Thị trường văn phòng TP.HCM phân hóa, dòng vốn 20 tỷ USD mở ra động lực tăng trưởng mới

Trong khi doanh nghiệp công nghệ có xu hướng thu hẹp diện tích thuê dưới tác động của trí tuệ nhân tạo (AI), dòng vốn cam kết khoảng 20 tỷ USD vào Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) được kỳ vọng tạo động lực tăng trưởng mới trong trung và dài hạn.

Sau khi tiếp nhận khoảng 69.000 m² sàn trong năm 2025, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM duy trì ổn định trong 9 tháng đầu năm 2026. Diễn biến này tạo điều kiện để thị trường hấp thụ diện tích trống, đồng thời duy trì mặt bằng giá thuê tương đối tích cực.

Tuy nhiên, thị trường đang cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa các phân khúc. Ở phân khúc văn phòng hạng A, giá thuê trung bình tăng 1,3% so với cùng kỳ năm trước, lên 47,8 USD/m²/tháng. Tỷ lệ diện tích trống giảm còn 14,8%, thấp hơn 5,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ, cho thấy nguồn cung mới gia nhập thị trường trong năm trước đang được hấp thụ hiệu quả.

Ngược lại, văn phòng hạng B chịu áp lực điều chỉnh giá thuê. Giá thuê trung bình toàn thị trường giảm 1,2%, xuống còn 29,7 USD/m²/tháng, trong khi tỷ lệ trống duy trì ở mức 13%.

Xét theo vị trí, các tòa nhà tại khu vực trung tâm, đặc biệt là khu vực Quận 1 cũ và Khu đô thị mới Thủ Thiêm, tiếp tục thu hút các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực công nghệ và bán lẻ. Trong khi đó, các dự án ngoài trung tâm vẫn gặp khó khăn trong việc lấp đầy diện tích cho thuê.

Thị trường chuyển từ cạnh tranh nguồn cung sang chất lượng

Trong hơn hai thập kỷ, thị trường văn phòng TP.HCM đã phát triển mạnh mẽ, với tổng nguồn cung tăng từ khoảng 234.000 m² năm 2005 lên hơn 1,7 triệu m² diện tích cho thuê thuần (NLA) năm 2026. Tốc độ tăng trưởng kép hằng năm đạt 10,4%.

Không chỉ mở rộng về quy mô, thị trường còn chuyển dịch về chất lượng. Sự xuất hiện của các tòa nhà thế hệ mới đáp ứng tiêu chuẩn công trình xanh, chú trọng các tiêu chí môi trường, xã hội và quản trị (ESG), tối ưu vận hành và nâng cao sức khỏe người sử dụng đang thiết lập những chuẩn mực mới.

Theo đó, lợi thế cạnh tranh không còn chủ yếu dựa vào quy mô nguồn cung mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng công trình, hiệu quả khai thác và khả năng đáp ứng nhu cầu của khách thuê trong dài hạn.

Từ quý III/2026, CBRE chính thức áp dụng tiêu chuẩn phân hạng văn phòng mới. Đối với phân khúc hạng B, đơn vị này tập trung phân tích các dự án có quy mô trên 10.000 m² sàn. Nhóm này chiếm khoảng 64% nguồn cung văn phòng hạng B toàn thị trường, tương đương 880.000 m², với giá thuê trung bình 32,1 USD/m²/tháng. Riêng khu vực trung tâm, mức giá đạt 40,6 USD/m²/tháng.

Xu hướng khách thuê lớn ưu tiên mặt sàn điển hình trên 1.000 m² cũng khiến các tòa nhà có quy mô dưới 10.000 m² dần mất lợi thế cạnh tranh.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, nhu cầu di dời và mở rộng văn phòng chiếm hơn 70% tổng diện tích giao dịch trên thị trường. Đáng chú ý, xu hướng chuyển sang các không gian làm việc chất lượng cao hơn, còn gọi là “flight-to-quality”, ngày càng rõ nét.

Thay vì chỉ tìm kiếm diện tích lớn hơn, nhiều doanh nghiệp ưu tiên các tòa nhà có hạ tầng kỹ thuật hiện đại, giao thông thuận tiện và công năng sử dụng phù hợp. Một số đơn vị lựa chọn giữ nguyên diện tích thuê nhưng tổ chức lại không gian nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng.

Nhờ xu hướng này, diện tích hấp thụ mới của phân khúc hạng A vẫn đạt hơn 24.000 m², chủ yếu đến từ các doanh nghiệp bán lẻ, bảo hiểm và logistics.

Ở chiều ngược lại, thị trường ghi nhận sự trở lại của xu hướng trả mặt bằng và thu hẹp diện tích sau 6 năm. Trong 9 tháng đầu năm, giao dịch trả mặt bằng chiếm 12%, trong khi giao dịch thu hẹp diện tích chiếm 5% tổng lượng giao dịch. Phần lớn các giao dịch này đến từ doanh nghiệp công nghệ thông tin.

Sau giai đoạn mở rộng mạnh mẽ hậu COVID-19, nhiều doanh nghiệp công nghệ đang rà soát chi phí vận hành và điều chỉnh nhu cầu sử dụng văn phòng. Sự phát triển nhanh của AI cũng làm thay đổi mô hình tổ chức và nhu cầu nhân sự, khiến diện tích văn phòng cần thiết trên mỗi nhân viên không còn tăng tương ứng như trước.

Diễn biến này cho thấy thị trường văn phòng đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu, trong đó quyết định thuê mặt bằng ngày càng gắn với hiệu quả sử dụng, thay vì chỉ phục vụ mục tiêu mở rộng quy mô.

Dòng vốn 20 tỷ USD từ IFC mở ra triển vọng tăng trưởng

Dù thị trường văn phòng được dự báo tiếp tục diễn biến thận trọng trong những tháng cuối năm 2026, triển vọng trung và dài hạn vẫn được đánh giá tích cực nhờ sự hình thành của các động lực kinh tế mới.

Đáng chú ý, sau 6 tháng vận hành thực tế, Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM đã ghi nhận khoảng 20 tỷ USD vốn cam kết từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nguồn vốn này được kỳ vọng thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng, đặc biệt tại khu vực trung tâm tài chính và các địa bàn có khả năng kết nối thuận lợi.

Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE tại TP.HCM, cho biết dòng vốn cam kết khoảng 20 tỷ USD cần từ 12 đến 24 tháng để chuyển hóa thành nhu cầu thuê thực tế. Trong khoảng thời gian này, các tổ chức cần hoàn tất thủ tục pháp lý, tuyển dụng nhân sự và lựa chọn địa điểm hoạt động.

Theo bà Thanh Phạm, từ năm 2027, khu vực IFC với mô hình hai trung tâm kết nối khu trung tâm hiện hữu và Khu đô thị mới Thủ Thiêm được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường văn phòng TP.HCM.

Sự phát triển của IFC không chỉ tạo thêm nhu cầu thuê từ các tổ chức tài chính mà còn có thể thúc đẩy nhu cầu từ các ngành dịch vụ chuyên nghiệp và doanh nghiệp quốc tế. Đây được xem là cơ sở để thị trường văn phòng thành phố bước vào chu kỳ phát triển mới, với trọng tâm là chất lượng nguồn cung, hiệu quả khai thác và khả năng đáp ứng nhu cầu của các nhóm khách thuê có yêu cầu cao.