TTC Land tồn kho bất động sản hơn 2,6 ngàn tỷ đồng, loạt dự án ‘đứng hình’

Nợ phải trả vượt 2,4 ngàn tỷ đồng so với vốn chủ sở hữu

Tại báo cáo tài chính hợp nhất Quý 1/2026 (chưa kiểm toán), CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) có tổng cộng tài sản là 13,1 ngàn tỷ đồng (tăng 284 tỷ đồng so với đầu năm). 

Đáng chú ý, tài sản là tiền của TTC sụt giảm nghiêm trọng, nếu đầu năm 2026 là 143,4 tỷ đồng thì đến cuối tháng 3 chỉ còn lại 28,4 tỷ đồng; các khoản tương đương tiền cũng giảm từ 193 tỷ đồng về 137,6 tỷ đồng. 

Trong đó, nợ phải trả tăng từ 7,5 ngàn tỷ đồng lên 7,8 ngàn tỷ đồng chỉ trong 3 tháng. Số nợ phải trả tăng chủ yếu đến từ “vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn” (từ 1,285 ngàn tỷ lên gần 1,6 ngàn tỷ đồng). Trong khi đó, vốn chủ sở hữu của TTC Lan chỉ là 5,3 ngàn tỷ đồng.

TTC Land cũng đang nợ của “người mua trả tiền trước ngắn hạn” lên đến 501,4 tỷ đồng và dài hạn là 145 tỷ đồng. Đây chủ yếu là khoản tiền khách hàng đã đặt cọc hoặc thanh toán theo tiến độ để mua căn hộ, nhà ở, đất nền... nhưng doanh nghiệp chưa bàn giao sản phẩm.

Do tài sản phụ thuộc vào vay và thuê tài chính nên trong 3 tháng đầu năm, TTC Land phải trả tới 68,9 tỷ đồng “chi phí đi vay”, tức mỗi tháng doanh nghiệp này phải “lo” khoảng 23 tỷ đồng. Ngoài ra, chi phí quản lý doanh nghiệp của TTC Land cũng lên đến 19,8 tỷ đồng/quý. Mặc dù, chi phí lãi vay và quản lý doanh nghiệp cao nhưng trong Quý 1/2026, TTC Land chỉ thu về lợi nhuận sau thuế 11,6 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính cũng ghi nhận khoản phải thu ngắn hạn từ Công ty Dịch vụ Công ích Quận 4 là 23,9 tỷ đồng; phải thu từ Công ty CP Nhà Hòa Bình là hơn 45,2 tỷ đồng...

Điểm đáng chú ý, TTC Land đã phải trả trước 249,1 tỷ đồng là khoản ứng trước theo các thỏa thuận nguyên tắc để mua sản phẩm hình thành trong tương lai đối với 74% tổng số lượng sản phẩm của dự án Charmington Iris tọa lạc tại 76 đường Tôn Thất Thuyết, phường Xóm Chiếu (TP.HCM).

Theo tìm hiểu, năm 2017, TP.HCM cấp phép cho Công ty VietcomReal thực hiện Dự án Charmington Iris, TTC Land làm đơn vị phát triển. Theo giấy phép, dự án có quy mô 16.645,3 m2, gồm 2 tòa tháp 35 tầng, tổng mức đầu tư trên 1.200 tỷ đồng. Ngay sau khi được cấp phép, liên doanh này đã mở bán nhà ở hình thành trong tương lai cho và nhận tiền cọc của hàng trăm khách hàng. 

Tuy nhiên, đến ngày 27/12/2018, UBND TP.HCM có Quyết định số 5981/QĐ-UBND, thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư Dự án Charmington Iris. Lý do là cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chủ trương đầu tư dự án chưa chính xác, dù khi đó dự án đã xây dựng xong phần hầm móng. 

Mặc dù đã thu tiền của nhiều khách hàng nhưng gần 8 năm nay, dự án Charmington Iris vẫn “đứng hình” và doanh nghiệp vẫn đang loay hoay "bổ sung" pháp lý.

Tính đến ngày 31/3/2026, bất động sản dở dang của TTC Land ở mức 2,67 ngàn tỷ đồng. Các tài sản bất động sản này đang làm tài sản đảm bảo để vay hàng ngàn tỷ đồng ở các ngân hàng thương mại.

Cụ thể như, hiện TTC Land đang vay từ Ngân hàng BIDV số tiền hơn 909,3 tỷ đồng (trong đó 206,2 tỷ đồng là ngắn hạn); Vay của VPBank là 400 tỷ đồng ngắn hạn; Vay của Nam Á Bank là 87,6 tỷ đồng; Vay của OCB số tiền 966,5 tỷ đồng; Vay của Sacombank số tiền 813,6 tỷ đồng; Vay của ABBank số tiền 95,5 tỷ đồng.

Ngoài ra, Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) cũng đang là bên bảo lãnh cho TTC Land vay trái phiếu số tiền 850 tỷ đồng, mục đích là đầu tư một phần vào dự án Khu phức hợp Vịnh Đầm tại đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang do Công ty CP Toàn Hải Vân làm chủ đầu tư.

Sai phạm chuyển nhượng, thoái vốn tại Dự án Cù lao Tân Vạn (Centrial Island)

Theo tìm hiểu, tính đến ngày 31/3/2026, TTC Land nắm giữ 36,63% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Tín nghĩa – Á Châu. Doanh nghiệp này là chủ đầu tư dự án Cù lao Tân Vạn, phường Biên Hòa, TP. Đồng Nai.

