HoREA đề xuất mở rộng khung pháp lý cho condotel và bất động sản lưu trú

Theo công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành ngày 1/9, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, cả nước phát triển thêm 35.538 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, nhà phố du lịch. 

Cộng với nguồn cung được thống kê trước đó, HoREA cho biết tổng số sản phẩm thuộc nhóm này trên cả nước hiện khoảng 146.438 căn, được gọi chung là condotel trong công văn. Cách phân loại của HoREA gồm căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và nhà phố du lịch. 

Trước đó, theo số liệu được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dẫn lại vào tháng 8/2020, cả nước có khoảng 82.900 căn condotel, hơn 28.000 biệt thự du lịch và hơn 12.600 phòng khách sạn. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các địa phương có thế mạnh về du lịch như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Bình Thuận, Kiên Giang...

Condotel phát triển nhanh nhưng còn nhiều vướng mắc pháp lý

Theo HoREA, phần lớn các dự án condotel được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 từng gặp vướng mắc do hệ thống pháp luật chưa có quy định đầy đủ để điều chỉnh loại hình bất động sản này.

Một số trường hợp phát sinh sai phạm liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận theo hình thức “đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” đối với các công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ.

Bên cạnh những vấn đề về đất đai, HoREA cũng chỉ ra một số nguyên nhân khác ảnh hưởng đến thị trường như năng lực hạn chế của chủ đầu tư, vi phạm pháp luật, đưa ra mức cam kết lợi nhuận quá cao hoặc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện.

Đối với các dự án có sai phạm, Hiệp hội cho biết những vấn đề này đã được cơ quan có thẩm quyền kết luận, xử lý và đang tiếp tục được tháo gỡ.

HoREA cho rằng vấn đề đặt ra hiện nay không chỉ là xử lý những tồn tại của các dự án đã triển khai mà còn cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, đặc biệt là thống nhất cách gọi và phạm vi điều chỉnh đối với các loại hình bất động sản có công năng du lịch, lưu trú.

Theo Hiệp hội, nhóm sản phẩm này hiện gồm căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và nhà phố du lịch, đã phát triển tại nhiều khu du lịch, nghỉ dưỡng ven biển và hải đảo như Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc...

Trong kiến nghị liên quan đến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA đề xuất thay vì liệt kê riêng từng loại sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng hay căn hộ kết hợp văn phòng, có thể sử dụng khái niệm thống nhất là “Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”.

Theo HoREA, cách tiếp cận này có tính bao quát hơn, đồng thời tạo dư địa pháp lý để điều chỉnh những mô hình lưu trú mới phát sinh trong thực tế mà không phải sửa đổi luật mỗi khi xuất hiện một loại hình mới.

Hiệp hội lấy ví dụ các mô hình như Farmstay có thể phát triển dưới nhiều hình thức khác nhau, do đó việc quy định theo công năng thay vì chỉ gọi tên từng sản phẩm có thể giúp hệ thống pháp luật linh hoạt hơn trước sự thay đổi của thị trường.

HoREA kiến nghị cho người nước ngoài mua diện tích sàn công trình lưu trú

Một đề xuất đáng chú ý khác của HoREA là cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú.

Theo phương án Hiệp hội đưa ra, tổng diện tích sàn mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.

HoREA cho rằng chính sách này có thể được thiết kế tương tự quy định về tỷ lệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại các dự án chung cư. Nếu được chấp thuận, cơ chế này có thể mở rộng nhóm khách hàng và tạo thêm nguồn vốn cho phân khúc bất động sản du lịch, lưu trú.

Tuy nhiên, đây mới là kiến nghị của HoREA trong quá trình sửa đổi pháp luật, chưa phải quy định đang được áp dụng.

HoREA cũng đề nghị bổ sung hợp đồng mẫu đối với hoạt động cho thuê bất động sản ngắn hạn thông qua các nền tảng điện tử kết nối quốc tế được phép hoạt động tại Việt Nam.

Theo Hiệp hội, cần công nhận hình thức hợp đồng điện tử trong các giao dịch này, phù hợp với xu hướng chuyển đổi số và yêu cầu quản lý dữ liệu bất động sản.

Một số nền tảng được HoREA đề cập gồm Airbnb, Booking.com, Agoda... Hiệp hội đồng thời đề xuất trách nhiệm của các nền tảng trong việc trích nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người cho thuê lưu trú ngắn hạn theo các quy định được dẫn chiếu.

Một trong những vấn đề được nhà đầu tư quan tâm nhất đối với condotel là cơ sở pháp lý và quyền đối với tài sản.

Luật Đất đai năm 2024 số 31/2024/QH15 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất.

Đối với công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, việc cấp giấy chứng nhận phải thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định liên quan. Thời hạn sử dụng đất thực hiện theo thời hạn giao đất, cho thuê đất của dự án; trong nhiều trường hợp là 50 năm và có thể được xem xét đến 70 năm theo quy định.

Tuy nhiên, cần lưu ý Luật Đất đai năm 2024 không quy định trực tiếp rằng condotel là một loại hình công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ.

Theo HoREA, khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 206 quy định đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Từ đó, có thể hiểu phạm vi đất thương mại, dịch vụ có thể bao gồm đất xây dựng các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh lưu trú như condotel.

HoREA cũng dẫn Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, trong đó có trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất.

Như vậy, khung pháp lý hiện hành đã tạo thêm cơ sở cho việc xác lập quyền đối với công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận đối với từng công trình, trong đó có condotel, vẫn phải căn cứ vào hồ sơ pháp lý và điều kiện cụ thể của dự án theo quy định.

Bên cạnh pháp luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 số 29/2023/QH15 cũng đặt ra các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin, đáp ứng điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và tuân thủ các quy định về hợp đồng, giao dịch.

Việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật, thống nhất khái niệm và tăng cường minh bạch thông tin được kỳ vọng sẽ góp phần giảm rủi ro cho nhà đầu tư, đồng thời tạo cơ sở để thị trường condotel phát triển theo hướng ổn định hơn.

Trong giai đoạn tới, triển vọng của condotel sẽ phụ thuộc không chỉ vào sự phục hồi của ngành du lịch mà còn vào chất lượng pháp lý, năng lực chủ đầu tư, mô hình vận hành và khả năng tạo dòng tiền thực tế của từng dự án.

Thay vì tăng trưởng nóng dựa trên cam kết lợi nhuận, thị trường đang đứng trước yêu cầu chuyển sang giai đoạn phát triển có chọn lọc, trong đó pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu và hiệu quả khai thác thực tế sẽ là những yếu tố quyết định sức cạnh tranh của condotel.