Trước tình trạng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất bổ sung một mục riêng về “nhà ở thương mại giá phù hợp” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo HoREA, đây là phân khúc nhà ở thương mại vận hành theo cơ chế thị trường nhưng được Nhà nước định hướng về giá, thủ tục và chính sách tín dụng.

Ngày 6/9/2026, HoREA có Văn bản số 112/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Công an và Bộ Tư pháp, kiến nghị bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo HoREA, thị trường hiện tồn tại khoảng trống lớn giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá ngày càng cao. Trong khi nhu cầu về nhà ở phù hợp khả năng chi trả rất lớn, phân khúc này chưa được quan tâm đúng mức, còn doanh nghiệp thiếu động lực để đầu tư.

Từ thực tế đó, HoREA đề xuất hình thành phân khúc “nhà ở thương mại giá phù hợp”, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.

08-1788826284-horea-de-xuat-luat-hoa-nha-o-thuong-mai-gia-phu-hop
 

Nhà ở thương mại, không phải nhà ở xã hội

HoREA nhấn mạnh, nhà ở thương mại giá phù hợp về bản chất vẫn là nhà ở thương mại, do doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh và tự chịu trách nhiệm về hiệu quả dự án. Nhà nước không nên bao cấp toàn bộ mà cần xây dựng cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tự nguyện tham gia.

Hiệp hội kiến nghị bổ sung Mục 1a “Nhà ở thương mại giá phù hợp” vào Chương III của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo đề xuất, loại hình này chủ yếu phát triển nhà chung cư đáp ứng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành. Tại khu vực nông thôn, miền núi, có thể phát triển nhà ở thấp tầng phù hợp với điều kiện thực tế.

Đáng chú ý, HoREA đề nghị Nhà nước không áp đặt mức lợi nhuận tối đa đối với doanh nghiệp. Thay vào đó, doanh nghiệp được chủ động tính toán chi phí, giá thành và lợi nhuận, nhưng giá bán, giá bán trả góp hoặc giá cho thuê không được vượt mức tối đa do địa phương quy định.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh có thể quy định giá trần đối với nhà ở thương mại giá phù hợp theo từng địa bàn, khu vực. Doanh nghiệp căn cứ vào chi phí và năng lực tài chính để quyết định giá bán trong phạm vi mức trần.

Theo HoREA, cơ chế này vừa kiểm soát được khả năng chi trả của người dân, vừa bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh và tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia thị trường.

Hiệp hội dẫn kinh nghiệm từ Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Khi đó, chính sách quy định mức giá bán tối đa 1,05 tỷ đồng/căn hộ và đơn giá không quá 15 triệu đồng/m² để được hưởng chính sách. Theo HoREA, cơ chế này đã thu hút hàng trăm doanh nghiệp tham gia, trong đó có 36 doanh nghiệp tại TP Hồ Chí Minh.

08-1788826324-horea-de-xuat-luat-hoa-nha-o-thuong-mai-gia-phu-hop
 

Từ kinh nghiệm trên, HoREA cho rằng có thể nghiên cứu cơ chế khung giá thay vì áp đặt một tỷ suất lợi nhuận cố định. Mỗi doanh nghiệp có cấu trúc chi phí, năng lực tài chính và phương án kinh doanh khác nhau nên mức lợi nhuận phù hợp cũng khác nhau.

Hiệp hội nhận định, chính sách lợi nhuận quá cứng có thể làm giảm động lực tham gia. Ngược lại, việc cho phép doanh nghiệp chủ động cân đối chi phí, giá bán và lợi nhuận trong giới hạn giá trần sẽ tạo dư địa để doanh nghiệp linh hoạt triển khai dự án.

Không làm thu hẹp quỹ đất nhà ở xã hội

Bên cạnh cơ chế giá, HoREA đề nghị phân định rõ quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.

Theo Hiệp hội, phương án cho phép sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp có thể làm giảm quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.

Do đó, HoREA kiến nghị các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được phát triển từ quỹ đất dành cho nhà ở thương mại hoặc các loại đất khác đủ điều kiện theo quy hoạch và pháp luật đất đai.

Đồng thời, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong phạm vi dự án, bởi về bản chất đây vẫn là dự án nhà ở thương mại.

Theo HoREA, việc phân định rõ hai phân khúc là cần thiết để tránh tình trạng chính sách mới giải quyết bài toán nguồn cung nhà ở giá phù hợp nhưng lại làm gia tăng áp lực đối với chương trình phát triển nhà ở xã hội.

HoREA cho rằng, nhà ở thương mại giá phù hợp cần được xem là mảnh ghép bổ sung, không phải phương án thay thế nhà ở xã hội. Nếu được luật hóa, phân khúc này có thể góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho người có nhu cầu thực, mở rộng lựa chọn cho người dân và hướng thị trường bất động sản tới trạng thái cân bằng hơn.

Đức Khôi (T/H)