(NXD) -
Những ngày đầu năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội ghi nhận một số phiên đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại nhiều khu vực ngoại thành diễn ra sôi động, thu hút lượng lớn người tham gia, với mức giá trúng cao hơn đáng kể so với khởi điểm. Diễn biến này đặt ra câu hỏi: Đây là tín hiệu cho thấy dòng tiền đang quay trở lại BĐS, hay chỉ là những “con sóng” ngắn hạn mang tính cục bộ, tiềm ẩn không ít rủi ro?
Đấu giá đất “nóng” ngay từ đầu năm
Theo ghi nhận của phóng viên Kinh tế & Đô thị, ngay trong tháng đầu năm 2026, nhiều địa phương ngoại thành Hà Nội đã tổ chức đấu giá hàng chục thửa đất ở, với số lượng hồ sơ tham gia tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, nhiều lô đất được đánh giá có vị trí không quá “đắc địa” nhưng vẫn ghi nhận mức giá trúng vượt kỳ vọng. Không chỉ đông về số lượng, thành phần tham gia cũng khá đa dạng, xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư cá nhân đến từ khu vực nội đô, thậm chí từ các tỉnh lân cận, mang theo tâm lý “đón sóng” hạ tầng và quy hoạch.
Đơn cử, phiên đấu giá QSDĐ tại xã Quang Minh ngày 30/1 vừa qua ghi nhận mức trúng đấu giá cao gấp hơn 12 lần so với mức giá khởi điểm mà đơn vị tổ chức đưa ra. Cụ thể, các lô đất có diện tích từ 75 - 211m²; giá khởi điểm là 10,9 triệu đồng/m², đều là đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định. Kết quả, lô đất có giá đấu trúng thấp nhất là gần 73 triệu đồng/m2 và cao nhất lên tới gần 130 triệu đồng/m2. Tổng số tiền xã Quang Minh thu được là hơn 57,5 tỷ đồng, chênh hơn 50 tỷ đồng so với giá khởi điểm.
Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên nhân khiến đấu giá đất ngoại thành Hà Nội “sôi sục” dịp đầu năm, là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Trước hết, mặt bằng giá đất nội đô đã ở mức rất cao, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong bối cảnh đó, đất ngoại thành với giá khởi điểm thấp hơn, biên độ tăng giá được kỳ vọng lớn hơn trở thành lựa chọn “dễ tiếp cận” hơn.
Bên cạnh đó, tâm lý thị trường cũng có sự thay đổi rõ rệt sau khi chính sách tiền tệ dần ổn định, lãi suất cho vay giảm so với giai đoạn đỉnh điểm. Dù tín dụng BĐS vẫn được kiểm soát chặt chẽ, nhưng chi phí vốn thấp hơn đã khiến một bộ phận nhà đầu tư sẵn sàng quay lại thị trường, ưu tiên các phân khúc có giá trị vừa phải, tính thanh khoản được cho là tốt.
Đặc biệt, thông tin liên quan đến quy hoạch, mở rộng không gian đô thị Hà Nội, phát triển các đô thị vệ tinh, cùng hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như Vành đai 4, các tuyến đường kết nối liên vùng… đã góp phần “thổi nhiệt” cho đất ngoại thành. Nhiều nhà đầu tư tin rằng, khi hạ tầng hoàn thiện, giá đất khu vực này sẽ có dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn.
“Những sản phẩm từ đấu giá QSDĐ có sự an toàn về pháp lý hơn so với sản phẩm khác trên thị trường tự do. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, việc bỏ vốn vào các lô đất đấu giá giúp nhà đầu tư yên tâm hơn, dù biên lợi nhuận có thể không quá cao trong ngắn hạn. Thêm vào đó, nếu không bán ngay, nhà đầu tư vẫn có thể giữ đất chờ thời điểm thuận lợi hoặc xây dựng nhà ở khi có nhu cầu” – TS Nguyễn Văn Đính phân tích.
Cẩn trọng với những hệ lụy
Dù không khí đấu giá đất ngoại thành Hà Nội đang khá sôi động, nhưng nhiều ý kiến cho rằng cần thận trọng trước nguy cơ hình thành các cơn “sốt ảo” cục bộ. Khi quá nhiều nhà đầu tư cùng đổ về một khu vực, đẩy giá lên cao trong thời gian ngắn, rủi ro bong bóng là điều không thể bỏ qua. Mức giá trúng đấu giá cao chưa chắc phản ánh đúng nhu cầu ở thực, đây chỉ là cuộc “đấu tay đôi” giữa các nhà đầu tư với kỳ vọng bán lại nhanh chóng để kiếm chênh lệch. Nếu thị trường không diễn biến như kỳ vọng, những người mua sau với giá cao có thể trở thành “người ôm hàng”, rất dễ rơi vào thế bất lợi.
