(NXD) -
Thay vì mở rộng dàn trải, thị trường BĐS công nghiệp được dẫn dắt bởi các ngành có yêu cầu cao về hạ tầng, vị trí và khả năng vận hành, trong đó thương mại điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và xe điện nổi lên như những động lực chính, trực tiếp định hình xu hướng phát triển giai đoạn 2026.
Thương mại điện tử và kho vận hiện đại dẫn dắt nhu cầu
Báo cáo Tiêu điểm BĐS Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam cho thấy thị trường BĐS công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với sự dịch chuyển rõ rệt về cấu trúc nhu cầu.
Theo ông John Campbell - Giám đốc Dịch vụ BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam, nhu cầu BĐS công nghiệp hiện nay gắn chặt hơn với yêu cầu vận hành của từng ngành cụ thể, thay vì chỉ tập trung vào quy mô. Các số liệu trong báo cáo phản ánh một giai đoạn phát triển mới, nơi năng lực đáp ứng hạ tầng và tính chuyên biệt của khu công nghiệp trở thành yếu tố quyết định.
Nhu cầu BĐS công nghiệp hiện nay gắn chặt hơn với yêu cầu vận hành của từng ngành cụ thể, thay vì chỉ tập trung vào quy mô. Ảnh minh họa: ITN
Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến nhu cầu BĐS công nghiệp, đặc biệt là phân khúc kho vận và logistics. Theo Savills, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt 26 - 28 tỷ USD trong năm 2025. Riêng 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ.
Báo cáo cũng ghi nhận hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm 2025, cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh đó, các nền tảng thương mại điện tử đang chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu hiệu quả vận hành, trong đó kho vận và hệ thống xử lý đơn hàng đóng vai trò then chốt.
Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với các mô hình kho vận hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh. Theo Savills, các khu công nghiệp nằm gần TP.HCM, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ nét khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.
Bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu tái định hình BĐS công nghiệp
Cùng với kho vận, ngành bán dẫn đang mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu trong chuỗi giá trị. Chiến lược quốc gia về bán dẫn được phê duyệt cuối năm 2024 đặt mục tiêu đưa Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp - kiểm định đến các phân khúc giá trị cao hơn.
Theo Savills, trong giai đoạn 2023 - 2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao, trong đó riêng mảng lắp ráp và kiểm định đạt khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký.
Song song với đó, Chính phủ dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024 - 2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Một cột mốc quan trọng dự kiến diễn ra vào năm 2026, khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam bắt đầu vận hành.
Sự mở rộng này kéo theo nhu cầu mới đối với BĐS công nghiệp, không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn mà còn là quỹ đất quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian cho nghiên cứu, phát triển. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt, thay thế dần mô hình khu công nghiệp truyền thống.
Ngành xe điện cũng tạo lực cầu mới cho BĐS công nghiệp. Ảnh minh họa: ITN
Song song với bán dẫn, ngành xe điện cũng tạo lực cầu mới cho BĐS công nghiệp. Năm 2025, quy mô thị trường xe điện Việt Nam đạt khoảng 3,2 tỷ USD. Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm 42% tổng doanh số xe mới. Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu phát triển chuỗi cung ứng trong nước, từ linh kiện, pin đến điện tử, kéo theo nhu cầu đối với các khu công nghiệp có khả năng tích hợp sản xuất và logistics.
Bên cạnh đó, Báo cáo Tiêu điểm BĐS Công nghiệp 2025 của Savills cho thấy Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Đây là yếu tố tạo ra lớp nhu cầu mới cho BĐS công nghiệp, đặc biệt tại những khu vực có lợi thế về hạ tầng kỹ thuật và kết nối.
Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động với tổng công suất khoảng 524,7 MW và được dự báo tiến gần 950 MW vào năm 2030.
Theo Savills, trung tâm dữ liệu đặt ra các yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định đến hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt, khiến phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng.
Từ các phân tích trong Báo cáo Tiêu điểm BĐS Công nghiệp 2025, Savills nhận định thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê, khi BĐS công nghiệp Việt Nam bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng.