Bất động sản Hà Nội trầm lắng, đất nền đầu cơ khó thanh khoản

Trong báo cáo giám sát chuyên đề về tình hình phát triển và quản lý thị trường bất động sản Hà Nội, Ban Đô thị HĐND thành phố cho biết, giai đoạn 2024-2025, thị trường tăng trưởng nóng, chủ yếu được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, thanh khoản thị trường suy giảm, giao dịch có xu hướng tập trung vào các sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả, như nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý. Giá trị bất động sản ngày càng phụ thuộc vào năng lực phát triển kinh tế địa phương và tiến độ triển khai hạ tầng thực tế.

Đáng chú ý, đất nền mang tính đầu cơ, mua theo tin đồn quy hoạch hoặc tại các dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân tiếp tục khó bán, ngay cả khi chủ sở hữu giảm sâu giá chào bán.

Diễn biến này cũng được phản ánh qua báo cáo của One Mount Group. Trong quý II, giao dịch đất thổ cư tại Hà Nội đạt khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% so với quý trước và 64% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giảm mạnh ghi nhận tại phường Bồ Đề (76%), phường Việt Hưng (68%), khu vực phía Tây (70%) và khu vực trung tâm (60%).

Theo đơn vị này, tâm lý thận trọng của người mua gia tăng trong bối cảnh Hà Nội công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và đẩy mạnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng cho hơn 1.400 dự án.

Dữ liệu từ nền tảng Batdongsan cũng cho thấy mức độ quan tâm đối với nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Giá rao bán tại nhiều khu vực đã giảm khoảng 10-20% so với mức đỉnh. Theo khảo sát môi giới, gần 30% người tham gia ghi nhận giao dịch nhà riêng, nhà phố giảm mạnh; tỷ lệ này ở phân khúc đất nền lên tới 42%.

Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận tín hiệu tích cực về nguồn cung. Từ đầu năm 2026, Hà Nội đã khởi công 33 dự án với quy mô khoảng 30.000 căn hộ, vượt chỉ tiêu được Chính phủ giao. Năm 2027, thành phố dự kiến có thêm 27 dự án với 28.696 căn; giai đoạn 2028-2030 tiếp tục triển khai 101 dự án, cung cấp khoảng 86.216 căn hộ.

Thành phố cũng định hướng phát triển nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thực của người trẻ và người lao động, với sự tham gia của các địa phương và doanh nghiệp.

Trong khi đó, chung cư thương mại vẫn là phân khúc chủ đạo về nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2026, chiếm 70% lượng căn hộ mở bán và 73% tổng giao dịch. Tuy nhiên, thị trường tiếp tục mất cân đối khi căn hộ cao cấp có giá 50-80 triệu đồng/m² và phân khúc sang trọng, siêu sang trên 80 triệu đồng/m² chiếm tới 78% nguồn cung mới. Căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

Những diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang có sự phân hóa rõ nét. Trong khi đất nền đầu cơ và các sản phẩm giá cao đối mặt áp lực thanh khoản, nhu cầu nhà ở thực và nguồn cung phù hợp khả năng chi trả tiếp tục là vấn đề đáng quan tâm.