Vào tháng 11/2025, UBND tỉnh Đồng Nai (nay là Thành phố Đồng Nai) đã ban hành Kế hoạch 180/KH-UBND thực hiện Kết luận thanh tra số 399/KL-TTCP ngày 15/10/2025 của Thanh tra Chính phủ về việc thanh tra một số dự án có khó khăn, vướng mắc tại tỉnh Đồng Nai. Trong đó có dự án Khu dân cư – dịch vụ – du lịch cù lao Tân Vạn (dự án cù lao Tân Vạn) do Công ty Cổ phần Đầu tư Tín Nghĩa - Á Châu làm chủ đầu tư. 

Theo đó, kế hoạch 180/KH-UBND đã phân công cụ thể trách nhiệm cho Sở Tài chính phối hợp với Sở Nông nghiệp và Môi trường căn cứ thẩm quyền xây dựng bảng giá đất cụ thể quy định tại khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013; khoản 2, Điều 16, Luật Đất đai năm 2024, tham mưu tính toán xác định lại giá đất cụ thể để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước. Chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng cùng các đơn vị liên quan kiểm tra, giám sát tiến độ thực hiện dự án Cù lao Tân Vạn theo quy đinh pháp luật về đầu tư.

Đồng thời, giao Sở Xây dựng rà soát tham mưu xử lý theo quy định pháp luật đối với các hành vi vi phạm tại dự án cù lao Tân Vạn, gồm: Việc lập, thẩm định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 vi phạm quy định pháp luật; Công ty Tín Nghĩa - Á Châu bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện quy định.

UBND TP. Đồng Nai cũng giao cơ quan Thuế kiểm tra xử lý việc Công ty Cổ phần Tổng công ty Tín Nghĩa (Tổng Công ty Tín Nghĩa) không kê khai nộp thuế giá trị gia tăng đối với số tiền 535 tỷ đồng thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm và quyền phát triển dự án theo đúng quy định pháp luật.

Ngoài ra, UBND TP. Đồng Nai cũng báo cáo Thường trực Thành ủy chỉ đạo rà soát, xử lý ý kiến kiến nghị của Thanh tra Chính phủ đối với nội dung Tổng Công ty Tín nghĩa vi phạm quy định của pháp luật trong việc chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (trả tiền thuê đất hàng năm) và quyền phát triển dự án tại dự án cù lao Tân Vạn. Vi phạm trong việc xác định giá khởi điểm khi thoái vốn nhà nước tại Công ty Tín Nghĩa - Á Châu vào năm 2025.

UBND TP. Đồng Nai chỉ đạo, tổ chức kiểm điểm đối với tập thể, đơn vị, cá nhân liên quan  làm có thiếu sót, vi phạm tại dự án cù lao Tân Vạn theo kết luận của Thanh tra Chính phủ.

Đặc biệt, UBND TP. Đồng Nai nhấn mạnh “trong quá trình thực hiện, nếu phát hiện có dấu hiệu tội phạm thì báo cáo UBND tỉnh để chuyển hồ sơ đến cơ quan điều tra để điều tra, xử lý theo quy định”. 

Vào tháng 2/2024, Tổng Cục thuế ban hành quyết định xử phạt hành chính về thuế với TTC Land. Cụ thể, TTC Land bị phạt hành chính lần lượt 281 triệu đồng và 44,7 triệu đồng đối với hành vi khai sai thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp. Bên cạnh đó, TTC Land còn bị truy thu hơn 1,6 tỷ đồng tiền thuế bị thiếu (thuế TNDN là 1,4 tỷ đồng; thuế GTGT là hơn 223 triệu đồng) và phải nộp thêm tiền chậm nộp hơn 328 triệu đồng. Tổng cộng, TTC Land phải nộp số tiền gần 2,3 tỷ đồng. 

Để giảm tồn kho bất động sản và hạ nhiệt áp lực lãi vay, doanh nghiệp thường thực hiện các giải pháp pháp sau:

Chấp nhận giảm biên lợi nhuận:

Chiết khấu sâu & linh hoạt: Tăng chiết khấu cho khách trả tiền ngay (95%); chia nhỏ tiến độ thanh toán cho người mua ở thực.

Bán sỉ / M&A từng phần: Chuyển nhượng một phần dự án hoặc bán buôn các block chung cư cho đối tác lớn để thu tiền mặt lập tức.

Chuyển đổi phân khúc: Điều chỉnh quy hoạch từ cao cấp/nghỉ dưỡng sang nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội (nơi có cầu thực).

Cho thuê tạm thời: Khai thác cho thuê diện tích thương mại/căn hộ chưa bán để có dòng tiền trả lãi hàng tháng.

Giảm áp lực nợ & lãi vay:

Cơ cấu lại nợ ngân hàng: Đàm phán gia hạn nợ gốc, giãn trả lãi hoặc hạ lãi suất vay.

Gán nợ bằng bất động sản: Dùng sản phẩm tồn kho để thanh toán cho trái chủ, nhà thầu, nhà cung cấp.

Tái cơ cấu trái phiếu: Đàm phán kéo dài kỳ hạn, giảm lãi suất hoặc chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần/sản phẩm.

Hợp tác đầu tư (JV/PE): Bán cổ phần cho các quỹ đầu tư ngoại để lấy vốn giá rẻ tất toán nợ đắt.