Đề xuất tháo gỡ vướng mắc khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản

Phân quyền mạnh cho chính quyền địa phương

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng trên cơ sở kế thừa những quy định còn phù hợp của Luật năm 2023, đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm xử lý những bất cập phát sinh trong thực tiễn.

Một trong những nội dung trọng tâm là điều chỉnh các quy định phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, phân định rõ trách nhiệm quản lý nhà nước; tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi, giảm chi phí tuân thủ, tăng tính công khai, minh bạch và nâng cao năng lực dự báo, điều tiết thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, dự thảo đề xuất đẩy mạnh phân quyền, phân cấp cho chính quyền địa phương. Theo đó, thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Dự thảo cũng hoàn thiện các khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy trình, nguyên tắc thực hiện giao dịch và các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đối với các dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo bổ sung nguyên tắc về chủ đầu tư và yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm theo quy định.

Đánh giá cao định hướng sửa đổi của cơ quan soạn thảo, song nhiều ý kiến cho rằng cần tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai và các quy định pháp luật liên quan.

Đề nghị thống nhất quy định về quyền thuê đất

Góp ý tại Phiên họp toàn thể lần thứ 6 của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ông Nguyễn Văn Tuấn, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng giữa Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai vẫn còn một số điểm chưa thống nhất.

Theo ông Tuấn, Dự thảo Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm. Trong khi đó, quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản lại yêu cầu công trình xây dựng trên đất, như biệt thự nghỉ dưỡng, villa, khi đưa vào kinh doanh phải gắn với đất thuê trả tiền một lần.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng sự khác biệt này có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình áp dụng, thực hiện các giao dịch bất động sản.

Từ đó, ông Nguyễn Văn Tuấn đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, điều chỉnh quy định giữa hai luật nhằm bảo đảm thống nhất về quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và quyền kinh doanh tài sản gắn liền với đất.

Một vấn đề khác được đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu là cơ chế thực hiện các dự án BT.

Theo quy định về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), đối với các dự án có tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên và có quỹ đất sạch, Nhà nước có thể giao đất đối ứng cho nhà đầu tư sau khi ký hợp đồng BT, kèm yêu cầu nhà đầu tư thực hiện biện pháp bảo đảm.

Tuy nhiên, để đưa quỹ đất này vào kinh doanh, nhà đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, trong khi có thể chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch. Theo ông Tuấn, điều này có thể tạo ra khoảng trống trong quá trình triển khai dự án.

Do đó, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất trong lần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản hoặc Luật Đất đai này cần bổ sung cơ chế cho phép nhà đầu tư được đưa đất sạch vào kinh doanh sau khi ký hợp đồng BT, trên cơ sở cam kết và bảo đảm hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Cần bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp

Một vấn đề khác được các đại biểu quan tâm là thời hạn hoạt động của dự án sau khi chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp.

Theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm.

Thực tế, không ít dự án khi được chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp đã trải qua một khoảng thời gian kể từ khi được chấp thuận đầu tư. Trong một số trường hợp, dự án chậm triển khai do nguyên nhân từ nhà đầu tư ban đầu.

Khi tiếp nhận dự án, nhà đầu tư thứ cấp phải tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý, bố trí lại nguồn vốn và có thể phải điều chỉnh dự án, khiến thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài. Nếu thời hạn hoạt động của dự án vẫn được tính từ thời điểm chấp thuận đầu tư ban đầu, nhà đầu tư thứ cấp có thể không còn đủ thời gian để triển khai xây dựng và thu hồi vốn.

Từ thực tế này, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định theo hướng cho phép nhà đầu tư thứ cấp, sau khi nhận chuyển nhượng dự án, được đề nghị điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án và thời hạn sử dụng đất. Thời hạn này không vượt quá 50 năm tính từ thời điểm có quyết định điều chỉnh, trong khi giá đất được xác định theo thời điểm giao đất, cho thuê đất lần đầu.

Các ý kiến cho rằng việc hoàn thiện quy định theo hướng trên sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án chuyển nhượng, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư thứ cấp, hạn chế tình trạng dự án không đủ thời gian triển khai sau khi hoàn tất chuyển nhượng.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cùng với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI vào tháng 10/2026.