Báo cáo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vừa được Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) công bố cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp đang có mức độ cạnh tranh cao, gay gắt với thị phần được phân bổ đồng đều.
Tỷ lệ lấp đầy cao ở thị trường miền Bắc
 
Theo Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng, tính đến thời điểm hiện tại, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng.
 
Năm 2021 là năm đánh dấu sự bùng nổ của thị trường bất động sản công nghiệp (BĐSCN) miền Bắc với tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn.
 
Điều này được coi là sự tăng trưởng tất yếu bởi đây là khu vực đang tập trung những tỉnh thành thu hút lượng vốn FDI hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh,...
 
Thị phần các KCN tại khu vực miền Bắc dựa trên quy mô năm 2020 (Nguồn: Tính toán của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng)
 
Dựa theo quy mô diện tích quy hoạch, KCN Hải Hà đang là khu vực công nghiệp có diện tích lớn nhất khu vực là 4.988 ha tương ứng với mức thị phần 7,9% trên thị trường. Như vậy, trong tương lai đây có thể sẽ là khu vực công nghiệp trọng điểm tại Quảng Ninh do sở hữu nguồn cung rất lớn đáp ứng được nhu cầu cao trên thị trường.
 
Đứng thứ hai là KCN Đầm Nhà Mạc cũng thuộc địa bàn tỉnh Quảng Ninh với diện tích đạt 3.710 ha tương ứng với mức thị phần 5,8%. Theo sau đó là KCN Lý Thường Kiệt thuộc địa bàn tỉnh Hưng Yên với diện tích đạt 1.988 ha. Đối với các KCN còn lại có mức thị phần nhỏ hơn chỉ khoảng 1-2%, đây cũng đều là các KCN lớn có quy mô lớn từ 750 tới gần 1.700 ha.
 
Thị phần trên thị trường BĐSCN miền Bắc, tính tới thời điểm hiện tại thì thị trường hiện nay tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc Bộ. Trong đó nổi bật là tỉnh Quảng Ninh với quy mô diện tích đạt 11,3 nghìn ha tương đương với 18% quy mô tại khu vực.
 
Ngoài ra, 5 tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Điều này cho thấy thị trường BĐSCN tại các tỉnh gần và ven biển cũng như khu vực trung tâm sẽ được chú trọng phát triển, có nhu cầu cao hơn và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn, do những khu vực này có tuyến giao thông phát triển và thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa trong quá trình sản xuất.
 
Theo chỉ số CR, các KCN đang có mức độ cạnh tranh cao và gay gắt. Chỉ số CR1 ở dưới 10%, chỉ số CR3 (3 KCN đứng đầu là Hải Hà, Đầm Nhà Mạc và Lý Thường Kiệt) đang ở mức thấp hơn gần 3 lần so với ngưỡng 65%. Ngoài ra chỉ số CR5 (gồm Hải Hà, Đầm Nhà Mạc, Lý Thường Kiệt, Deep C và Nam Đình Vũ cũng chỉ xấp xỉ gần 22%).
 
Thông qua các chỉ số này cho thấy hiện trên thị trường BĐSCN miền Bắc chưa có KCN nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường. Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt khi mà các chỉ số CR đều đang ở mức thấp, do số lượng KCN đông và có sự tương đồng về mặt diện tích nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường.
 
Thị trường miền Nam cạnh tranh cao, gay gắt
 
Cùng với thị trường BĐSCN miền Bắc, khu vực miền Nam cũng có sự cạnh tranh cao mặc dù năm qua chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19.
 
Hiện nay, khu vực miền Nam đang có khoảng 400 KCN được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô diện tích lên đến 109 nghìn ha đất.
 
Trong thị trường này, KCN Năm Căn hiện đang là KCN có diện tích quy hoạch lớn nhất với quy mô diện tích đạt 11.000 ha tương đương với mức thị phần 9,8% trên thị trường.
 
Thị phần các KCN tại khu vực miền Nam dựa trên quy mô năm 2020 (Nguồn: Tính toán của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng)
 
Cà Mau hiện vẫn đang là một thị trường mới với BĐSCN, tuy nhiên thời gian gần đây, khu vực này đang thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư bởi tốc độ đô thị hóa nhanh và giao thông thuận lợi.
 
Theo sau đó là 2 KCN Kiên Lương và KCN Sông Hậu với quy mô cùng đạt 3.200 ha tương ứng với mức thị phần 2,87% trên thị trường, các KCN còn lại trong top cũng đều chỉ chiếm mức thị phần nhỏ từ 1,5 – 2%.
 
Như vậy, cũng tương tự với thị trường BĐSCN tại khu vực miền Bắc, thị trường miền Nam cũng có sự phân bổ thị phần khá đồng đều giữa các KCN.
 
Theo số liệu thị phần theo quy mô BĐSCN tại các tỉnh thành thuộc khu vực miền Nam, có thể thấy Bình Dương đang là khu vực tập trung nhiều diện tích BĐSCN nhất trong khu vực với quy mô thị phần lên đến 13% tương đương với quy mô 14,5 nghìn ha.
 
Trên thực tế, đây cũng là tỉnh đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, là khu vực có mật độ KCN lớn và có tỉ lệ lấp đầy cao nhất cả nước đạt mức 99%.
 
5 tỉnh, thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cà Mau, Đồng Nai và Long An) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường.
 
Như vậy, ngoại trừ Cà Mau thì 4 tỉnh còn lại đều là những khu vực có vị trí địa lý gần với TP. HCM, các vị trí này đều phù hợp với các doanh nghiệp sản xuất do sẽ giảm được chi phí vận chuyển hàng hóa từ và tới TP.HCM. Theo Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng, cấu trúc thị trường BĐSCN tại miền Nam và miền Bắc có sự tương đồng rất lớn.
 
Thị trường miền Nam hiện đang có mức độ cạnh tranh rất cao và gay gắt, KCN có quy mô lớn nhất chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường, top 3 KCN chiếm khoảng 10% và top 5 chiếm ở ngưỡng 20%.
 
Do vậy, thị trường BĐSCN tại miền Nam đang có mức cạnh tranh vô cùng cao, chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các KCN.
 
Thị trường BĐSCN miền Nam đang có mức độ tập trung rất thấp, các KCN đang có mức thị phần rất nhỏ và chưa có KCN nào có xu hướng làm tăng mức độ tập trung của ngành.
 
 
 
Theo Thanh Trà/ Tạp chí Xây dựng
 
Link gốc: https://tapchixaydung.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-canh-tranh-gay-gat-20201224000009522.html
PV (Người Xây Dựng)