(NXD) -
Các chuyên gia cho rằng, việc nhiều địa phương đang tồn rất nhiều dự án trong tình trạng “đắp chiếu”, không triển khai được là có nguyên nhân từ việc không xác định được giá đất.
Cần hướng dẫn cụ thể các địa phương trong xác định giá đất
Chia sẻ tại Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường BĐS Việt Nam” do Hiệp hội BĐS Việt Nam, Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức ngày 10/01, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, hiện nay quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm lại tạo ra áp lực cho địa phương.
Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương năm 2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập. Theo đó, địa phương sẽ tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm.
Tuy nhiên, ông Tuyến chỉ rõ một thực tế, vấn đề giá đất hiện nay đang có những “điểm nghẽn” nhất định. Theo đó, nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được. Một trong những lý do là vì không xác định được giá đất. Nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.
Chia sẻ quan điểm về bảng giá đất mới và những vấn đề đặt ra với doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, trong Luật Đất đai đã nêu rõ nguyên tắc: “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao.
Do đó, ông Hiệp cho rằng, Bộ TN&MT cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư.
Quang cảnh Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường BĐS Việt Nam”.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất nhiều nghị định quy định chi tiết luật đã được ban hành. Tuy nhiên, hiện nay đang vướng khâu thực thi pháp luật. Đơn cử TP.HCM hiện còn 58.000 sản phẩm BĐS vướng mắc liên quan đến giá đất.
Hiện nay, trong quá trình xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, theo tổng hợp từ Hiệp hội BĐS Việt Nam có 25 địa phương đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất. Khi phân tích chi tiết, có thể thấy rằng, hầu hết các địa phương đều ghi nhận mức tăng nhiều lần so với trước. Vấn đề có thể nảy sinh ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường.
Do đó, ông Châu đề xuất, đối với 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ.
“Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 01/01/2026, chúng ta nên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này. Còn đối với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ, cũng cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng. Qua đó, chúng ta sẽ xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa” - ông Châu nhấn mạnh.
Các địa phương sẽ phải điều chỉnh bảng giá đất
Đánh giá về một số vướng mắc liên quan đến việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất trong quá trình triển khai các dự án BĐS, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, cần nhìn nhận rõ hơn rằng mấu chốt vấn đề nằm ở quy định pháp luật hay trong khâu triển khai thực hiện. Đây là điều cần được xem xét một cách kỹ lưỡng.
Đầu tiên, với các quy định pháp luật đã được ban hành, chúng ta phải khẳng định rằng không có vướng mắc nào về mặt pháp lý trong việc tính toán giá đất. Việc chậm trễ trong quá trình tính toán không phải vì chúng ta không thể tính được mà chủ yếu do khâu tổ chức triển khai thực hiện. Vì vậy, cần phân định rõ ràng giữa vướng mắc pháp lý và những hạn chế trong khâu thực hiện để tìm ra giải pháp phù hợp.
Một điểm nữa là việc giá đất tăng cao đã và đang ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án BĐS và giá thành BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, cần phân tích rõ hơn mức độ tác động của việc tăng giá đất lên giá BĐS.
Chi phí sử dụng đất chỉ là một phần trong tổng chi phí của các dự án BĐS. Giá BĐS tăng có thể bị ảnh hưởng từ việc tăng giá đất, nhưng cũng có thể do các yếu tố khác, chẳng hạn như chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bán hàng,...
Do đó, bên cạnh việc điều chỉnh giá đất, cần xem xét toàn diện các yếu tố chi phí khác và vai trò của các doanh nghiệp trong việc kiểm soát chi phí để đảm bảo giá BĐS không bị đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
Ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN&MT) cho biết, Luật Đất đai năm 2024 mới có hiệu lực 6 tháng, thậm chí có nhiều địa phương còn đang tập huấn, có những chính sách đến vài năm sau mới thấy có hiệu quả. Tuy nhiên, cần thấy rằng, giá đất đang dần ổn định.
Với doanh nghiệp sản xuất đơn thuần thuê đất trả tiền đất hằng năm theo bảng giá thì khi bảng giá đất tăng, chi phí của họ sẽ tăng. Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 153 Luật Đất đai 2024 đã quy định ổn định về tiền thuê đất với những trường hợp thuê đất hằng năm.
Những trường hợp giá đất tăng theo bảng giá đất tăng sẽ cho phép điều chỉnh tăng nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định trong từng thời kỳ và cũng được quy định chốt ngay trong luật.
Ông Bình chia sẻ, về việc Luật quy định các tỉnh phải điều chỉnh bảng giá đất tuy nhiên có tỉnh điều chỉnh, có tỉnh không. Thực tế, có những tỉnh mà dùng hệ số điều chỉnh và mỗi năm ban hành một hệ số và không điều chỉnh bảng giá gốc.
Tuy nhiên, khi căn cứ theo Luật mới, tính giá đất không được nhân với hệ số điều chỉnh thì mặt bằng giá sẽ thấp và sắp tới bắt buộc các địa phương sẽ phải điều chỉnh bảng giá đất. Đến hiện tại đã có 25/63 tỉnh, thành phố điều chỉnh bảng giá đất và con số này sẽ còn tăng hơn nữa trong thời gian tới.