Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cần đẩy mạnh phân cấp, số hóa và tháo gỡ vướng mắc

Tại hội thảo Hội thảo "Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023" do Hội Môi Giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết dự thảo luật dự kiến được Quốc hội xem xét, thông qua theo quy trình tại hai kỳ họp. Sau khi được cho ý kiến lần đầu, cơ quan chủ trì sẽ tiếp thu, giải trình và hoàn thiện dự thảo để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ hai vào tháng 10/2026.

Đẩy mạnh phân cấp, đơn giản hóa thủ tục

Một trong những điểm đáng chú ý là dự thảo đề xuất phân cấp thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh. Đồng thời, dự thảo cắt giảm 9/31 điều kiện đầu tư, kinh doanh nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Dự thảo cũng điều chỉnh nhiều quy định nhằm tháo gỡ vướng mắc phát sinh trong thực tế. Khái niệm “nhà ở lưu trú” được đề xuất chuyển từ Luật Nhà ở sang Luật Kinh doanh bất động sản. Phạm vi hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng cũng được mở rộng; về cơ bản, các loại hợp đồng được quy định trong luật có thể thực hiện chuyển nhượng theo quy định.

Đáng chú ý, cơ quan soạn thảo đề xuất tạo mã định danh duy nhất cho từng bất động sản, sử dụng xuyên suốt vòng đời dự án. Đây được xem là một trong những nội dung quan trọng nhằm thúc đẩy quản lý và giao dịch bất động sản trên nền tảng số.

Dự thảo cũng bổ sung quy định cho phép quỹ phát triển nhà ở địa phương thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp.

Liên quan đến Nghị quyết số 21-NQ/TW, dự thảo đề xuất mở rộng phạm vi bất động sản mà cá nhân, tổ chức nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua. Theo đó, các đối tượng này có thể mua căn hộ chung cư và căn hộ du lịch nhưng vẫn không được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

Một vấn đề khác được sửa đổi là xác định thời điểm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Dự thảo định hướng dẫn chiếu sang pháp luật về đầu tư nhằm tháo gỡ vướng mắc đối với những dự án, trong đó có dự án BT, chưa thể chuyển nhượng chỉ vì chưa xác định được việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đối với dự án đang thế chấp, dự thảo đề xuất không bắt buộc phải giải chấp trước khi chuyển nhượng. Thay vào đó, chủ đầu tư có thể thực hiện chuyển nhượng nếu có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp.

Siết thanh toán, bảo vệ người mua nhà

Về thanh toán đối với bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo đưa các quy định quan trọng về tiến độ thanh toán vào luật, thay vì dự kiến quy định chi tiết tại nghị định hướng dẫn. Theo đó, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70% trong những trường hợp thuộc diện áp dụng.

Đáng chú ý, người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại được đưa vào tài khoản bảo đảm thanh toán hoặc áp dụng hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận. Khoản tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp Giấy chứng nhận.

Góp ý dự thảo, Luật sư Phạm Thanh Tuấn – Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng một số quy định cần tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư.

Theo ông, quy định về chuyển nhượng dự án hiện chia thành hai nhóm, trong đó một nhóm thực hiện theo Luật Đầu tư và nhóm còn lại theo Luật Kinh doanh bất động sản. Cách tiếp cận này có thể khiến cùng một dự án bất động sản chịu sự điều chỉnh của hai cơ chế pháp lý khác nhau, tùy thuộc hình thức lựa chọn hoặc chấp thuận nhà đầu tư, từ đó phát sinh cách hiểu và áp dụng không thống nhất.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng đề nghị làm rõ thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, tránh chồng chéo giữa UBND cấp tỉnh và các chủ thể có thẩm quyền theo Luật Đầu tư.

Đối với điều kiện chuyển nhượng dự án, chuyên gia đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành việc nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai, bởi trên thực tế có những dự án được hình thành theo phương thức này mà không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

Ngoài ra, cần bổ sung cơ chế cho phép bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được kế thừa hồ sơ pháp lý của dự án, không phải thực hiện lại những thủ tục đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trong khi đó PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần được thiết kế theo yêu cầu của kỷ nguyên số, trong đó số hóa phải được đặt lên hàng đầu.

Theo chuyên gia, gần 70 triệu thửa đất đã được định danh và việc định danh bất động sản trên nền tảng này không quá khó. Tuy nhiên, nếu Luật Kinh doanh bất động sản không được thiết kế để vận hành trên nền tảng số thì hệ thống định danh sẽ khó phát huy hiệu quả. Dữ liệu cần bảo đảm tính chính xác, đầy đủ và được cập nhật theo thời gian thực.

PGS.TS Trần Kim Chung đề nghị dự thảo ghi nhận đầy đủ cả sàn giao dịch bất động sản thực và sàn giao dịch bất động sản số, đồng thời xác định rõ vai trò của sàn giao dịch trong việc cung cấp dữ liệu đầu vào cho hệ thống quản lý nhà nước và nền kinh tế dữ liệu.

Theo ông, sàn giao dịch không chỉ thực hiện chức năng môi giới, tư vấn, hỗ trợ mua bán mà còn cần có trách nhiệm cung cấp thông tin chính thống cho thị trường và cơ quan quản lý nhà nước.

Trong bối cảnh phương thức giao dịch và thanh toán đang thay đổi nhanh chóng, chuyên gia cũng cho rằng dự thảo cần tính đến các giao dịch trên môi trường số, phương thức thanh toán số và những vấn đề liên quan đến dòng tiền trong kinh doanh bất động sản.