Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc sử dụng bảng giá đất nhân hệ số K để tính nghĩa vụ tài chính có thể rút ngắn thủ tục, nhưng cần quy định rõ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định nhằm tránh phát sinh điểm nghẽn mới trong định giá đất.
07-1794012872-go-vuong-dinh-gia-dat-kien-nghi-minh-bach-he-so-k
 

Cần minh bạch cách xác định hệ số K

Trong văn bản góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), VARS nhận định, quy trình định giá đất hiện còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, thiếu thống nhất giữa các địa phương và kéo dài thời gian phê duyệt nghĩa vụ tài chính.

Dự thảo Luật định hướng sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số K để tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay thế việc xác định giá đất cụ thể. VARS đánh giá đây là hướng đi cần thiết, giúp rút ngắn thủ tục, giảm chi phí hành chính và tăng tính thống nhất.

Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định hệ số K. Nếu thiếu tiêu chí thống nhất, điểm nghẽn có thể chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Theo rà soát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS - IRE) tại 22 địa phương có thông tin về hệ số K năm 2026, khoảng 1/3 địa phương áp dụng hệ số K bằng 1. Các địa phương còn lại có mức điều chỉnh khác nhau tùy điều kiện quy hoạch và các yếu tố liên quan.

Tại Hà Nội, hệ số quy hoạch có thể đạt 1,45, trong khi TP.HCM lên tới 1,7. Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác.

VARS cho rằng, sự khác biệt giữa các địa phương là điều khó tránh khỏi do đặc thù thị trường. Tuy nhiên, nếu thiếu tiêu chí rõ ràng, việc xác định hệ số K có thể phụ thuộc vào quyết định hành chính, khiến doanh nghiệp và người dân khó dự báo nghĩa vụ tài chính.

Theo ước tính của Hội, tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng 2 - 2,6 lần khi áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K. Điều này sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền, hiệu quả đầu tư và tiến độ triển khai dự án, đồng thời tạo thêm áp lực lên nguồn cung bất động sản. Người dân cũng có thể phải chịu chi phí cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

07-1794012904-go-vuong-dinh-gia-dat-kien-nghi-minh-bach-he-so-k
 

Đề xuất cơ chế rà soát, điều chỉnh hệ số K hằng năm

Để hạn chế rủi ro, VARS kiến nghị quy định rõ hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng, được xác định trên cơ sở dữ liệu giao dịch, đấu giá và các nguồn thông tin có thể kiểm chứng.

Bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát định kỳ hằng năm, đồng thời điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng. Căn cứ tính toán phải được công khai trước khi áp dụng.

VARS đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động khoảng 20% để kích hoạt việc rà soát, đồng thời công bố trước ít nhất 6 tháng đối với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính.

Đối với hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực, Hội kiến nghị xây dựng cơ chế chuyển tiếp phù hợp. Các giải pháp có thể gồm giới hạn mức tăng nghĩa vụ tài chính theo từng giai đoạn, áp dụng lộ trình chuyển tiếp hoặc cho phép nộp dần có điều kiện.

Trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, VARS đề xuất mức bồi thường về đất không thấp hơn 100% giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Hội cũng kiến nghị tách bạch việc xác định giá trị đất với điều tiết nghĩa vụ tài chính. Theo đó, hệ số K chỉ phản ánh giá trị đất; các chính sách hỗ trợ, miễn, giảm hoặc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính cần được thực hiện bằng công cụ riêng, có căn cứ pháp lý rõ ràng và công khai.

Đối với các dự án lấn biển, sử dụng đất hỗn hợp, dự án quy mô lớn hoặc khu vực thiếu dữ liệu giao dịch, VARS đề xuất tiếp tục duy trì cơ chế xác định giá đất cụ thể như một phương án ngoại lệ, với tiêu chí rõ ràng để hạn chế sai số khi áp dụng phương pháp định giá hàng loạt.

Trước đó thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Tại phiên thảo luận, đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An) nhận định, so với Luật năm 2024, dự thảo lần này không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số K trở thành cơ sở gần như duy nhất để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất.

Từ phân tích trên, ông đề nghị bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K như bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu, có khả năng kiểm chứng và quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất.

Ngoài ra, ông cũng đề nghị bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ. Đồng thời, cần quy định ngưỡng kích hoạt rà soát tự động. Theo đó, trong trường hợp biên độ biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá một khoảng nhất định thì cơ quan nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh Hệ số K, mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) đề nghị tách bạch rõ hơn chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đại biểu, khi giá đất được sử dụng như một công cụ kinh tế, Nhà nước có thể cần điều tiết để thúc đẩy đầu tư, sản xuất. Nhưng khi Nhà nước bắt buộc thu hồi đất thì mức bồi thường lại trực tiếp liên quan đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân.

Đặc biệt, theo đại biểu, khi dự thảo bỏ giá đất cụ thể và bỏ cơ chế tư vấn xác định giá đất, thì yêu cầu công khai dữ liệu, kiểm soát, phản biện và trách nhiệm giải trình trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh càng phải chặt chẽ hơn.

Mai Anh (T/H)