Rà soát quy định chuyển nhượng bất động sản

Góp ý về điều kiện đưa nhà ở, công trình vào kinh doanh, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Biên Thùy cho rằng một số quy định trong dự thảo chưa thống nhất với pháp luật hiện hành.

Theo ông Nguyễn Biên Thùy, Điều 37 dự thảo cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng có sẵn dù chưa có giấy chứng nhận. Trong khi đó, khoản 1 Điều 12 lại yêu cầu nhà ở, công trình có sẵn đưa vào kinh doanh phải có giấy chứng nhận.

Đại diện Tòa án nhân dân tối cao đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ cơ sở pháp lý, thực tiễn của quy định này, đồng thời rà soát để tránh xung đột với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai năm 2024.

Đóng góp ý kiến chi tiết dưới góc độ doanh nghiệp và tổ chức thực thi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi đề nghị sửa một số quy định theo hướng rõ ràng, sát thực tế. Ông cho rằng không nên dùng cụm từ “hợp đồng đặt cọc” trong quy định về chuyển nhượng, bởi đây chưa phải hợp đồng mua bán chính thức. Thay vào đó, nên sử dụng cụm từ “hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản có sẵn”.

Hiệp hội cũng đề nghị làm rõ điều kiện đưa đất ở đô thị vào kinh doanh, thủ tục lựa chọn, chấp thuận chủ đầu tư và cách áp dụng hợp đồng mẫu. Đối với hợp đồng mẫu, nên để các bên tham khảo, thương thảo, trừ trường hợp mua bán căn hộ chung cư, nhằm phù hợp với các giao dịch bất động sản cao cấp và giao dịch có tổ chức nước ngoài tham gia.

Về chuyển nhượng công trình, phần diện tích sàn xây dựng chưa có giấy chứng nhận, Hiệp hội đề nghị quy định cụ thể từng trường hợp để tránh cách hiểu khác nhau khi áp dụng.

VCCI chỉ ra 3 nhóm vấn đề cần sửa

Góp ý tại phiên họp, ông Phạm Ngọc Thạch, Phó Trưởng ban Pháp chế VCCI, cho biết VCCI đề nghị rà soát 3 nhóm vấn đề lớn.

Về chuyển nhượng dự án bất động sản, VCCI cho rằng dự thảo chưa thống nhất với Luật Đầu tư 2025. Do hoạt động này đồng thời chịu sự điều chỉnh của pháp luật đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản, cần thống nhất điều kiện, thủ tục để tránh doanh nghiệp không biết áp dụng quy định nào.

Về điều khoản chuyển tiếp, VCCI nhận thấy khoản 4 và khoản 7 Điều 61 còn mâu thuẫn. Theo đó, cần lấy thời điểm xác lập hợp đồng làm căn cứ áp dụng pháp luật, thay vì căn cứ vào việc nhà ở đã bàn giao hay chưa. VCCI đề nghị hợp đồng ký trước khi luật mới có hiệu lực tiếp tục áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2023; chỉ nội dung được sửa đổi, bổ sung sau đó mới áp dụng luật mới.

Về điều kiện kinh doanh, VCCI đề nghị bỏ yêu cầu sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới phải đăng ký tài khoản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi hoạt động. Theo ông Phạm Ngọc Thạch, nên coi đây là nghĩa vụ trong quá trình hoạt động, tránh phát sinh rủi ro cho doanh nghiệp khi hệ thống gặp sự cố kỹ thuật.

Rà soát các chính sách trọng tâm

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên yêu cầu cơ quan soạn thảo, thẩm tra tiếp tục rà soát các nhóm chính sách lớn, bảo đảm pháp luật sát thực tiễn và khơi thông nguồn lực cho thị trường.

Trong đó, cần đánh giá kỹ tác động của nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cần quy định rõ điều kiện đưa vào kinh doanh, mức đặt cọc, tiến độ thanh toán, quản lý tài khoản bảo đảm và nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng.

Phó Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu nghiên cứu phương án thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với các dự án BT, bảo đảm thống nhất với pháp luật về PPP; đồng thời tránh chồng chéo với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.

Đối với cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cần rà soát quy định về diện tích sàn xây dựng, bảo đảm phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW và thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở; không để người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới bất kỳ hình thức nào.