(NXD) -
Giá BĐS chung cư leo thang "phi mã" khi chỉ số giá (tính đến quý III/2025 so với 2019) đã tăng tới 96,2% tại Hà Nội và 56,9% tại TP. HCM. Thậm chí, thị trường thứ cấp tại một số khu vực Hà Nội ghi nhận mức tăng 120%-180% chỉ từ tháng 10/2023 đến quý II/2025.
Mất cân đối cung - cầu
Báo cáo chuyên đề của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) đã phân tích sâu nguyên nhân của thực trạng này và đề xuất các nhóm giải pháp kiểm soát hiệu quả.
Trong giai đoạn 2023-2025, thị trường BĐS Việt Nam liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới, đặc biệt tại các đô thị lớn. Báo cáo của VARS IRE cho thấy, trên thị trường sơ cấp quý III/2025, giá bán trung bình các dự án mới là 78 triệu đồng/m². Đáng chú ý, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên.
Riêng tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đã vọt lên 95 triệu đồng/m2, trong đó có tới 43% nguồn cung mới giá trên 120 triệu đồng/m², hiện tượng chưa từng được ghi nhận trong các giai đoạn trước. Giá sơ cấp trung bình tại TP. HCM (cũ) đạt 91 triệu/m².
Sức nóng không chỉ đến từ các dự án mới. Thị trường thứ cấp cũng "dậy sóng" khi quan sát tại các khu vực Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa (cũ), giá chuyển nhượng quý II/2025 tăng 120% đến 180% so với trước tháng 10/2023. Diễn biến này phản ánh sự bất hợp lý trong quan hệ cung - cầu và tình trạng thiếu kiểm soát trong việc hình thành mặt bằng giá.
3 nhóm nguyên nhân chính đẩy giá BĐS leo thang
Thứ nhất, nhóm nguyên nhân về nguồn cung. Dù nguồn cung đã cải thiện nhưng vẫn khiêm tốn, không đủ đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn từ quá trình đô thị hóa (tỷ lệ dân số đô thị đạt 44,3% năm 2024) và di dân cơ học (bình quân 1 triệu người/năm). Nguồn cung đang mất cân đối nghiêm trọng, chủ yếu tập trung vào phân khúc tiệm cận cao cấp và cao cấp, trong khi thị trường thiếu vắng dự án bình dân, trung cấp.
Ảnh: ITN.
Đặc biệt, chi phí phát triển dự án tăng cao, nhất là nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất. Việc áp dụng các quy định mới về xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã khiến tiền sử dụng đất tăng mạnh. Đây là khoản chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất, buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán. Thêm vào đó, nhiều dự án tái khởi động sau thời gian dài vướng pháp lý phải gánh thêm chi phí tài chính, chi phí phát sinh, làm đội giá bán đáng kể.
Thứ hai, nhóm nguyên nhân về cầu. Tâm lý xã hội đặc thù của người Việt Nam coi sở hữu nhà là mục tiêu "an cư lạc nghiệp", đồng thời là tài sản tích trữ, kênh đầu tư an toàn hàng đầu. Tâm lý này duy trì cầu BĐS ở mức cao ngay cả khi thị trường biến động.
Thứ ba, các yếu tố vĩ mô và thị trường. Báo cáo chỉ rõ, sự biến động của thị trường vàng và chứng khoán khiến nhà đầu tư tìm kiếm BĐS làm kênh trú ẩn an toàn. Giai đoạn nới lỏng tín dụng cũng tạo ra dòng tiền giá rẻ chảy vào BĐS. Mặt khác, hoạt động sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn (chi phí đầu vào tăng, thị trường suy giảm) khiến một bộ phận vốn thay vì vào sản xuất đã chuyển hướng sang BĐS.
Ngoài ra, hệ thống kiểm soát giao dịch còn hạn chế đã tạo điều kiện cho các nhóm đầu cơ "thổi giá". Thị trường cho thuê nhà ở chưa phát triển cũng khiến người dân coi sở hữu là lựa chọn duy nhất, làm cầu mua nhà luôn ở mức cao.
Kiến nghị 3 nhóm giải pháp đưa giá BĐS về giá trị thực
Để đưa giá BĐS trở về mức thực chất, VARS IRE kiến nghị cần triển khai đồng bộ các giải pháp, trong đó tập trung vào 3 nhóm chính.
Một là, tháo gỡ và tăng cường nguồn cung. Nhà nước cần đẩy mạnh gỡ vướng pháp lý cho các dự án để hạn chế phát sinh chi phí. Trọng tâm là cải thiện quy trình tiếp cận đất đai, giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng. Đặc biệt, cần nhanh chóng hoàn thiện cơ chế xác định tiền sử dụng đất theo hướng minh bạch, ổn định, cho phép giãn tiến độ hoặc phân kỳ nộp nghĩa vụ tài chính.
VARS IRE nhấn mạnh sự cấp thiết của việc hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội và ban hành cơ chế ưu đãi đột phá để khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, phù hợp túi tiền của đa số người dân.
Hai là, điều tiết cầu. Cần xây dựng thị trường cho thuê chuyên nghiệp để giảm áp lực sở hữu nhà ở. Trọng tâm là hoàn thiện khung pháp lý bảo đảm quyền lợi các bên; có chính sách ưu đãi (đất đai, thuế, tín dụng) cho dự án nhà ở cho thuê; và hỗ trợ tài chính cho người thuê nhà thu nhập thấp. Song song đó, cần phát triển hạ tầng, khu công nghiệp tại các tỉnh để giảm áp lực tập trung dân cư tại đô thị lớn.
Ba là, các giải pháp quản lý khác. Giải pháp cốt lõi là sớm xây dựng và vận hành Trung tâm dữ liệu quốc gia về BĐS và Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý. Đây là hạ tầng để minh bạch hóa thông tin, giúp cơ quan quản lý giám sát hiệu quả, kịp thời xử lý các hành vi đầu cơ, thổi giá.
Đồng thời, cần điều tiết tín dụng ưu tiên cho nhu cầu ở thực và có chính sách hỗ trợ trực tiếp khu vực sản xuất - kinh doanh (kiểm soát chi phí đầu vào, tiếp cận vốn ưu đãi) để cân đối dòng vốn, tránh tình trạng chảy quá mức vào BĐS.