Đấu giá đất: Từ 'điểm neo' giá đến phản ánh cung - cầu thực

Hiệu ứng dẫn dắt giá từ đấu giá đất dần hạ nhiệt

Trong nhiều năm, đấu giá quyền sử dụng đất được xem là một trong những kênh quan trọng để các địa phương khai thác nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu cho ngân sách và bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản (BĐS). Không ít phiên đấu giá ghi nhận mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, qua đó thiết lập mặt bằng giá mới và tạo hiệu ứng lan tỏa đến toàn bộ thị trường khu vực.

Hiệu ứng từ các phiên đấu giá này không chỉ dừng ở khu đất được đưa ra đấu giá mà còn lan tỏa sang khu vực lân cận. Giá đất dân cư, chi phí phát triển dự án cũng như kỳ vọng của nhà đầu tư đều có xu hướng tăng theo. Với các doanh nghiệp phát triển dự án, giá đất trúng đấu giá cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào lớn hơn, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, phương án tài chính và giá bán để đảm bảo hiệu quả đầu tư. 

Tuy nhiên, thị trường đang bước vào một giai đoạn chuyển biến rõ rệt. Trong bối cảnh nhiều địa phương đẩy mạnh khai thác quỹ đất nhằm tạo nguồn lực đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, nguồn cung đất đấu giá có xu hướng gia tăng. Đồng thời, các quy định mới theo hướng siết chặt điều kiện tham gia, nâng cao yêu cầu về năng lực tài chính và hạn chế tình trạng bỏ cọc đang khiến hoạt động đấu giá dần phản ánh đúng nhu cầu thực thay vì bị chi phối bởi kỳ vọng đầu cơ như trước. 

Bên cạnh đó, tâm lý của nhà đầu tư cũng đang thay đổi. Thay vì chạy theo các đợt sốt đất nền và kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, thị trường ghi nhận xu hướng chuyển sang đầu tư dài hạn, ưu tiên những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hạ tầng được quy hoạch đồng bộ và khả năng khai thác giá trị bền vững. Một trong những yếu tố tác động mạnh đến thị trường là việc hoàn thiện khung pháp lý theo hướng nâng cao tính minh bạch trong đấu giá đất. 

Việc tăng mức tiền đặt trước, siết điều kiện về năng lực tài chính của người tham gia cùng với việc áp dụng bảng giá đất mới khiến giá khởi điểm và chi phí tham gia đấu giá đều tăng lên. Điều này góp phần sàng lọc các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc tham gia với mục tiêu đầu cơ ngắn hạn. 

Trong khi đó, cán cân cung - cầu cũng đang có sự thay đổi. Sau khi hoàn thành việc sắp xếp đơn vị hành chính, nhiều địa phương tiến hành rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chuẩn bị đưa thêm các quỹ đất đủ điều kiện ra đấu giá nhằm tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển. Nguồn cung tăng lên đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn giữa đất đấu giá, đất dân cư hiện hữu và các sản phẩm BĐS tại các đô thị lân cận. 

Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cần cân nhắc và khẩu vị đầu tư ngày càng phân hóa, tâm lý "mua bằng mọi giá" đã dần giảm bớt. Nhờ đó, giá trúng đấu giá cũng không còn xuất hiện phổ biến ở những mức quá cao như giai đoạn trước. 

Nhu cầu thực dẫn dắt thị trường đấu giá đất

Theo ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Ninh Bình, từ đầu năm đến nay, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình (cũ) mới ghi nhận hai phiên đấu giá quy mô lớn, gồm đấu giá quyền sử dụng 161 lô đất tại khu dân cư trung tâm Gia Thanh (xã Gia Trấn) và 40 lô đất thuộc 9 khu dân cư trên địa bàn phường Hoa Lư.

Theo ghi nhận, tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá giảm khoảng 30% so với các đợt trước, trong khi hoạt động chuyển nhượng sau đấu giá diễn ra khá trầm lắng. Tại phường Hoa Lư, giá trúng cũng thấp hơn khoảng 10%; đáng chú ý, nhiều người tham gia cùng trả mức giá khởi điểm, cho thấy tâm lý thận trọng đã thể hiện rõ hơn trong hành vi đấu giá.

Theo ông Dũng, diễn biến này phản ánh quá trình sàng lọc đang diễn ra trên thị trường. Khi chi phí tham gia cao hơn và yêu cầu về năng lực tài chính được siết chặt, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn hoặc kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn dần thu hẹp. Thay vào đó, các phiên đấu giá nhiều khả năng sẽ thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu sử dụng thực hoặc nhà đầu tư theo đuổi chiến lược dài hạn.

Thực tế tại nhiều địa phương cũng cho thấy, các phiên đấu giá gần đây không còn tạo ra những mức giá đột biến như giai đoạn trước. Giá trúng có xu hướng tiệm cận giá khởi điểm, thậm chí thấp hơn kỳ vọng ban đầu.

Theo ghi nhận của VARS, người tham gia hiện đánh giá kỹ hơn các yếu tố về vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác, thanh khoản và nhu cầu ở thực trước khi quyết định trả giá, thay vì đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Những diễn biến này cho thấy đấu giá đất đang dần chuyển từ vai trò tạo lập kỳ vọng giá sang phản ánh sát hơn quan hệ cung - cầu thực tế của thị trường. Giá trúng ngày càng phụ thuộc vào chất lượng quỹ đất, mức độ hoàn thiện hạ tầng, tiềm năng khai thác và nhu cầu sử dụng tại từng khu vực, thay vì chỉ bị chi phối bởi tâm lý đầu cơ.

Dù vậy, xu hướng hạ nhiệt không diễn ra đồng đều trên phạm vi cả nước. Tại một số địa phương có nhu cầu ở thực lớn và nguồn cung đất đủ điều kiện còn hạn chế, các phiên đấu giá vẫn ghi nhận tỷ lệ thành công cao cùng mức giá trúng vượt đáng kể so với giá khởi điểm.

Ông Trần Huy Biên, Thành viên Hội đồng Nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS VARS IRE, cho biết khu vực phía Đông Hải Phòng là một trong những điểm sáng của thị trường. Trong 6 tháng đầu năm 2026, số lượng lô đất đưa ra đấu giá tăng khoảng 250% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ đấu giá thành công đạt khoảng 95,2%. Nhiều phiên đấu giá diễn ra sôi động với mức giá trúng cao hơn mặt bằng giao dịch trên thị trường.

Theo ông Biên, trong bối cảnh nhiều phân khúc BĐS tại Hải Phòng vẫn đang phục hồi chậm, đất đấu giá tiếp tục duy trì thanh khoản tốt nhờ được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực. Mặc dù vẫn có sự tham gia của các nhà đầu tư, động lực chính của thị trường đến từ nhu cầu sở hữu đất để xây dựng nhà ở và mở rộng không gian sinh sống của người dân. Trong khi đó, nguồn cung các lô đất có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng tương đối đồng bộ và đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng vẫn chưa nhiều. Đây là yếu tố giúp nhiều phiên đấu giá tiếp tục đạt tỷ lệ thành công cao và ghi nhận mức giá trúng vượt giá khởi điểm, phản ánh nhu cầu thực của thị trường hơn là các yếu tố đầu cơ.