng sai thiết kế ban đầu gây mất an toàn PCC.
 
(Ảnh: Chung cư mini đua nhau nở rộ trong các ngõ sâu tại TP Hà Nội).
 
Trung tá Phan Anh – Phó trưởng khoa phòng cháy Trường Đại học PCCC cho biết: “Các chung cư thương mại lớn sẽ thiết kế đảm bảo an toàn PCCC. Tuy nhiên, đối với loại hình chung cư mini thường là chuyển đổi công năng sử dụng là chính, từ mô hình nhà ở chia phòng để cho thuê hoặc là bán các căn phòng giống như chung cư, vì diện tích quy mô nhỏ nên chúng ta gọi là chung cư mini.
 
Với các chung cư này thì mục đích xây dựng ban đầu là nhà để ở cho nên chỉ tuân thủ các yêu cầu về xây dựng nhà ở thông thường chứ không phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn PCCC cho một cơ sở tập trung nhiều người. Việc hoán đổi công năng sử dụng và tập trung nhiều người sẽ dẫn đến hệ quả tất yếu là số lượng các chất cháy rất lớn, như có tầng để xe với số lượng xe đông... Việc bố trí sai với thiết kế ban đầu như vậy sẽ dẫn đến nguy cơ cháy nổ.
 
Khi xảy ra cháy với thiết kế nhà ở thông thường với điển hình là cầu thang hở nối các tầng thấp với tầng phía trên thì vô hình chung tạo thành giếng hút khói, khí độc và nhiệt sinh ra từ đám cháy và đe dọa các tầng nên người dân không có con đường nào khác để thoát dẫn đến thiệt hại lớn.
 
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, việc nở rộ “chung cư mini” vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân bắt nguồn từ bất cập của quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”; nguyên nhân nữa là hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Ngoài ra, còn nguyên nhân do các đầu nậu và doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân móc nối cùng một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện công trình nhà “chung cư mini” trái phép.
 
Lãnh đạo HoREA chỉ ra rằng: Luật Nhà ở 2014, tại Điều 46 cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên, mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này, thì được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Chính quy định này đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, chung cư hộp diêm.
 
Hiệp hội kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung theo hướng: sử dụng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà ở riêng lẻ kiểu nhà “chung cư mini”, “chung cư hộp diêm” có nhiều phòng tại khu vực đô thị, quận nội thành.
 
Chủ tịch Quốc hội yêu cầu không hợp thức hóa chung cư mini
 
Sáng 20/9, khi cho ý kiến về dự án Luật Thủ đô (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ủy ban Pháp luật rà soát trong quá trình thẩm tra Luật Nhà ở (sửa đổi), "dứt khoát không hợp thức hóa chung cư mini", không để biến tướng thành một điều khác trong Luật Nhà ở chuẩn bị trình Quốc hội.
Trả lời báo chí trước đó, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng - An ninh Trịnh Xuân An cũng cho rằng không nên hợp thức hóa mô hình chung cư mini trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Loại nhà ở này tiềm ẩn nhiều nguy cơ an toàn phòng cháy và cứu nạn cứu hộ. Cùng với đó, quy định hiện hành cũng không có tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể dành cho chung cư mini.
 
 
Nhất Nam
Chung cư mini phát triển rầm rộ theo nhu cầu cuộc sống
 
Ước tính sơ bộ, hiện cả nước có khoảng 10 nghìn chung cư mini, tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn, khu công nghiệp, nơi đông dân cư, trong đó tại TP HCM có hơn 40.000 tòa, TP Hà Nội có hơn 2.000 tòa. Các căn hộ rộng từ 20-30m2 và việc mua bán, thuê căn hộ trong các chung cư mini cũng rất dễ dàng.
 
KTS Trần Huy Ánh (Hội Kiến trúc sư Hà Nội) chỉ ra rằng, chung cư mini là một sản phẩm xã hội tất yếu của thị trường. Trong khoảng 20 năm trở lại đây, thị trường phân khúc mua bán chung cư mini chiếm tỉ trọng rất lớn. Đây là mặt hàng hợp pháp khi có đầy đủ giấy tờ chứng minh đất đai có nguồn gốc rõ ràng và được cơ quan chức năng cấp giấy phép xây dựng và đảm bảo PCCC. 
 
(Ảnh: KTS Trần Ngọc Chính)
 
Theo KTS Trần Ngọc Chính, điều kiện sống trong các xóm trọ thường tồi tàn, ẩm thấp, nhu cầu cơ bản như khép kín cũng không đảm bảo, mọi sinh hoạt đều dùng chung. Mong muốn được ăn ở, sinh hoạt "khép kín" (tất cả công trình phụ, bếp... đều nằm trong một căn hộ) chính là nguyên nhân khiến nhiều người ở trọ đã chuyển sang chung cư mini và coi đây như một sự "nâng đời".
 