“Thực tế những năm trước cho thấy, đất ngoại thành Hà Nội “nóng sốt”, nhưng sau đó nhanh chóng hạ nhiệt, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng chôn vốn kéo dài. Bài học này vẫn còn nguyên giá trị, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố khó lường, không ít trường hợp trúng đấu giá với mức giá cao nhưng sau đó gặp khó trong việc chuyển nhượng, do thanh khoản thị trường suy giảm hoặc giá bị đẩy vượt quá giá trị thực” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.
Cùng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường vẫn chưa thực sự phục hồi đồng đều, việc trúng đấu giá ở mức giá quá cao có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khi thoát hàng, nhất là tại những khu vực xa trung tâm, hạ tầng xã hội còn thiếu và nhu cầu ở thực chưa hình thành. Vì vậy người dân và nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ năng lực tài chính, hạn chế vay vốn ngắn hạn để đầu tư đất nền, đồng thời tìm hiểu kỹ quy hoạch, tiến độ hạ tầng và khả năng khai thác thực tế của khu đất trước khi tham gia đấu giá.
“Hiện tượng giá trúng đấu giá tăng mạnh trong thời gian ngắn tại một số địa phương chưa phản ánh đầy đủ sức khỏe thực sự của thị trường. Một bộ phận nhà đầu tư đang kỳ vọng quá lớn vào yếu tố quy hoạch, hạ tầng trong khi tiến độ triển khai trên thực tế còn cần thời gian dài. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc mua ở vùng chưa có nhu cầu ở thực rõ ràng, rủi ro chôn vốn là rất lớn” – TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Nhìn tổng thể, hiện tượng đấu giá đất ngoại thành Hà Nội “sôi sục” dịp đầu năm cho thấy dòng tiền đang có xu hướng quay trở lại thị trường BĐS, song không còn dàn trải như giai đoạn trước. Thay vào đó, dòng tiền đang trở nên chọn lọc hơn, tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, mức giá vừa phải và kỳ vọng gắn với hạ tầng, quy hoạch.
Trong năm 2026, phân khúc đất nền nói chung và đất đấu giá nói riêng vẫn sẽ thu hút sự quan tâm nhất định, nhưng khó có khả năng xảy ra những cơn sốt diện rộng. Thị trường sẽ phân hóa mạnh, khu vực nào có hạ tầng thực chất, nhu cầu ở thực cao thì mới duy trì được thanh khoản và mức giá ổn định. Đối với nhà đầu tư, thời điểm đầu năm với nhiều thông tin tích cực thường dễ tạo tâm lý hưng phấn. Tuy nhiên, cần tỉnh táo, đánh giá kỹ lưỡng yếu tố pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác thực tế của từng lô đất, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Về dài hạn, sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Hà Nội không thể chỉ dựa vào những phiên đấu giá “nóng”, mà cần gắn với chiến lược phát triển đô thị đồng bộ, hài hòa giữa nội đô và ngoại thành, giữa đầu tư và nhu cầu ở thực. Chỉ khi đó, mới thực sự trở thành động lực cho thị trường, thay vì là mầm mống của những bất ổn tiềm ẩn.
“Sự phục hồi của thị trường BĐS sẽ diễn ra theo từng bước, từng khu vực, thay vì bùng nổ đồng loạt, những địa bàn có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt, dân cư hiện hữu sẽ phục hồi sớm hơn. Đấu giá đất sôi động ở một số khu vực ngoại thành Hà Nội có thể xem là tín hiệu thăm dò của thị trường, phản ánh kỳ vọng dài hạn hơn là xu hướng “lướt sóng” ngắn hạn” – chuyên gia kinh tế PGS. TS Trần Kim Chung phân tích.
Thị trường BĐS hiện nay đã hội tụ một số điều kiện quan trọng để phục hồi, dù còn chậm và có chọn lọc. Dòng tiền quay trở lại thị trường hiện nay không còn mang tính đầu cơ ồ ạt như các chu kỳ trước, mà có xu hướng thận trọng hơn, tập trung vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực tế và gắn với quy hoạch, hạ tầng cụ thể. Trong bối cảnh đó, đất đấu giá tại các khu vực ngoại thành, nếu được định giá hợp lý và gắn với nhu cầu ở thực có thể trở thành phân khúc “khởi động” cho quá trình phục hồi chung của thị trường. Chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu