Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tổ chức tín dụng chỉ không được cho vay để “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai” như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, dự án nhà chung cư chưa xây xong móng, chưa đủ các điều kiện huy động vốn.

 

Cụ thể, HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, về việc góp ý Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNH ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước.
 
HoREA nhận thấy, mục tiêu của "Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước" (viết tắt là Dự thảo Thông tư) nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng.
 
Vì vậy, HoREA thống nhất về việc cần thiết bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật”.
 
Theo HoREA, Dự thảo Thông tư vẫn cho phép tổ chức tín dụng cho vay để “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc có đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật”.
 
Do đó, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật sẽ không bị ảnh hưởng bởi lẽ các dự án kinh doanh BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc.
 
HoREA cho rằng, tổ chức tín dụng chỉ không được cho vay để “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai” như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 về “điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” và Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 còn quy định: “chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
 
Theo HoREA, các quy định pháp luật và đề xuất tại Dự thảo Thông tư (nêu trên) vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai, vừa góp phần xây dựng thị trường BĐS lành mạnh.
 
Mặt khác, theo HoREA có một số nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 7 và khoản 8 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNH chưa thật hợp lý, chưa hạn chế được rủi ro tín dụng nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng.
 
Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNH như sau: “7. Để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba, trừ trường hợp khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay”.
 
Khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng trong dự án, phương án vay vốn. 
 
Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, Điểm b khoản 7 Điều 1 Dự thảo Thông tư bổ sung điểm h khoản 2 Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNH quy định: “h) Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh BĐS; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của tổ chức tín dụng”.
 
HoREA nhận thấy, việc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác xây dựng “quy định nội bộ” của các tổ chức tín dụng là rất cần thiết, vừa phục vụ công tác quản lý của chính tổ chức tín dụng, vừa phục vụ công tác quản lý nghiệp vụ, quản lý ngành của Ngân hàng Nhà nước.
 
Nhưng, do điểm b khoản 7 Điều 1 Dự thảo Thông tư sử dụng từ “kiểm soát” việc “cho vay mua, kinh doanh BĐS” và “kiểm soát” việc “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn”, nên đã dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay “có giá trị lớn”, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BĐS, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mà điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường BĐS.
 
Do vậy, nên thay thế từ “kiểm soát” bằng từ “quản lý” hoặc cụm từ “tăng cường quản lý” và Ngân hàng Nhà nước cần quy định “khoản vay có giá trị lớn” để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý.
 
 
 
 
Thanh Trà/ Tạp chí Xây dựng
 
Link gốc: https://tapchixaydung.vn/kien-nghi-khong-cho-vay-voi-cac-du-an-chua-xong-mong-phan-lo-ban-nen-trai-phep-20201224000012011.html

 

PV (Người Xây Dựng)