Đặc biệt, với những người trẻ mới lập gia đình nhưng chưa đủ điều kiện mua chung cư hiện đại, một căn chung cư mini là giải pháp tình thế để có không gian sinh hoạt gia đình, tái tạo cuộc sống và duy trì nếp văn hóa. "Nắm bắt được nhu cầu này, nhiều chủ đầu tư đã xây dựng nhà ở giá thấp trên nền đất chỉ có diện tích 100-200m2. Họ xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi xin xây thêm nhiều tầng để bán. Đó tạm gọi là chung cư mini", ông Trần Ngọc Chính phân tích và gọi đây là sự "biến tướng" nhà ở riêng lẻ thành chung cư mini.
 
Hệ quả tất yếu của việc “thiết kế nhà ở - sử dụng chung cư mini”
 
Nhiều chuyên gia cho rằng, nhìn một cách công bằng, chung cư mini đã phần nào đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho cư dân có thu nhập trung bình và thấp ở những thành phố lớn. Thế nhưng, loại hình này lại đang tồn tại nhiều bất cập về pháp lý bởi hiện pháp luật chưa định nghĩa cụ thể về khái niệm chung cư mini và khung pháp lý về loại hình nhà ở này chưa hoàn thiện.
 
Ngoài ra, hầu hết chung cư mini đều được xây dựng trên diện tích đất nhỏ, nằm rải rác trong những ngõ sâu xe chữa cháy khó tiếp cận. Đặc biệt, các chung cư mini khi xây dựng thì đều được cấp phép dưới dạng nhà ở riêng lẻ, nhiều căn xây dựng vượt giấy phép, quá số tầng quy định, dẫn đến tình trạng sử dụng sai thiết kế ban đầu gây mất an toàn PCC.
 
(Ảnh: Chung cư mini đua nhau nở rộ trong các ngõ sâu tại TP Hà Nội).
 
Trung tá Phan Anh – Phó trưởng khoa phòng cháy Trường Đại học PCCC cho biết: “Các chung cư thương mại lớn sẽ thiết kế đảm bảo an toàn PCCC. Tuy nhiên, đối với loại hình chung cư mini thường là chuyển đổi công năng sử dụng là chính, từ mô hình nhà ở chia phòng để cho thuê hoặc là bán các căn phòng giống như chung cư, vì diện tích quy mô nhỏ nên chúng ta gọi là chung cư mini.
 
Với các chung cư này thì mục đích xây dựng ban đầu là nhà để ở cho nên chỉ tuân thủ các yêu cầu về xây dựng nhà ở thông thường chứ không phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn PCCC cho một cơ sở tập trung nhiều người. Việc hoán đổi công năng sử dụng và tập trung nhiều người sẽ dẫn đến hệ quả tất yếu là số lượng các chất cháy rất lớn, như có tầng để xe với số lượng xe đông... Việc bố trí sai với thiết kế ban đầu như vậy sẽ dẫn đến nguy cơ cháy nổ.
 
Khi xảy ra cháy với thiết kế nhà ở thông thường với điển hình là cầu thang hở nối các tầng thấp với tầng phía trên thì vô hình chung tạo thành giếng hút khói, khí độc và nhiệt sinh ra từ đám cháy và đe dọa các tầng nên người dân không có con đường nào khác để thoát dẫn đến thiệt hại lớn.
 
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, việc nở rộ “chung cư mini” vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân bắt nguồn từ bất cập của quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”; nguyên nhân nữa là hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Ngoài ra, còn nguyên nhân do các đầu nậu và doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân móc nối cùng một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện công trình nhà “chung cư mini” trái phép.
 
Lãnh đạo HoREA chỉ ra rằng: Luật Nhà ở 2014, tại Điều 46 cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên, mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này, thì được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Chính quy định này đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, chung cư hộp diêm.
 
Hiệp hội kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung theo hướng: sử dụng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà ở riêng lẻ kiểu nhà “chung cư mini”, “chung cư hộp diêm” có nhiều phòng tại khu vực đô thị, quận nội thành.
 
Chủ tịch Quốc hội yêu cầu không hợp thức hóa chung cư mini
 
Sáng 20/9, khi cho ý kiến về dự án Luật Thủ đô (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ủy ban Pháp luật rà soát trong quá trình thẩm tra Luật Nhà ở (sửa đổi), "dứt khoát không hợp thức hóa chung cư mini", không để biến tướng thành một điều khác trong Luật Nhà ở chuẩn bị trình Quốc hội.
Trả lời báo chí trước đó, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng - An ninh Trịnh Xuân An cũng cho rằng không nên hợp thức hóa mô hình chung cư mini trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Loại nhà ở này tiềm ẩn nhiều nguy cơ an toàn phòng cháy và cứu nạn cứu hộ. Cùng với đó, quy định hiện hành cũng không có tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể dành cho chung cư mini.
 
 
Vinh Nguyên
PV (Người Xây Dựng)