Đề xuất mở rộng tín dụng ưu đãi cho nhà thương mại giá phù hợp

Theo HoREA, thị trường hiện còn thiếu phân khúc nhà ở dành cho người có nhu cầu mua nhà để ở nhưng chưa đủ khả năng tài chính tiếp cận nhà thương mại theo giá thị trường, đồng thời không thuộc nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Theo quy định hiện hành, mức trần thu nhập để mua nhà ở xã hội là 25 triệu đồng/tháng đối với người độc thân, 35 triệu đồng/tháng đối với người độc thân nuôi con chưa thành niên và 50 triệu đồng/tháng đối với hai vợ chồng. Tuy nhiên, những người có thu nhập vượt các ngưỡng này vẫn có thể gặp khó khăn khi mua nhà thương mại.

Thực trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền càng khiến khoảng cách giữa hai phân khúc trở nên rõ nét. Theo báo cáo của UBND TP.HCM được HoREA dẫn lại, trong 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung nhà ở đủ điều kiện huy động vốn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và trung cao cấp. Nhà ở trung cấp chỉ chiếm 7%, trong khi phân khúc bình dân không ghi nhận nguồn cung.

Từ thực tế trên, HoREA cho rằng cần hình thành phân khúc nhà thương mại giá phù hợp, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại theo giá thị trường, nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm người có thu nhập trung bình.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất bổ sung chính sách phát triển loại hình nhà ở này vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, tạo cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp đầu tư và người dân tiếp cận sản phẩm.

Về giá bán, ông Châu cho rằng nên giao địa phương quyết định mức trần căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng chi trả của người dân. Mức giá có thể dao động từ 25-30 triệu đồng/m² tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa đến 60-70 triệu đồng/m² ở những đô thị lớn.

Bên cạnh cơ chế phát triển dự án, HoREA kiến nghị người mua nhà thương mại giá phù hợp được vay vốn với lãi suất thấp hơn 1,5-2 điểm phần trăm so với mức cho vay bình quân của nhóm 4 ngân hàng thương mại nhà nước.

Hiệp hội cũng đề xuất mở rộng đối tượng thụ hưởng chương trình tín dụng hơn 153.000 tỷ đồng, hiện chủ yếu dành cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, để bao gồm cả dự án nhà thương mại giá phù hợp.

Chương trình tín dụng được triển khai từ năm 2023 với quy mô ban đầu 120.000 tỷ đồng, do 4 ngân hàng thương mại nhà nước tham gia. Đến nay, số ngân hàng tham gia đã tăng lên 11, với tổng vốn đăng ký hơn 153.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, số vốn đăng ký chưa đồng nghĩa với lượng tín dụng thực tế được giải ngân. Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2026, các ngân hàng đã cam kết cho vay 50.300 tỷ đồng nhưng mới giải ngân 17.500 tỷ đồng.

Trong đó, khoảng 15.000 tỷ đồng được giải ngân cho chủ đầu tư, còn người mua nhà ở xã hội được giải ngân khoảng 2.500 tỷ đồng. Số liệu này cho thấy dòng vốn thực tế vẫn tập trung chủ yếu vào phía doanh nghiệp phát triển dự án.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tiến độ giải ngân còn hạn chế một phần do số lượng dự án đủ điều kiện vay vốn chưa nhiều. Bên cạnh đó, vốn vay dành cho chủ đầu tư thường được giải ngân theo tiến độ xây dựng và nhu cầu thực tế, nên khoản vay đã cam kết chưa thể chuyển ngay thành dư nợ.

Trong bối cảnh đó, HoREA cho rằng việc đưa nhà thương mại giá phù hợp vào chương trình tín dụng ưu đãi sẽ mở rộng cơ hội tiếp cận vốn cho nhóm người mua nhà đang gặp khó khăn giữa hai phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại thông thường.

Để chính sách phát huy hiệu quả, việc mở rộng đối tượng vay cần đi kèm tiêu chí rõ ràng về giá bán, điều kiện của người mua và điều kiện tín dụng, bảo đảm nguồn vốn ưu đãi hướng đến nhu cầu ở thực. Đồng thời, HoREA đề nghị điều chỉnh lãi suất cho vay theo hướng giảm chi phí vốn, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.